共同共有的房產在分割時應考慮共有人的實際出資

作者：陳志韌

《人民司法》2011年22期

司法實踐中，對於同居期間雙方購買的房產，如果未經登記的，則按投資比例進行分割已成共識，但對於登記在一方名下或雙方名下甚至明確登記為共同共有財產，雙方出資與登記的情形又不一致的時候如何分割，存在不少爭議。

[裁判要旨]房產登記公示是認定房產權屬甚至是區分按份共有還是共同共有的重要依據，但對基於家庭關係或其他特殊關係而產生的共有，有時真正權屬與房產證登記可能不盡一致，分割時應盡量體現公平原則。同居期間共同購置的房產，通常情況下按投資比例分割，但已明確登記為共同共有的房屋，應以共同共有均等分割為基本原則，並應充分考慮投資人對房產出資的多少。

[案情]

上訴人(原審被告)：龐某

被上訴人(原審原告)：盧某

2005年初，盧某、龐某開始戀愛同居。2006年8月，雙方自願解除同居關係。2005年8月4日，雙方與莫偉簽訂了房地產買賣合同，約定由雙方向莫偉購買位於湛江市赤坎區新城愉馨苑某房屋，房屋建築面積為177.56平方米，價款40萬元。2005年6月28日，盧某變賣了自己位於湛江市赤坎區灣北路一處房屋，價款9.3萬元，2005年8月18日，盧某在其個人的單位住房資金支取了4萬元。2005年8月18日，龐某也在其個人的單位住房資金支取了3.4萬元。雙方交付了首期購房款16萬元，於2006年8月11日支付了契稅完稅費12006.50元，兩項款合計172006.50元、2005年8月23日，雙方與中國銀行湛江分行簽訂了房屋抵押貸款合同，按揭貸款24萬元，每月還貸款本息的開戶名為盧某。2005年8月18日，取得了涉案房屋的房地產權證和房地產權共有(用)證，該房屋為盧某、龐某共同所有。

2006年7月13日，盧某在其單位代龐某領取了獎金4000元。2006年8月14日，盧某用上述房屋抵押向朋友借款24萬元。2006年9月6日，盧某向中國銀行湛江分行提前償還按揭貸款20萬元。剩餘的貸款本金和利息，盧某已每月陸續全部還清。2006年8月15日，劉方簽訂了房屋共有權轉讓協議，協議載明：1．甲方(即龐某)願意將自己與乙方(即盧某)共有涉案房屋的所有權全部無償轉讓給乙方，房產面積177.56平方米(粵房地證第C3657734號)；2．乙方在近段時間不會進行房產過戶手續，如果需要過戶，甲方將積極配合乙方辦理相關手續。

此後，雙方對該房屋的分割產生糾紛，盧某遂於2010豐4月19日向法院提起訴訟。法院委託廣東萬誠房地產土地評估有限公司對涉案房屋進行評估，價值為80.26萬元。貸款賬產從按揭貸款直至提前還貸20萬元期間，償還貸款的數額為21646.90元。

[審判]

廣東省湛江市赤坎區人民法院經審理認為，2005年8月，盧某出資13.3萬元，龐某出資3.4萬元，雙方先交付首期房款16萬元，餘款24萬元由雙方共同向銀行按揭貸款分期20年支付購買了金沙灣房屋。解除同居關係後，盧某已於2006年9月6日向朋友借款24萬元提前償還了銀行按揭貸款20萬元，剩餘的貸款盧某至今已全部還清。根據解除同居關係前雙方已簽訂的房屋共有權轉讓協議，龐某已表示願意將自己對涉案房屋共有的所有權份額全部無償轉讓給盧某，此協議有關內容不違反法律規定，應予照準。盧某請求對該房屋按各自投資所得份額進行分割，應予支持。

