房價必跌

近幾年，國際油價和糧價屢創新高，流資大軍壓境，人民幣對米元不斷升值，對內不斷貶值，股價房價大漲，物價不斷上漲。說白了就是「錢水泛濫」，「錢狗滿街」。為了解決這一大問題，只能象三峽大壩那樣合龍關水，只能象城裡人那樣關門養狗。股市已是熊市，已在關水，圈狗（2007年10月天價6124點到2008年3月27日低見3357點,半年跌45.2％）。房市的的問題與股市是一樣的，所以難以獨善其身。對投資者而言，房牛市可以賺大錢，房熊市可以抄大底，都是好機會。要贏就要當「智錢」（房熊市裡深套者肯定要除外），獨立思考，愛算細帳，胸有成竹，一葉知秋，先知先覺，順勢而為，牛勇熊怯，銅價買金，愛吃魚頭，讓出魚尾，迴避風險，搏取大利。　

　　　　1.算2008年的上漲空間有多大，知房價必跌。2008年房價如果逆勢上漲的話，因為其他投資渠道可以在一年裡小風險地實賺10％，所以只有讓投資投機者堅信：雖然在房市裡風險已經大了，但可以實賺較多（20％以上），才會取錢再次蜂擁入市。20％加上土地增值稅、所得稅、契稅、評估費、中介傭金等稅費、折舊（熊市需考慮）、非自有的資金的利息等成本15％，等於房價必須上漲35％，才能保證你實賺到20％。一套150萬就要上漲52萬。投資投機者不是自住，出租不合算，歸根到底要賣給自住者。已存60萬且家庭月收入1萬元的待購自住者已極少了，但在今天他們也買不起新房了，因為需按揭90萬，每月需還款0.9萬元，還不起。90萬 + 52萬 – 新積蓄5萬 = 2008年房漲後需按揭137萬，每月需還款1.37萬元，超過月收入了。大多數人沒有還款能力就象大多數人沒有能力爬上珠峰一樣。高高在上的房價只有走下珠峰才嫁得出去。人心不足蛇吞象。2009年，202萬的房價還不夠高的話，就讓它再漲35％到273萬。2010年還不夠高的話，就讓它再漲35％到369萬。然後把豬肉搞得一斤30元，把一些企業搞得半倒閉只能發1000元的工資，把許多供房者搞得還不起按揭款而引發次貸風波，把上帝逼得不得不說：跑得越快死得越早。在珠峰就嫁不出去了，再乘飛機往高空飛，那以後就不是走下來而是跌下來了。漲到150萬還有軟著陸的活路，漲到369萬就只有硬著陸的死路了。逆水行舟，不進則退。象爬樹那樣一直往上爬，是不是有到頂的時候？是不是有下來的時候？正府怕經濟大落，不讓大家往上爬了，在股市的「殺雞」，你猴子還看不懂嗎？價格奇高到6124點的結果是暴跌到3357點（半年跌45.2％），如果不是6124而是12000點呢？爬得越高摔得越痛！

　　　　2.算2008年的房價是不是「最後一棒」，知房價必跌。參加「擊鼓傳花」這個遊戲，在門內拿著花的有100人，買得起202萬元門票的人只有5人時，就有95人拿著最後一棒。2008年初，你張三以150萬買新房 * 1.35 = 2009年初你張三擬以202萬賣給李四。扣費用後你實賺20％不多的。202萬 * 1.35 = 2010年初李四擬以273萬賣給王二。到2010年初，房價在大頂故或在連跌三五年之中，王二接手後還能加價到369萬去賣出的可能性只有1％。李四在買前想：王二出不了手的話就不會接手，我李四拿的就是「最後一棒」。你張三2008年在買前也應該想：李四不肯接手的話，拿的就是「最後一棒」。

