購買「已滅失房屋」是否仍應支付物業費

【案情回放】

原告某物業服務有限公司系湯臣高爾夫園區（以下簡稱「湯園」）的物業服務企業，被告張某系湯園業主。原告與湯園業委會分別於2004年7月1日、2005年7月1日訂立物業服務合同，約定別墅物業費為每月每平方米6.5元。合同2007年6月30日到期，後雙方未續簽書面合同，但原告實際為湯園提供服務至2009年6月底。被告於2007年11月9日成為湯園西區86-1別墅的房地產權利人，但其從前權利人處受讓上述房地產權利時，該地塊上已不存在房屋實體，且至今仍為空地。被告一直未交納物業費，原告多次催討未果，原告認為其已為被告及小區其他業主提供了符合要求的物業管理服務，被告理應按照合同約定支付物業費，故起訴要求被告支付2007年11月9日至2009年6月30日欠繳的物業費。

上海市浦東新區人民法院經審理認為，原告與湯園業委會存在事實上的物業服務合同關係，物業服務的內容和範圍以業主共有部分為主。原告已經提供了適當的物業服務，被告理應支付物業服務費，不存在房屋實體不能成為免除業主交納物業費義務的理由。綜上，判決被告向原告支付相應物業費。一審後，被告不服，提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。本案現已生效。

【各方觀點】

物業服務公司認為：物業公司雖然沒有在合同到期後繼續與小區業委會簽訂書面合同，但實際上繼續為小區業主提供物業服務，業委會也沒有對此提出異議，事實上接受了物業公司的服務，按照一般的公平正義理念，小區業主理應為物業公司的服務支付相應的對價。

小區業主認為：物業服務在很大程度上以物業的存在為基礎，但若購買房屋時土地上不存在房屋實體，則業主並未獲得基於物業的相應服務，在此情況下，物業服務的對象和內容就減少了。雖然小區的公共區域如停車位、綠化部分以及小區環境衛生、安全保障等也屬於物業服務的內容，物業服務費不應完全免除，但可以考慮適當減少。

某律師認為：物業費主要目的是用於共有部分，專有部分的維修應由業主自己承擔。即使房屋滅失了，物業公司仍提供了相應服務，不能認為業主因專有部分的滅失而失去了整體物業服務。在審判實踐中，物業費的減免一般只能以物業服務質量瑕疵抗辯，而不能以不需要物業服務等為由進行抗辯。

某學者認為：房屋買賣中移轉的不僅是房屋的所有權，還包括該房屋對應的土地使用權，即便該土地上的房屋滅失了，物權效力仍然存在，權利人仍然享有相應土地的使用權，因此並不對其小區業主地位構成影響，作為業主應當支付物業服務費。關於物業服務費的收取，理想的狀態是由業委會收取物業費，然後與物業公司簽訂合同並將物業費支付給物業公司。但按現實的一般操作方式，物業公司若受到業委會的授權並履行了合同義務，就有權利收取物業費，這也符合現行法律規定。本案物業服務合同到期後，原告所進行的事實上的物業服務，可認為是基於不定期合同，故原告是可以收費的，除非業委會已經勒令或者通知其停止服務。

【法官回應】

物業費的支付不以實體房屋的存在為必要條件

上海市浦東新區人民法院黃為忠是本案的承辦法官，他認為，當前，小區內違章搭建較多，高檔別墅區內拆除重建現象亦不鮮見，對此，司法應本著公平正義的理念予以規範與引導。本案爭議焦點在於原房屋佔用範圍內的土地上實際已不存在房屋時，於房地產登記機構登記的房地產權利人是否仍負有交納物業費的義務。應從三個方面進行考量，一是實際不存在房屋是否影響登記權利人的業主資格；二是物業服務企業與業主之間的物業服務合同在相關期間是否存在；三是物業服務企業是否依約完成物業服務內容。筆者結合本案進一步分析如下：

1.業主資格的取得不以房屋存續為唯一基礎

被告是否具有業主資格是決定其是否需要支付物業服務費的首要條件。對於業主的定義，我國物業管理條例第六款規定，房屋的所有權人為業主。這是否表示業主資格的取得以房屋的所有權及其存續為唯一標準？對此，筆者認為不應狹隘地理解，而應結合我國房地產管理原則及相關規定作出體系性的合理解讀。由於房屋與土地固有的緊密聯繫，我國法律對房地產的移轉採取了「房地一體」的基本原則。城市房地產管理法第三十二條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。從這一角度上說，業主資格的取得事實上不僅基於權利人對房屋的所有權，同時也基於權利人對房屋所對應的土地的使用權。在房屋買賣中，權利人同時取得房屋所有權及相應的土地使用權，即使該土地上的房屋滅失，物權效力依然基於土地使用權而存在，權利人的業主地位不受動搖，即其業主資格的取得不以房屋存續為唯一基礎。