2005年8月11日，在購買房屋時支付的完稅費12093元，沒有證據顯示為單方出資，應認定共同出資。2006年7月13日，盧某代龐某領取的獎金4000元，沒有證據顯示盧某已交給龐某，也沒有證據證明該款用於何處，龐某主張該款用於購房，應予採信。龐某共出資應為44046.5元。龐某辯稱其出資購房已超過20萬元，證據不足，不予採信。鑒於涉案房屋現已升值，應按現評占的價值80.26萬元進行分割，盧某投資了88.9％，龐某投資了11.1％，盧某投資了大部分資金，房屋應歸盧某所有，由盧某按房屋的現時評估價80.26萬元的11.1％折價給龐某。綜上所述，依照最高人民法院《關於適用婚姻法若干問題的解釋(二)》第8條第1款的規定，判決：一、爭議房屋歸盧某所有。二、盧某須在判決發生法律效力之日起10日內支付上述房屋現時評估價的11.1％即89088元給龐某。三、龐某須在判決發生法律效力之日起10日內協助盧某辦理房屋過戶相關手續。

宣判後，龐某不服一審判決，提起上訴。

廣東省湛江市中級人民法院經審理認為，根據龐某的上訴請求，二審爭議焦點是：一、分割共有財產是否應考慮雙方對於共有財產出資數額即對房子投資的多少；二、雙方所簽訂的房屋共有權轉讓協議的效力；三、龐某主張分割分手後的房屋使用收益及請求賠償損壞房屋損失應否支持；四、訟爭房屋的處理原則及分割。

關於雙方對共有財產出資的多少問題。由於是共同投資購置房產，投資多少應以實際出資額來衡量。盧某主張龐某隻出資了3.4萬元，而龐某則主張自己出資了20萬元。因所爭議房屋的購房款40萬元，由首付款16萬元和按揭貸款24萬元兩部分組成。就支付首期房款，從籌款及出資時間、證據形式等情況綜合分析，盧某出資較多且其提供的證據明顯優於龐某出資的證據，但雙方均沒有明確證據證實各自實際投入房屋首期款的實際金額，只能推定雙方等額支付首期款16萬元，各自支付了8萬元，另外，就按揭貸款24萬元的償還，原審法院認定盧某償還銀行按揭貸款20萬元並無不當。另外，從按揭貸款直至提前還貸20萬元期間，貸款賬戶共償還貸款的數額為21646.90元，應認定龐某償還貸款的數額為10823.45元(21646.90÷2)。另，2006年7月13日，盧某代龐某領取資金4000元，原審認定該款系龐某出資，盧某沒有提起上訴，予以維持。依據相應證據，可以認定對於爭議的房屋，龐某出資的數額為100869.95元(10823.45+80000+4000+6046.5)，占購房款40萬元的25％。龐某主張其出資20萬元的理由不足，本院不予採納。

關於雙方簽訂的房屋共有權轉讓協議的效力。雖然雙方對於簽訂無償轉讓房屋協議的目的說法存在明顯分歧，但可以明確的是該協議權利義務並不對等，而是無償贈與，且協議簽訂後，並沒有按協議意思將房產過戶至盧某名下，由於是無償贈與性質，在產權沒有過戶前贈與人可以撤回贈與。根據合同法第一百八十五條和第一百八十六條第一款的規定，房屋共有權轉讓協議為贈與協議，之後雙方並沒有實際履行該協議的內容，且在房屋的權利轉讓之前，龐某已不同意繼續履行該協議，雙方也沒有向法院主張要求履行該協議，故該協議並不能作為雙方處分共有財產的依據，原審法院直接認定該協議的效力不妥，本院予以糾正。

關於龐某請求分割雙方分手後的房屋使用收益及賠償房屋損壞費用的問題。由於該請求是龐某在上訴期間提出，其在一審期間並沒有提出反訴，對此本院不作審理。

關於共有財產的處理原則及分割。爭議的房產在產權證中對雙方的所有權性質已明確登記為共同共有，因此對爭議共有財產應按分割共同共有原則處理。根據最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見(試行)》第90條之規定，本案雙方是基於同居戀愛關係共同購置房產，雙方的基礎共同關係具有一定特殊性，應予以考慮。雖然該房屋產權證中註明龐某為房屋共同共有權人，但雙方對該房產證確定的權利歸屬本身有異議，且雙方針對該房產的出資事實分別進行了舉證證明，因此，不能僅憑房產證之共同共有性質證明雙方享有等額權利。龐某主張對共有房產應按等份分分割原則處理，只是基本符合法律精神，但不能簡單地理解為各佔50％進行分配，應從公平合理角度出發，考慮共有人對共有財產的投資多少即實際出資情況酌情分配。至於龐某提出解除同居關係分割財產應參照夫妻共同財產進行分割的問題，因雙方不是合法的夫妻關係，也沒有形成事實上的夫妻關係，因此龐某主張按夫妻共同財產進行分割理據不足。

