繼承不動產後必須登記嗎?

　　□戈晚晴蔡衛華

　　案情

　　1947年，王先生夫婦在北京市西城區購置了一處院落。二人於上世紀70年代過世時未留有遺囑。王先生夫婦共生育五個子女，其中次女於1953年先於王先生夫婦過世，留有兩個子女。「文革」時期，王先生的房產被沒收，「文革」過後落實政策返還，北京市房地產管理局於1984年為其補發了房產所有證。因補發時王先生夫婦與其次女均已過世，所以在補辦房產證時產權人被寫為王先生夫婦的另外四位在世子女。因該院落部分房屋在補發產權證後依然長期由他人租住，出租房屋的租金收入由始終居住於該院落的王先生的長女負責均分給王先生的五名子女或其繼承人。2011年9月，因王先生的其餘四位子女均已過世，該院落面臨產權轉移登記問題。王先生夫婦次女的繼承人要求繼承此院落20%的份額，引發現房產證產權人的部分繼承人的異議。

　　評析

　　王先生次女的晚輩直系血親有權對該房產主張20%的份額

　　王先生次女的晚輩直系血親有權主張代位繼承，並要求繼承20%的遺產份額。王先生的次女先於王先生夫婦過世。按照我國《繼承法》第十一條的規定，被繼承人的子女先於被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權繼承的遺產份額。王先生次女的兩個孩子可以要求繼承其母親有權繼承的遺產份額。由於王先生夫婦共有五個子女，並且沒有遺囑，因此對其遺產，一般來說應當由五個繼承人平分。因此其次女的晚輩直系血親有權代位繼承20%的份額。

　　王先生次女的晚輩直系血親一直沒有放棄繼承權。按照我國《繼承法》第二十五條的規定以及有關的政策，繼承開始後，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。王先生次女的晚輩直系血親不僅沒有表示放棄繼承，而且一直按照20%的份額取得房屋的租金。王先生的其他子女也一直認可他們取得房屋租金的20%。因此，王先生次女的晚輩直系血親一直享有對遺產的繼承權。

　　代位繼承人目前仍有權以訴訟方式對遺產主張繼承權

　　雖然我國《繼承法》第八條明確規定，繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過20年的，不得再提起訴訟。另外《民法通則》第一百三十七條也明確規定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。但在本案中，王先生次女的晚輩直系血親目前仍然可以向法院提起訴訟，不存在訴訟時效問題。因為繼承遺產屬於非依法律行為進行的物權變動，自繼承或開始時發生效力，王先生次女的晚輩直系血親自繼承開始時就取得了遺產20%的份額。具體理由如下:

　　因繼承取得的不動產可以不登記，但是處分時必須登記。《物權法》第二十九條明確規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。按照此規定，繼承人自繼承開始時就取得了物權，就不存在什麼時效問題，就不應當適用《繼承法》第八條的規定。就本案而言，王先生夫婦去世之時，其繼承人就取得了房屋的所有權。如果不處分該房屋，該房屋一直無須過戶到其繼承人名下，但是如果其繼承人要處分該房屋，則應當按照《物權法》第三十一條規定，先過戶到繼承人名下之後再處分。

　　實踐中，最高人民法院的司法解釋已不再執行《繼承法》第八條的規定。雖然《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》規定，繼承的訴訟時效按《繼承法》的規定執行。但繼承開始後，繼承人未明確表示放棄繼承的，視為接受繼承，遺產未分割的，即為共同共有。訴訟時效的中止、中斷、延長，均適用《民法通則》的有關規定。但是根據《最高人民法院關於廢止2007年底以前發布的有關司法解釋(第七批)的決定》，該條解釋與《物權法》有關規定衝突，現已被廢止。

　　本案處理建議

　　一是王先生次女的晚輩直系血親可以向房屋登記機關提出更正登記。

　　按照上述分析，王先生次女的晚輩直系血親自繼承開始時就取得了遺產20%的所有權。該權利不需要經過物權登記即可產生效力。北京市房地產管理局1984年補發房產所有證時，產權人只寫了王先生夫婦的另外四位在世子女，屬於登記發證錯誤，王先生次女的晚輩直系血親可以要求更正錯誤。

　　二是王先生次女的晚輩直系血親可以向法院提起訴訟要求更正登記。

　　王先生次女的晚輩直系血親向房屋登記部門提出更正登記申請之後，如果房屋登記部門不予辦理，可以向人民法院提起訴訟要求人民法院判令其辦理更正登記。王先生次女的晚輩直系血親也可直接向人民法院提起訴訟要求析產。

　　(作者單位:中國土地礦產法律事務中心)

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