2015年房價結構將根本改變

07-27

年底還一片衰聲的樓市，元旦剛過幾天，卻像打了雞血一樣，突然就振奮起來了。原來，北京在這兩天拿出了兩塊地，不少知名地產商都赤膊上陣要搏殺一下。這麼多重量級開發商湧向土地市場，被很多人解讀為，房價又要開始新的一輪上漲了。道理很簡單，如果房價不漲，開發商憑啥花大代價拿地？這種思維，基本上還停留在賣方市場的思維上，他們認為開發商是樓市的決定者，開發商能確定房價高低，是漲還是跌。其實，從去年開始，樓市博弈已經出現根本性逆轉，到去年10月份，全國70個主要城市房價已經呈現全面下跌的局面。這肯定不是開發商想要看到的，但是，事實就是如此。

1月7日，經過53輪的「廝殺」，由兩家央企華潤置地和首開股份，與險資「金主」平安聯合體以86.25億元共同奪得北京丰台一幅地塊，溢價22%，該地塊晉陞為北京土地歷史上最貴的總價地王。據計算，該地塊是面積最大、自住房最貴和總價最高的「三最」地王，成交樓麵價達到每平方米3.8萬元。對此，毛大慶表示，2015年開始，北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代。據悉，該地塊限價房和自住房的建築用地面積佔比高達70%，將配建建築面積163300平方米的「限價商品住房」以及122600平方米的「自住型商品住房」，限價商品住房的銷售限價為17000元/平方米，自住型商品住房銷售限價為29000元/平方米。

該地塊需要配建七成的保障房，只有少量商品房可以自主定價，綜合起來的價格並不算高，而三成的普通商品房，其實已經不普通，定價6萬以上，也是可能的，但是，這絕對已經不是普通商品房了。早在幾年前，就有項目定價在10萬左右，甚至還有定價30萬的項目。這麼比較起來，6萬的房價並不算最高。我們觀察樓市，要注意了解整個市場的情況。以前，保障房的分量很少，由開發商自主定價的普通商品房的價格就是市場的價格。但是，現在不一樣了，國家推出保障房政策以後，每年都有不少於700萬套的保障房入市，自住需求的購房人都有權利申請保障房了，而保障房的價格與市場定價的商品房價格相差很大。雖然，目前，申請保障房還不是那麼容易，但是，自住需求已經基本上轉向保障房市場，原來那種商品房，逐漸就轉向了豪宅市場，因此，每當土地拍賣以後，開發商都會花費很大的力量對項目進行豪宅品質策劃，當然也要圍繞怎麼實現高價做工作。

據國家統計局數據顯示，截至2014年11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米。任志強也認為，如果底部運行在一個較長的周期，會有很多企業面臨現金壓力問題、資金周轉問題、銀行信貸問題、高利貸問題。如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期就會加長，不能試圖因為降息、「9?30」房貸新政以及其他一些政策而過度樂觀，要消化現有的庫存，可能會持續比較長的時間。除了庫存以外，任志強對於開發商目前所擁有的資金情況顯得更加悲觀，「到目前為止，維持10%左右的投資增速已經是竭盡全力了」。令人疑惑的是，一貫唱多的任志強突然「變臉」開始「唱衰」，但北京兩塊土地拍賣後，他又稱，在2015年6萬的房價，或者說地價高過房價將成為新常態。

今年1月5日-7日三個交易日內，北京土地市場成交5宗土地，吸金179.3億元，溢價率一塊地是50%，另一塊是22%，不能說都處於高位。有人說，樓麵價接近或者超過房價已經成為一線城市，特別是北京土地市場的新常態。這其實不是新常態，是前幾年的舊常態，2012年前，麵粉貴過麵包，地價高過房價的情況經常出現。而現在，有保障房壓著，也就是2萬左右的房價，即使地價高過周邊房價，也不能對保障房價格產生影響。對房價產生影響的，只有豪宅部分。

當然，我們也不能對豪宅市場無動於衷，豪宅不能對保障房產生影響，但是，對普通商品房市場是有帶動作用的，如果，樓市除了保障房，就是豪宅市場，顯然也不是好的市場，我們希望的是保障房之外，還有大量的可供自住需求選擇的低價商品房，放開少量豪宅市場的條件，應當是不能影響中低收入者的利益。當然，影響2015年房價的除了庫存量壓力、開發商資金壓力，以及保障房政策之外，還有不動產登記以及房產稅，城鎮化、京津冀一體化、經濟發展模式調整、不唯GDP論等等。