北京上海現人口負增長 判斷房價拐點為時尚早|上海|人口|北京

　　北京、上海現人口負增長 判斷房價拐點為時尚早

　　來源：中國房地產報

　　中房報記者 許倩 北京報道

　　隨著北上廣深特大型城市大量向外疏解非核心功能及控制人口規模，常住人口已經告別了迅猛增長的階段。

　　1月19日，北京與上海分別召開的國民經濟運行情況新聞發布會顯示，2017年，京滬的常住人口同時下降，這在1978年以來還是首次。

　　根據公布的數據，截至2017年末，北京市常住人口共計2170.7萬，與2016年相比減少了2.2萬；2017年上海常住人口2418.33萬，較2016年減少了1.37萬。

　　記者統計發現，1978年至2017年期間，北京、上海常住人口共出現過兩次負增長，北京上一次人口減少發生在1997年，而上海則是在1978年出現過首次常住人口負增長。此後人口再持續增加。

　　恆大集團首席經濟學家任澤平說過，判斷一個地方未來房價是漲還是跌，長期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　據北京工業大學、北京市委社會工委及社會科學文獻出版社發布的《社會建設藍皮書：2017年北京社會建設分析報告》預測，2017年，北京市有可能首次出現人口減少的轉折點，人口增長勢頭將徹底扭轉。

　　這一預言顯然被印證。同時，新興的二三線城市開出更為優厚的條件來吸引人才流入。人口流出會導致北京、上海房價下跌嗎？

　　嚴格控制城市規模是人口減少主因

　　2017年末北京、上海常住人口同時出現下降的原因很多，但城市規劃無疑是最為主要的因素。

　　北京市委書記、首都規劃建設委員會主任蔡奇指出，由於北京是個嚴重缺水城市，這決定了必須控制人口規模，這是首當其衝的硬任務，也是難點所在。總的要求就是中心城區人口規模減少，中心城區以外平原地區人口規模有增有減，山區保持人口規模基本穩定。路徑就是人跟功能走，人跟產業走，保持人口合理有序流動。調控人口規模與建設規模直接相關。

　　根據《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，到2020年，常住人口規模控制在2300萬人以內，2020年以後長期穩定在這一水平。

　　2016年起，北京各中心城區都承擔了人口疏解目標。其中，東城區，計劃疏解常住人口3.5萬；西城區計劃疏散人口3.6萬人；朝陽區計劃常住人口要控制在85.7萬以內，2016年內調減25萬流動人口；海淀區計劃將全區人口減少12.9萬；丰台區常住人口控制在225.7萬。

　　北京市常住外來人口在2016年首次出現較大幅度的下降。2016年，北京市常住人口2172.9萬，比2015年末增加2.4萬人。其中，北京市戶籍人口1362.9萬，比2015年末增加17.7萬人；而常住外來人口807.5萬，占常住人口的37.2%，比2015年末減少15.1萬人。

　　而《社會建設藍皮書：2017年北京社會建設分析報告》正是依據北京市城市規劃與疏解目標作出「2017年，北京市有可能首次出現人口減少的轉折點，人口增長勢頭將徹底扭轉」的預判。

　　上海同樣在嚴格控制城市總人口。

　　按照《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，嚴格控制常住人口規模，至2035年常住人口控制在2500萬左右；按照規劃建設用地總規模「負增長」要求，鎖定建設用地總量，控制在3200平方公里以內。

　　根據上海市統計局數據，截至2017年末，上海市常住人口總數2418.33萬。如果到2035年把上海市常住人口控制在2500萬，這意味著只比2017年末增加不超過82萬。2017年到2035年18年時間，平均每年增加不超過4.5萬人。這樣上海能吸收多少外來的年輕人口？

　　判斷房價拐點為時尚早

　　北京、上海疏解外來人口的同時，武漢、西安、長沙、南京等二三線城市開出更為優厚的條件來吸引人才流入。「逃離北上廣」成為時下熱點話題。

　　不過，中原地產首席分析師張大偉認為，現在看，北京作為一線城市，限購限貸政策已經非常嚴格，常住人口的控制主要是非戶籍人口，所以未來的調控主要體現在低端產業的轉移，從人口角度對房屋買賣市場影響相對較小。

　　也就是說，北京更多疏解的是低端產業和人口，留下的是高精端產業和人才。

　　而且，對比國外大都市，判斷北京、上海人口拐點已至，為時尚早。北京、上海作為國際大都市，仍然有著強大的人口吸引力。

　　中國人民大學社會與人口學院副院長張耀軍指出，「隨著北京疏解非首都功能，人口會疏解一部分。但上海、北京的就業資源在全國來說是最好的。從長遠來看，還是有很大潛力吸納人口來就業的。

　　任澤平指出，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢，美國、日本、巴西、義大利、菲律賓、英國、印度不管什麼樣的經濟體無一例外。因為大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想。控制大城市規模、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。

　　人為控制人口，反而進一步加速人地分離，房價上漲。

　　任澤平認為，中國一線房價漲幅高，就是因為在「控制大城市人口，積極發展小城市，區域均衡發展」城市化指導思想下，土地向三四線、中西部傾斜，而人口向大的都市圈集聚，導致人口城市化和和土地城鎮化明顯背離，從而導致人地分離，供需錯配。

　　「人口從東北、西北、小城鎮往大的都市圈遷移，不僅過去十年如此，未來二十年仍然如此。」任澤平認為。

責任編輯：李彥麗