本案被告通過買賣方式取得系爭房屋的所有權及該房屋佔用範圍內的土地使用權，雖然被告從前權利人處受讓房地產時地上房屋實際已不存在，但這並不影響所登記的房地產權利的轉讓，亦不影響原房屋佔用範圍內的土地使用權的轉讓，更不影響被告按原有建築物規劃恢復房屋並享有房屋所有權，故被告自登記機構核准其為上述房地產權利人之日起成為湯園小區業主，且該業主地位不因地上房屋的不存在而改變。

2.事實上的物業服務合同關係的存在及認定

被告是否有義務向原告支付2007年11月9日至2009年6月30日的物業費，第二個基本條件是看原告與湯園業主在上述期間內是否存在物業服務合同關係。在正常情況下，物業服務關係的存在以書面合同為有效依據，但現實情況多變，加之合同簽訂的不規範現象時有發生，給司法實踐中認定合同存在與否帶來了一定困難。根據我國合同法第十條的規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式；同時最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二條規定，當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的「其他形式」訂立的合同。可見，法律已為合同訂立的認定預留了一定的靈活空間，因此實踐中應根據案件的實際情況予以綜合考量。

結合本案，原告先後依據其與湯園業委會簽訂物業管理服務合同，於2002年8月23日至2007年6月30日作為湯園的物業服務企業，依約為湯園業主提供了物業服務。合同於2007年6月30日到期後，湯園業委會雖未再與原告簽訂書面物業服務合同，但原告實際繼續為湯園業主提供物業服務至2009年6月30日。在此期間湯園業委會並未提出異議或要求原告退出湯園，亦未委託新的物業服務企業為湯園提供物業服務，應認為湯園業委會以其行為對原告自2007年7月1日至2009年6月30日期間為湯園業主提供的物業服務，以及對該物業服務所應支付的基本物業服務費用標準表示接受和認可，故可認為原告與湯園業委會在2007年7月1日至2009年6月30日之間存在事實上的物業服務合同關係。

3.物業服務的內容及範圍以共有部分為主

原告是否已經提供了適當的物業服務是被告是否需要支付物業服務費的第三個必要考量條件。本案的典型性在於被告向原權利人購買房產時該土地上已經不存在房屋，僅為一塊平地，由此凸顯了核心問題，即物業服務是否以某個物業的實際存在為前提。對此，審理過程中出現過三種不同觀點：一是認為原告已提供了適當服務，有權收取物業費；二是認為物業服務須基於房屋存在而進行，若無房屋則原告無需管理，被告不必支付物業費；三是認為原告對小區內的公共管理也屬服務內容，故被告應承擔一定的物業費，但可適當降低。筆者贊同第一種觀點，理由分析如下：

首先，從相關法律規定看。根據最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不得以未享受或者無需接受相關物業服務為由拒交物業費。可見法律的基本導向是不支持業主以未接受物業服務為抗辯理由拒絕支付物業服務費。這一導向的確定，其基礎恰恰在於對物業服務範圍及內容的正確理解。

其次，從物業服務的範圍看。房屋專有部分屬於業主的私人空間，其維修保養一般由業主自行負責，物業服務公司並無必須提供免費維護服務的義務。因此，物業服務的範圍主要集中於業主共有部分，即小區公共區域，物業服務費的收取也主要基於對區域內業主及物業使用人提供的公共、整體服務，只是其數額計算標準以業主的房屋面積為依據。

再次，從物業服務的內容看。根據物業管理條例第二條，物業服務的內容，不僅包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理外，還包括維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序的活動，如小區的綠化管理、保潔服務、消防管理、車輛道路管理以及保安服務等等。因此，即使房屋不存在，物業公司還是要承擔物業服務區域內的相應服務義務。

綜上，本案中所涉原房屋土地上雖不存在房屋實體，而被告買房時對此明知並登記為權利人，該責任不在物業服務企業，且原告對業主的服務義務並不因房屋不存在而消失。物業費的減低以服務存在瑕疵為前提，原告已經適當履行了物業服務義務，被告作為湯園業主，理應支付相應的物業費，不存在房屋實體不能構成免除業主交納物業費義務的理由。

(作者單位: 上海市浦東新區人民法院)