房價高漲三大「推手」現身，貨幣超發只是表象

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來源：香港萬得通訊社

作者：李敏政

國家統計局9月19日發布8月份城市住宅銷售數據，新建住宅價格指數環比增幅1.3%，創出2010年5月份以來最大漲幅，其中一線城市環比漲幅3.1%，遠超二線城市、三線城市同期2.1%、0.6%的環比漲幅。雖然多地紛紛出台房產新政，但並未見取得明顯效果。近期包括央媒及多家市場機構剖析房市，直指土地供應、信貸政策及房企融資問題。

9月20日，人民日報海外版發文表示，僅靠限購限貸難以完全解決樓市「高燒不退」的難題，由於投資渠道狹窄，社會資源大量進入房地產市場以及一二線城市土地供不應求問題更需重視。

住宅用地供應量不到去年同期一半

Wind資訊統計100大中城市土地數據顯示，今年1-8月份，國內一線城市住宅用地供應數量為75幅，而去年同期則為115幅；住宅用地面積方面，今年前8個月國內一線城市住宅用地供應面積387.95萬平方米，而去年同期則為821.61萬平方米。

一線城市今年前8個月的住宅用地供應數量為去年同期65.2%，住宅用地供應面積僅為去年同期47.2%。

而在二線城市，今年1-8月份住宅用地供應數量為1030幅，明顯高於去年同期的968幅。住宅用地供應面積為5464.66萬平方米，同樣高於去年同期的5031.90萬平方米。

另外，同期三線城市住宅用地供應數量為1267幅，低於去年同期1516幅，但考慮到三線城市為去庫存重點地區，住宅用地供應下滑在預料之中。

在這種情況下，供應的縮減直接導致了土地價格的攀升，並直接推動一線城市房價猛漲。

Wind資訊統計數據顯示，自今年5月份以來，一線城市住宅用地成交溢價率均保持在100%以上，而去年全年成交溢價率最高的12月份，其溢價率也只有55.08%。另外，8月份一線城市住宅用地成交土地樓面均價已破3.09萬元/平方米，是去年最高1.48萬元/平方米的兩倍不止。

人民日報援引中國發展研究基金會副理事長劉世錦觀點表示，多年以來，很多城市政府採取的是「擠牙膏式」的供地方式，使土地供應價格最大化。針對這一問題，要推動供地制度與城市需求平衡，如針對特大型城市房價上漲，就可以適當增加供地。

法國興業銀行中國經濟學家姚煒在近期報告中明確提出，要遏制中國勢不可擋的房地產泡沫，只有通過在長期內增加大城市的土地和房源供給，並在短期內遏制流動性寬鬆。

居民中長期信貸居高不下

伴隨著國內住宅價格的水漲船高，則是居民貸款的不斷攀升。

Wind資訊統計數據顯示，8月份居民新增中長期貸款達到了5286億元，創出年內第二高，僅次於6月份的5639億元。且今年前8個月居民新增中長期貸款額已達3.6259萬億元，與2015年同期1.9044萬億元相比，漲幅近一倍，且超過2015年全年3.05萬億元的貸款額。

根據21世紀經濟報道披露，上市銀行2016年半年報顯示，4家國有大行上半年新增貸款55.72%投向住房按揭領域，達13790.38億元；A股上市銀行上半年新增貸款46.58%投向住房按揭。

而目前多家銀行對於住房按揭貸款仍十分看好，判斷其仍是低風險的優質投放領域。

方正證券任澤平宏觀研報表示，2015年個人住房貸款迅猛攀升，脫離了2010年以來的平穩軌道，新增個人購房貸款2.67萬億元，佔全年住宅銷售額的比例為37%，相比2013年25%和2014年28%的比例，大幅上升。

央行副行長易綱近日表示，中國2015年底總體槓桿率達234%，處於偏高水平。但政府和個人的槓桿與其他國家相比並不高，企業的槓桿率較高；中國總體槓桿率較高，短期還會上升，但要控制增長速度。

新華社則援引中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈觀點表示，從長期看，房地產價格過高透支了居民部門低槓桿的政策迴旋空間，宏觀政策需要在「穩增長、抑泡沫」中做出更艱難平衡。

房企多渠道融資

上海證券報消息，今年前8月，全國「地王」數量已達194宗，預計全年地王數量將創歷史新高。地王不斷湧現，其實考驗的正是房企的資金實力。而從目前公開數據來看，得益於多渠道融資，房企資金依然充沛。

財新網披露，截至8月份，2016年房地產行業上市企業的債券發行量共990隻，超過2015年全年總數。截至9月19日，發行規模已經突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。按這個節奏，2016全年房企上市公司發債突破萬億大關無懸念。

第一財經早前援引央行研究局首席經濟學家馬駿觀點表示，過去十幾年當中，槓桿率上升1/3的來源是房價的上漲，因此在房地產領域當中還是需要採取很多措施抑制泡沫過度的成長，抑制過度的金融資源流入到房地產行業當中去。

Wind資訊早前統計數據顯示，今年上半年，房地產行業通過銀行貸款、理財資金、債券市場這三個渠道獲得的累計融資額，已超11萬億元。其中，銀行貸款餘額方面，房產開發貸款達到5.41萬億元，地產開發貸款達到了1.66萬億元。銀行理財資金投資餘額中，有2.48萬億元也投向房地產行業。此外，房地產公司過去一年在債券市場累計融資超過1.21萬億元，其中公司債、企業債佔比87.7%。

不僅如此，在後期的開發中，房企依然能夠從外部渠道獲得大部分開發資金。其中，銀行貸款、自籌資金（不含自有資金）、其他資金這三項與銀行體系相關的渠道，資金佔比超5成。

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