　　　　3.算2008年要上漲需要多少「解放軍」，知房價必跌。某市2008年房價如果繼續上漲的話，幾個月里入市的「解放軍」要有7萬人。因為幾個月的調控和利空頻傳造成2萬套新房在待售，因為許多人被幾個月的有價無市嚇怕了，有2萬套二手房在待售，加上近幾個月里又有1萬套新房封頂。要漲就要先把這5萬套房消化掉，然後在上漲過程中還要有2萬人來一路追漲。你炒過股的話，就容易理解了。一個股在9.01元的賣盤上掛了5萬股，在9.02元的賣盤上掛了2萬股。就要有人先把9.01元的5萬股吃掉，還要有人再把9.02元的2萬股吃掉，否則股價就上漲不了。但是，目前房市的調控這麼緊，資金這麼缺，獲利盤這麼多，風險這麼大，信心這麼小，跌勢這麼明顯，大家都知道逆勢者亡，順勢者生，見跌就殺，見漲當作迴光返照也要殺，每一次反彈都是出手良機。明擺著有7萬套等在哪裡，誰有本事讓7萬個「解放軍」在幾個月里一起來動手買房？9.01元的5萬賣盤老掛著不怎麼動，就說明大勢不妙，9元、8.99元的殺跌盤就爭先恐後地掛出來了，跌勢就更加明顯，賣者就更要殺跌了，買者就更要觀望了。即使真有7萬個錢沒地方燒的不怕套的投資型的「解放軍」來了，最終還是要露出「游擊隊」的本來面目，打贏了要走，打輸了也要走，最終還是要有7萬個買得起135萬一套房的自住者來解放這些「解放軍」。可是，你的周邊有幾個買得起135萬一套房的自住者呢？賣力大於買力，所以必跌無疑。

　　　　4.算市盈率（回本年數），知房價必跌，目前存銀行五年期利息一年5.87萬元 = 17年可收回投資（市價盈利率17倍）。2008年3月，股市的有的績優股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短線和炒波段的機會，可能2年就回本。2008年買房，近三年，房價下跌的概率很大，要賺取房價上漲的差價是沒指望了，只能賺租金。100萬的房子年租金3萬。拆遷時還有40％的價值，60萬 / 35年 = 每年折舊1.7萬，傢具家電折舊、中介費和其他費用0.3萬，租金實際收益1萬元。100萬的房子 / 租金實際收益1萬元 = 100年可回本（市盈率100倍）。很明顯，買房比存在銀行里是吃虧的，比炒股的風險更大。當前房價再漲一倍的話是市盈率200倍。

　　　　5.算買房投資收益率，知房價必跌。一些債券型基金和銀行理財產品年收益在10％以上。100萬的房子的租金實際收益1萬元，只有1%的回報。如果回報要想達到10%,則年租金就要升高到12萬，即每月1萬元。12萬/ 家庭收入的0.5用於買房 = 租戶家庭年收入24萬。人年收入12萬就要申報個稅，家年收入24萬的富人大多有多套房，指望比你更富的人來租用你的房？在樣樣都漲只有工資不漲時，非富人連維持每年3萬的租金都氣喘噓噓了，加上正府大蓋廉租房和房市不漲使許多被套住的投資房進入租房市場，房租根本就漲不動。今後3年，房價要麼在山頂尖，要麼在下跌。房價下跌時，房租不跌反漲是不可能的。房租漲不動是房市的「不治之症」，它象一根很粗的鋼絲繩緊緊地拉住了房價的後腿。為了起碼的回報，結果只能是房價下跌一半到50萬元。1萬的租金實際收益 / 50萬元 = 也只能維持2%的超低的可憐的投資收益率。

　　　　6.算通膨對房租房價的影響度，知房價必跌. 繼續通膨的後果是，有的實業獲利減少，就賣廠撤資去炒房，有的企業可能會倒閉或半倒閉，不少人會失業，求租的人少了。繼續通膨的後果是，工資不漲卻樣樣漲，租房人的消費能力下降了，你提租價我就合租，房子空得更多了，租房市場就更加求小於供。這幾年房價漲得很多，租價卻漲得很少是明擺著的事實。將來，如果通貨膨脹率更高，如果房價由100萬再漲到200萬，銀行利息就會升到10％以上了（1993年前後的通膨中，利息加保值貼補最高曾大於20％），房租實際收益還是1萬 / 200萬 = 房租收益率下降為0.5％。房租收益率只是錢存銀行的20分之1。買房吃20倍的大虧，房價必跌。房子的保值增值功能具有階段性的特點。到了通膨中後期，由於房價股價已被炒高，買力不濟，利率也調高了，熊市就會不期而至。熊市裡房價和房地產股是「燙手的山芋」。一位香港人說,1996年買房子花了200多萬，按揭了10年,2006年終於還清了，跑去中介一問，80萬! 　