綜上，綜合考慮雙方對訟爭房屋的投資情況，實際需要等，可酌情確定龐某分得公爭房屋權利的30％，盧某分得訟爭房屋權利的70％。從雙方對房屋的實際權利份額及房屋的實際使用情況考慮，原審法院將爭議的房屋判歸給盧某所有，由盧某支付折價款給龐某的處理原則並無不當。由於該房屋的現時評占價為802600元，按龐某所得30％權利計算，盧某應支付給龐某的折價款為240780元(802600x30％)，遂判決：一、維持原判決第一項、第三頂；二、變更原判決第二項為：被上訴人盧某須在本判決發生法律效力之日起10日內支付上述房屋現時評估價的30％即240780元給上訴人龐某。

[評析]

隨著社會經濟的發展，因同居關係而產生房屋共有的情形較為常見，戀愛雙方一般出於結婚目的而共同購置房產，但又由於各種原因最終未能結婚，分手後共有財產的分割就成為雙方爭執的焦點。司法實踐中，對於同居期間雙方購買的房產，如果未經登記的，則按投資比例進行分割已成共識，但對於登記在一方名下或雙方名下甚至明確登記為共同共有財產，雙方出資與登記的情形又不一致的時候如何分割，存在不少爭議。有的主張按投資比例按份分割，有的主張參照夫妻共同財產分割原則處理，有的主張完全按權屬登記確定產權，本案明確登記為共同共有財產，是否應按共同共有分割原則均等分割?筆者認為，對於不動產產權歸屬我國採取登記公示主義，同居時共同購置的房產明確登記為共同共有的，即應認定為共同共有財產，並應以共同共有分割原則為基礎進行分割。但由於同居雙方對房產的投資多少並不能在房產證登記上體現出來，為體現公平原則，分割時應充分考慮投資人對房產的出資情況。

一，房屋共有性質的認定

共有分為按份共有與共同共有，房屋共有性質決定分割原則，因此在分割時應先對房屋共有之性質進行界定。本案房屋的共有性質是爭議的重要焦點。

(一)已明確登記的共有財產的性質認定

我國對不動產的權屬採取登記公示主義。房屋屬於不動產，行使房地產相關權利的惟一依據為產權證書。物權法第十七條和第十九條規定，共有人應當領取房屋共有權證．以取得法律直接保護。房屋共有權證為房屋權屬證書的一種，共有人一旦取得房屋共有權證．即取得了該房產的物權，共有人可以通過申請取得共有權證，體護自己的權益。因此，已明確登記的共有財產，應以房產證上記載的內容確定其權屬性質。

(二)未經登記的共有財產的性質認定

對於未經登記的共有財產的性質認定，我國法律上有不同的規定。最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民法通則意見》)第88條規定：「對於共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有。」這表明，如果沒有證據證明是按份共有，一般應認定為共同共有。而物權法第一百零三條則規定：「共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。」這表明約定不明的情況下，除共有之間有法律認可的特殊家庭關係外，應視為按份共有。從法律適用角度來看，物權法實施在後，這表明現行的法律對於未經登記共有財產性質的認定，除有約定或特殊的家庭關係外，一般應視為桉份共有，而不是共同共有。

