如何分析連鎖專賣店的商圈？

[連鎖專賣經營管理系列之店面商圈分析]

如何分析連鎖專賣店的商圈？

　　專賣店的市場拓展用專業的話說就是連鎖專賣經營管理之店面力，顧名思義強調的就是專賣店面本身與市場拓展規劃。筆者做某著名品牌企業的營運管理工作時一直就信守並成功實踐了通過對專賣店面自身形象的塑造與區域市場的合理規劃，從而綜合提升單個專賣店的品牌形象，實現整個區域市場的所有連鎖專賣店的整體現象，最終實現市場銷額與利潤、品牌深入人心、市場具有穩定優勢地位的全贏目標。

　　為了能夠充分展現連鎖專賣店的店面力各要素讓開連鎖專賣店的企業或個人通俗易懂，因此筆者從店面本身及市場規劃兩個方面進行分解，即：如何進行開店選擇、如何確定具體店址、如何進行風險評估、如何進行市場規劃與調整。帶者這四個問題我想我們應該聚焦思考：商圈分析、店址選擇、風險評估、市場網點規劃與調整這幾個關鍵點。

　　連鎖專賣店面本身就涉及到如何開店，因而我們開連鎖專賣店的企業或個人也就得必須首先考慮到在哪裡開店？店址怎麼選擇？開這個連鎖專賣店是盈利還是虧損等問題。當然筆者的思考點也是根據這些疑問進行層層推進的。

　　筆者撰寫本文主要是與開連鎖專賣店的企業或個人相互探討連鎖專賣店的商圈如何分析這個關鍵點。第一個問題就是到哪裡開店，開連鎖專賣店的場所很多如：商業區、住宅區、高校區、工業區等等。這就涉及場所的選擇也就是前期的調查：商圈分析。

　　商圈分析按照筆者的工作經驗有兩個部分即：廣義商圈分析（經濟、人口、政府規劃政策等）、狹義商圈分析，在這裡筆者則探討的是狹義商圈分析。

　　所謂商圈分析是指顧客願意到本專賣店購買產品的距離與相應的時間，通常情況與本店店面地址相距500m左右的距離為佳。如下圖：

　　為了確保商圈分析的有效性，還得對在商圈範圍內給予充分的調查。以下是筆者對商圈進行調查時常關注的三大要點：人口、競爭品牌、基本費用等。

　　人口調查

　　人口調查的內容包括該區域的人口數量、人口結構、購買習慣、經濟收入、人流量的大小等。

　　人口數量與人口結構這兩個要點主要是調查該地的消費容量。如人口數量不及5萬，而且人口結構又是以一線打工者的郊區、工業區，首先就可以篩選出局。

　　購買習慣與經濟收入兩個要點主要是確定銷售的終端與產品的結構。如：瀋陽、大連、北京、天津等北方地區的各個城市則以商場為主，更具體的說筆者曾經出差東北地區進行市場調查發現了大賣場VS小店鋪、時尚VS低收入、渠道空間狹窄市場進入門檻高、投入大產出小、區域小差異大對商場極度信任的現象。溫州、成都、株州等南方地區的各個城市雖也有商場，但是消費者對連鎖專賣店的消費信任遠遠超越了北方地區那種現象；另外中西部地區與沿海地帶的各個城市經濟收入有極大差距，因而在產品結構上有很大的不同，比如在鞋行業中西部地區的注塑鞋類有較大市場消費，而在沿海地區以長三角市場為例則更注重的產品款式和產品休閑趨勢。

　　人流量的大小調查主要是就地城市街區的氛圍營造，也是決定是否開店的主要因素。如溫州的五馬街商業區，同在一個街區不同地段因人流量的分流造成的營業額也就大不相同。著名品牌HQT的五馬街專賣店年銷額可達200多萬，而在勝利路、公園路一帶則只有70萬—80萬的年銷額。 競爭品牌

　　競爭品牌的調查主要以競爭品牌的數量、品牌結構、潛在競爭品牌等要素來進行分析。

　　競爭品牌數量、品牌結構的要素調查主要是調查當地市場是否飽和、競爭是否激烈，如果是同一個行業品牌數量極多、品牌結構比較豐富，那麼就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個區域的市場容量，當然這是選擇的重要場所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百貨休閑少女裝區域共有30多個品牌，其中主要是國外品牌如ONLY等，國內品牌只有艾格這個品牌在當地市場的享有較高的商譽。

　　潛在的競爭品牌的分析，也將預示著未來的市場提升。如：長沙商業步行街的女裝連鎖專賣店在05年之時主要有隻有歌莉婭、浪漫一身等品牌專賣店，但後來其他品牌紛紛跟進相繼出現了淑女屋、江南布衣等品牌。

　　基本費用

　　基本費用調查的調查要素主要有：轉讓費、租金、物業管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。