　　　　7.算近期價值，知房價必跌. 30年來，哪種商品只漲不跌？在1990年買一部摩托車，當時用了3年的工資，現在2個月可以買一輛。1994年月平均工資300多元，裝電話初裝費追漲到5000元，是現在的100倍。回頭看，那錢花得真是冤啊。牛市裡價值分析很有用，比的是看誰握得住。熊市裡比的是看誰跑得快，講價值講巴菲特式的長期投資就捨不得賣，許多老股民就是這樣套死的。在牛市裡一個股票從5元漲到20元買入，最高見到30元，熊市裡回到5元，5年後新一輪牛市裡見到20元金盆洗手，白白付出了5年的機會成本。什麼是價值？真正的價值不但是由物質構成的，也是由精神構成的。2007年夏的股市，中國船舶炒高到300元一股。3個月後比它更好的中國石油2007年11月上市首日最高價48.62元，2008年3月石油價大漲見到110米元，中國石油低見17元，還有一大堆人在殺跌。房市大牛市裡每平米2萬元感覺還要漲，一窩蜂跟風買進。大熊市裡每平米1萬元咋看咋心虛，許多人跟風殺跌。牛市高估時車水馬龍，熊市低估時門可羅雀，市場就是這樣殘酷無情的。　　　　

　　　　8.算長期投資價值，知房價必跌。房價股價就象太陽，有日出必有日落。房價股價就象海水，有潮起必有潮落。炒房炒股就象打架，打出去不收回拳頭，你就被對手打倒了。有人說，我不怕跌，我放20年做長期投資。20年里，要歷經多屆領導，要發出多少新文件？誰敢保證今後20年里中國不會發生金融危機或經濟衰退，不會發生大的房熊市？中國已經進入老齡化社會，二三十年後，一對獨生子女有幾套房，會空出許多房子，可能連租出去都困難，別說再升值了。有人瞎說還要漲20年。房價漲幅26％的話，炒家一年只賺11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年漲1倍。3年後100萬元的二手房漲到200萬元。6年後漲到400萬元。9年後漲到800萬元。12年後漲到1600萬元。15年後3200萬元。18年後6400萬元。21年後就要拆遷的爛房值得1.28億元嗎？　　　　

　　　　9.算使用價值，知房價必跌。2008年買房，最後5年的按揭越交越生氣，20年的按揭還清之日你會後悔的。房子的使用價值會隨著時間的推移而下降。去看看20年前即1988年蓋的老房子吧。你是潛在買房者的話，租房時對這樣的老態龍鐘的破舊房，連斜眼都懶得瞄一下。想賣房時，銀行嫌舊怕被套牢，不肯對買者辦按揭。20年以上房齡的房子使用起來已有諸多不便了，比如電梯經常壞要爬梯18層，電話線老是暗斷，電線老化漏電，連水龍頭裡的水都帶電，下水管道漏得像井噴，卻因為幾百人在扯皮，修不了，物業公司也氣走了。特別是隨著保溫隔熱牆體使用、新材料的推陳出新、智能化以及人們審美觀念的改變，現在的房子顯得外觀破舊，結構落後，功能不全，必將會被淘汰出局。而且隨著技術的快速發展，房子的生命周期將越來越短。就象奔騰2電腦用了一段時間後就不值錢，就沒人要了一樣。有錢的換房住新房去了，住戶大多是窮人、老人和租戶了。越住越沒檔次，越住越沒面子。 經過20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大減，房子大量空置。那時還有什麼東西能夠支撐高昂的房價呢？土地使用權有70年，但是到30年以上時，正府一看是危房，外觀影響市容，加上當官的瞄上房子下面的土地值錢，就要推倒重建更高的樓房了。30歲 + 30年 = 60歲時你還要再花錢買一次房，所以你別以為你一輩子都是有房族，別以為你房奴的日子小於20年。你家90平方 / 15層 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆遷價值是很少的，說不定反而要你交出清理垃圾費呢。就象你看不上祖傳的山溝破屋一樣，你別以為可以把破舊房當寶貝傳給子孫後代。　　　　