(三)產權登記與真正權屬不一致情形

產權登記是一種依當事人中請進行的登記，是物權對外公示的一種重要方式。不動產權屬證書作為權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，對外僅產生以公示的方式表彰和說明房產權屬的特定作用，與實際權利狀況有時並不一定完全吻合。如果權利關係人提供足夠證據證實下動產登記的權利狀況與實際狀況不相符時，即應依法確認不動產物權的真正歸屬。如在婚姻家庭關係中，有的房產雖然在夫妻一方名下，但仍然是夫妻共同共有財產，有的房產作為遺產時雖然只登記在被繼承人名下，但卻是家庭共同共有財產。現實中，戀愛情侶為結婚而購置房產，其登記的所有權人與實際投資者並未完全一致，有的可能是雙方共同出資而只登記所有權人為其中之一，有的甚至一方完全沒有出資也登記在自己名下。故不動產權屬登記是確定物權的最重要依據，但不是唯一依據，也可能存在例外情形，即房屋的產權登記與字際權屬人可能出現不一致情形，這時其權屬的確認則要綜合各種證據情況進行最終確定，並且在分割財產時應盡量體現公平原則。

二、同居期間共同購置財產的處理原則

1994年2月1日起，我國不再有條件地承認事實婚姻，如果在1994年之前符合法定婚姻條件，男女雙方以夫妻名義同居，在1994年2月2日起訴離婚的應按事實婚姻處理。對於事實婚姻，其財產分割應按法定夫妻共同財產分割原則處理。不構成事實婚姻的同居，雖然表面具有法定婚姻某些特點，但兩者性質不同，夫妻共同財產具有人身關係屬性，受婚姻法特別制約，同居期間購置的財產類似合夥投資性質。雖然有人提出同居關係可以參照適用婚姻法的夫妻共同財產的處理原則來處理同居期間購置的共同財產，本案上訴人龐某也提出了這種主張，但從最高人民法院為審理同居生活案件專門制定的《關於人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》，就可以看出，法院區別對待同居關係與婚姻關係案件的審理。其中最高人民法院《關於人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條規定：「解除非法同居關係時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理。」就已經明確同居期間購置的財產只能按一般共有財產處理，並不能參照夫妻共同財產分割原則處理。因此，本案財產不能參照夫妻共同財產分割原則處理。

三、登記為共同共有之房產分割時仍應考慮出資情況

《民法通則意見》第90條之規定，明確了一般共同共有財產的分割原則，也表明法律規定了均等分配只是分割共同共有的一個原則性要求，貢獻大小是考量分配的另一個必不可少的重要因素，而共有財產的貢獻大小，具體來說主要是指共有人的出資份額。沒有明確約定份額的共同共有財產必定等額分配是不正確的。均等分配與出資額都是共同共有分割須考慮的情況。這主要是出於公平原則的考慮，民法中的公平原則是民法的最高原則，在與其它民法原則的關係上，公平原則對其他民法原則起著重要的指導和統率作用。民法上的公平原則通常情況下在普遍民事法律規則中已有反映，但它不僅通過權利、義務的一般規則加以貫徹，還通過處理結果上不公平的民事關係的一些特別規則加以貫徹。

本案中，從證據分析，盧某的出資明顯比龐某的出資份額多，如果單純從共同共有平等分割原則進行分配房產，則存在實際處理結果上的顯失公平，因此適當考慮雙方對房產出資的多少是非常有必要的。《民法通則意見》(第90條)也正是在公平原則基礎上提出的解釋，因為民法的基本原則除在法律體系中所具有的功能外，基本原則的重要功能還在於它是法律解釋的依據，是克服成文法局限性和彌補法律規範漏洞、解決具體法律規範矛盾的工具，同時基本原則也是授權司法者自由裁量的基礎礎。

本案在分割房產的處理上，曾出現分歧；一種意見認為雖然登記為共同共有，但按投資比例進行分割，其處理原則完全參照按份共有財產的原則分割處理(如一審判決)；第二種意見則認為應以共同共有的分割原則為基礎，不能完全均等分配且相應考慮出資額，因在登記共同共有後，龐某與盧某又簽訂一份贈與協議，雖然該協議不能作為分割的依據，但可以作為一個情節考慮，在公平原則下兼顧出資額的因素，酌情確定份額；第三種意見則認為應按照均等分割。最後二審法院綜合案件的證據及實際情況，酌情確定份額，採納了第二種意見進行下判，既不違反法律的規定，也符合情理和公平原則。

作者單位：廣東省湛江市中級人民法院