　　　　10.算房價收入比，知房價必跌。國際房價收入比為3到6（年）。6 / 收入的0.5用於買房 = 在西方國家一家人干12年就可買到有土地權並已裝修的新房。H市新房平均價10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6萬= 2007年底H市的房價收入比為15（年）。15 / 收入的0.5用於買房 = 在H市一家人干30年只能買到只有70年土地使用權且沒有裝修的毛坯房。2007年495萬應屆畢業生中，100萬無法就業。有幾個老闆願意聘用50歲以上的員工？一對夫妻大學畢業22歲後工作，到50歲平均可工作28年。假如房價再漲1倍，房價收入比為30。22歲 + 60年 = 全市平均全家為了房子需工作到86歲。荒唐！當前房價再漲一倍的話，不利於講三個代表，不利於講共富，不利於講和諧社會。目前不少一二線城市的房價收入比在15以上。3年前，米國一顧問公司根據房價收入比，就國際房價購買力做了個調查，看看哪些城市的房價讓居民「最難以承受」。結果倫敦(6.9)、紐約(7.9)、首爾(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。並由此被斷言「澳洲存在世界上最大的地產危機」。　　　　

　　　　11.算住房痛苦指數，知房價必跌.商品房的平均售價(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指數。　　2007年我國某市住房痛苦指數＝10000元/平米÷3333元＝3 　　2007年新加坡住房痛苦指數＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77 　　2005年紐約住房痛苦指數＝2045$/平米÷3134$＝0.65 　　比較的結果說明，當前中國大城市的房價特別高。投資和投機者炒高樓價，普通老百姓望樓興嘆。從住房、教育、醫療三座大山綜合地看痛苦指數，如果房價再漲一倍的話，一線城市的富人賣掉3套房可在某個西方國家買4套房。難道大家都不懂這樣的道理：農村綜合痛苦指數比城裡高，有點本事的，有點文憑的，有點錢的都要進城，結果到處是「老幼村」、「窮人村」。如果房價再漲一倍的話，就不利於吸引留學生回來為國效力。如果房價再漲一倍的話，就加大了祖國統一的成本。總之，房價再上漲對國家來說是得不償失的。　　　　

　　　　12.算商家標價與消費者估價的偏差率，知房價必跌。消費者心中有桿稱。人們在平日消費中對商家標價已形成了一種大致的寬容度，從討價和評論就能知道，偏差率超過1.3就難以被消費者接受：「這就值100元，賣150太貴了。」「好吧，賣給你140元」。「140元？老公你買貴了，這撐死就值100元，以130元買還差不多，你讓人家賺太多了」。130 / 100 = 偏差率為1.3倍。2007年一套新房150萬元 / 50萬元估價 = 偏差率3倍。再漲一倍到300萬就是6倍。問題很大啊：有300萬元支付能力的人是大精英，還會在已是6倍時的2009年再接手你炒家這個二手房嗎？全市需要的肯接受6倍偏差率的「傻大款」不是幾個而是10萬個，哪裡去找這樣多既是「傻大冒」又能「賺大錢」的大精英？開發商蓋房的積極性與偏差率成正比，偏差率越高越好賺，心情好，房子就多蓋。消費者買房的積極性與偏差率成反比，偏差率越高越吃虧，心理承受力就小。因為二手房的主要購買人是收入不高的自住性購房者，錢來之不易，對偏差率會斤斤計較。偏差率6是奇高，歷來處於「上帝」地位的消費者就有被忽悠的感覺，就不能寬容，就不予接受。老百姓在房市可能被騙一時，不會被騙一世。被騙久了就會冷眼旁觀，捂緊錢包不肯買。　　　　

　　　　13.算匯率，知房價必跌.如果十幾年前日元先升值後貶值的一幕重現，我們可以這麼做：2009年人民幣的升值達到1比5時以40萬元人民幣買入8萬米元，到2012年人民幣對米元貶值到1比8時，換成人民幣64萬元。到時二線城市2008年蓋的二手房8000每平，等於用40萬元人民幣買入80平的二手房。如果現在要買這套新房，12000每平*80平 = 需花費96萬元。96萬 – 五年10萬的房租 – 40萬 = 節約46萬。這個思路說明，在人民幣的升值時買房是很吃虧的。　　　　

　　　　14.算其他投資方法的收益，知房價必跌.條條道路通財廟，選擇比努力更重要，為何一條死路走到老？可以先租房，創業成功後再買房。晚幾年買房便宜很多。今後5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空間不大。有的市場上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累計的機會2.5倍。賺頭較大的其他投資渠道不少。資金具有逐利性，哪有較大的機會就投到哪裡。當房價上漲空間不大時，許多人會轉向更賺錢的地方。張三做各種投資25年。每年平均20％的收益，100萬 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60歲是9540萬的大富豪。　　　　

　　　　15.算大家錢袋子里有多少錢，知房價必跌。多軍是唯心主義者，因為多軍最愛講：「房價是由需求決定的，而剛需是很大的」。其實，經濟基礎（有效購房能力）決定意識形態（購房需求），「錢袋」決定「腦袋」。錢袋子屬於物質，具有剛性，沒有「硬通幣」的人有買房的想法，他的需求只是一種想法。不敢去看房，需求必然是軟性的。也就是說，房價不是由需求決定的，是由需求（思想）背後的錢袋子（物質）決定的。在錢袋子面前，需求一點都顯示不出剛性來。過去3年，手裡有錢的在買房，手裡錢不夠的借錢和按揭在買房，大家都千方百計地搞錢買房。該買的已經買了，剩下的幾乎都是買不起房的沒錢的人了。成交量比較不會騙人。n狀的成交量線說明黑三角騙術不靈，大眾需求透支，財力不濟，已經沒有多少人的錢袋子里有100萬去買房了，所以就下跌了。　　　　

　　　　16.算工薪族多久能買起房，知房價必跌。房價5年上漲100萬，5年里誰家工資增加了100萬？房價上漲中，一工薪族2003年買房缺10萬，2005買房缺20萬，2007年買房缺70萬。勞動年數越長越買不起房，再漲10年，就還要白乾10年。惡勞者、貪污者、投機者日增就不奇怪了，社會怎麼和諧、發展和穩定？所以，炒房這一社會惡瘤被切除是遲早的事。這個，只要看各國就知道了。2008年3月兩會報告說：「依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為」。這告訴人們，炒樓是犯法的，正府要打擊。炒糧食是犯罪，炒房是犯法，都是危及民生，危及正權啊。　　　　

　　　　17.算中等家庭是否買得起房，知房價必跌.因為高等收入家庭有N套房，低等收入家庭已買不起房.所以商品房的漲跌只要看當前中等收入家庭是否買得起就知道了。如果當前當地的價格中等收入家庭買不起，那麼房子誰來買？所以房價必跌。王石在中央2套說：房價漲到心驚肉跳，漲到年收入6到20萬的中產階層都買不起，不調整就會象日本泡沫破裂那樣受到懲罰。　　　　

　　　　18.算通脹不斷加劇而房價也再漲的情況下的購買力，知房價必跌。比如有一位中產者2007年底積蓄25萬元，2007年家庭年收入12萬，每年有6萬可用於買房。計劃在3年後，25 + 18 + 利息等7 = 50萬為首付購100萬的房子。每年需還按揭6萬。就是說，不失業也要當15年的月光族。假如通脹不斷加劇，企業成本加大，贏利下降，工資就無法大幅提高。年收入增加1萬，但被高物價咬走了2萬，每年只有5萬可用於買房。25 + 15 + 利息等7 = 首付款下降為47萬。假如通脹繼續加劇，企業有倒閉的可能，他家就不敢按揭15年來買房。假如貨幣貶值而導致房價在今後3年里每年上漲10％，即100萬 * 1.1 * 1.1 * 1.1 = 133萬元，133萬 /首付需達到50％ = 67萬。錢只有47萬，不夠了。假如借錢20萬湊齊首付，卻無力還款。假如通脹不斷加劇，67萬按揭的利息也增加到了7萬，無力還按揭了。結果是袖手當觀眾的人增多了，供大於求更嚴重了，房價必跌。　　　　

　　　　19.算6個人供一套房的困難度，知房價必跌。（購婚房主力的）80後的父母這代人目前在五六十歲。大多情況是：青年時趕上文化大革命和上山下鄉，教育水平普遍不高，成家遇到計生，中年遇到下崗再就業，退休金只夠自己日常花費。二線城市，1985年工資普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。一生紅腦袋，窮革命，幾無灰色收入，積累的財富不多。在應付孩子讀書這第一座大山之後已所剩無幾。為了一套房子，掏幹了2家4老所有的積蓄。子女被20年的高額的月供壓得喘不過氣來。4老所積累的錢表面有幾十萬元，但那是應付看病和養老的錢，說不定到時候還不夠花呢。4個家長為第二座大山（房）掏出應付第三座大山（醫療）的錢。他們最後都要病一次，你拿什麼還給他們治病? 你拿什麼給他們送終? 有的人可能因此而斷供賣房。如果是農家子女就更窘迫了。　　　　

　　　　20.算「高價房奴」的困難度，知房價必跌。現在買房，斷了創業路，不能盡孝還要連累幾位老人一起吃苦，每月要還貸，擔心生病和失業，還能感受到溫暖嗎？「高價房奴」最終結局是兩手空空。張大伯大學畢業後傾一生之財力為自住去購房，30歲 + 30年 = 60歲時破房要拆遷了，另住的獨子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也貸不到款，借得到款也還不起。只拿到不多的拆遷費補足養老錢和做房租。他錯信了「現在不買，再漲就永遠買不起了」的謊話，結果永遠吃虧，最終兩手空空,活得真窩爛！ 　　　　

　　　　21.算剛需家庭購房的首付能力，知房價必跌。剛需是指有生活需求和心理需求，再貴也不得不買，並有支付能力的需求。這隻有二種情況：第一種，以前拿得出首付，現在也拿得出。比如結婚購房，現在的城裡人大多晚婚，2008年男28歲的話，在120萬元的時候首付70萬拿得出，說明2年前26歲在50萬元的時候首付20萬也拿得出，26歲已是再貴也不得不買了，拖到今天才來花2.4倍的冤枉錢的人很少。第二種，以前拿不出首付，但近3年天上突然掉下來一個暴發戶。本來不到20萬的小戶，3年後就成了拿得出首付70萬的中戶。既然就象天上掉下來一樣，就不可能多了。2008年3月股市、期市大跌，本金投入20萬炒到70萬以上的很少了，其中再貴也不得不買房的就更少了。老腐敗已買房了，新腐敗不可能一下子冒出很多。其實，房市裡沒有真正的剛需，買不起時可以先租房，不用睡在街上啊。其實房價上漲天天在大量地消滅剛需。以前拿得出首付的，現在幾乎都不夠了，剛需已變成了無可奈何之需。在2005每套50萬的時候就不得不買，但錢缺了20萬，到現在120萬缺了70萬元，再漲的話會缺100萬元。　　　　

　　　　22. 算銀行按揭充足率，知房價必跌。中央實行緊縮正策，炒家基本上在銀行這一源頭上被卡住了：銀行停止轉按揭、加按揭和嚴控放貸規模，對第2套房的按揭成數降為市場價的4成（評估額收緊為市場價的7成，在此基礎上按揭6成），實際首付6成。買100萬的房子，原來首付需要40萬，現在多了20萬。對工資收入嚴格審核時發現，張三家年收入6萬，扣除第一套已按揭的只能再貸10萬，首付需要90萬，還貸利息率也提高了。換房者需先賣後買才不算第2套房。許多炒家的炒路就這樣被堵死了。於是房市虛假的求大於供露出了供大於求的真面目。　　　　

　　　　23.算供求變化的加速度，知房價必跌. 因為好賺，開發商的供給，以2005年3萬套、2006年5萬套、2007年8萬套……的加速度開工。放巨量要滯後到2009年。因為不漲就沒人追買，開發商每月每批都調高房價，形成「永漲不跌」的假象，使得許多人砸鍋賣鐵，透支未來，急不可耐地追高買入。但是，終端消費群體的消費能力決定賣方的最終命運。買房子無非就是兩個目的：第一種目的是自住；第二種目的是投資賺錢。投資的方法是先買下房子，等房價漲了後賣給自住的人。可見都是建立在自住這個基礎之上。當自住的人幾乎都買不起房子了或買得起也嫌貴不肯買了的時候，房價上漲的基礎就沒有了。「待購首套住房者」每年可支配的家庭節餘僅5萬元，總房價以每年30萬元、50萬元、80萬元、120萬元……的加速度上漲。導致「待購首套住房者」以每年30萬人、50萬人、80萬人、120萬人……的加速度被拋棄。房價漲到100萬後，大多數「待購首套住房者」的剛性需求已無法轉化為有效需求。供大於求的「＜趨勢」就形成了。幾十萬套新房和二手的出租房空置房就象大賓館越開越多且不斷提價，大家都不肯來住或住不起時，就把自己玩完了。就象菜市有10擔白菜供應量，只有6擔的需求，供過於求，4擔白菜爛掉是必然的。中國在90年代初有許多爛尾樓，這個歷史事實誰敢否認？　　　　

　　　　24.算人口減少數，知房價必跌。剛需主要來自結婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30歲，這些剛需已基本釋放完畢。開始實行獨生的1979年出生的到2008年是29歲。剛需正好大降，你我接到的結婚請貼上，主人大多是獨生孩。2007年，中國小學入學總數為1500萬人，比高峰期的1994年的2503萬人減少了1003萬。社會發展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不斷減少。這種發展趨勢，看不講計劃生育的發達國家就清楚了。當年日本房價在面對這一人口結構改變時，走出了一波下跌行情，中國不可能改變這一規律。　　　　

　　　　25.算買房人數，知房價必跌.牛市裡，一開盤幾千人在排隊。現在，售樓處冷冷清清。既然認為房價還要漲，那麼多軍中的炒家就趕緊再帶頭排隊買啊。一個城市原來一天賣出200套，現在一天才賣出20套，扣除虛假成交量（象股市的自買自賣的對倒盤），分明只有剛需在買。怎麼炒家都不買了啊？你多軍不買就算了，幹嗎急著忽悠別人去買呢？人氣沒了後，孫子（待賣者）急上帝（消費者）不急啊。大城市的新樓盤有60%不是為沒有房子住的人生產的。那排隊的人里有60%不是為了自住的。開發商忽悠不動炒家了，炒家忽悠不動消費者了。最終被忽悠的是自己。　　　　

　　　　26.算精神力量有多大，知房價必跌。房價有上下二個方向，你為何只看到會大漲的一面，卻看不到會大跌的一面？是你錯誤的觀念造成的，是你只看到供求關係的重要，卻看不到決定需求的更重要的「物質第一」（錢袋子決定需求）和「精神第二」（市場從來不缺資金，缺的是信心）。樓市成了投機市。只要是投機市，價格的漲跌其實就是一個心理遊戲。信心在,價格就會繼續漲，投機者就會蜂擁入市；信心缺失，投機者當然瘋狂套現,價格自然崩跌。「精神是原子彈」，威力無比。「人言可畏」，「眾口爍金」。上漲時，80％的人心理預期看漲。人的貪心的本性加跟風的習性就顯現了。看多理由有100條，心理預期對房價產生了神奇的推動作用。隨著房價超越非富人購買力越來越遠，隨著調控力度的加強，隨著虧錢的概率越來越大。人的「斤斤計較」的本性和恐高的習性就顯現了。這時，80％的人心理預期看跌。看空理由有101條，跌價傳言滿天飛，心理預期對房價會產生摧枯拉朽的極大的破損作用，會將「房價」從華山「一條道」推下來。上山雖擁擠卻安全無恙。下山擁擠「房價」就要完蛋了。擠上山需要看漲的心理預期和買門票的100萬元。擁下山只需要看跌的心理預期加叫喊聲。