中國人海外買房熱 國外房價一定不會跌？

[摘要]面對人民幣貶值、一線城市房價高企及限購政策，中國高凈值人群開始到海外樓市尋求資產配置。

南都專訪萬國置地總裁談判斷海外房產實際價值及投資策略

面對人民幣貶值、一線城市房價高企及限購政策，中國高凈值人群開始到海外樓市尋求資產配置。根據胡潤研究院最新數據，80%受訪的高凈值人群有海外投資需求，超四成投資標的為地產。

不過，國外房價一定只漲不跌嗎？近日萬國置地總裁史銳雪對南都表示，紐約、加州等房產價值自然增長的能力已經較慢，平均自然增長率可能只有5%- 10%。相比之下，休斯頓等美國城市房價處於被低估狀態，未來投資回報率較高。

判斷房產價值至少看三個指標

史銳雪介紹，房產的價格和實際價值有區別，判斷房產實際價值，至少要看三個指標。一是房價收入比，即住房價格與城市居民家庭年收入之比。數據顯示，2016年深圳房價收入(38.36)比在世界主流城市中最高，美國得克薩斯州第一大城市休斯頓房價收入比則為2 .54。也就是說，在休斯頓僅需工作2.6年即可購買一套房產，而在深圳至少需要工作38年才能購買一套房產。

二是看租售比，即每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。對投資者來說意味著，多少年的租金收益可以覆蓋掉買房成本。據介紹，一向房價高企的深圳，租金收益卻並不樂觀，房子需要出租至少64.83年才能回本。相比之下，投資休斯頓7.5年即可賺回成本。

史銳雪表示，房產增值空間說到底取決於外來人口。外來人口多的城市，房產增值空間大。綜合來看，休斯頓的房價處在被低估的狀態，未來投資回報率較高。萬國置地也正在開發休斯頓富人區房產項目。

買城堡就能移民？各國移民政策不同

海外買房存在一定風險和「忽悠」，比如媒體曾報道的「買城堡就能移民」消息。萬國置地相關負責人介紹，不同國家和地區的移民政策是不一樣的，主流可以分成購房移民和投資移民兩種。

購房即可移民的國家有韓國，需投資房地產50萬美元以上。還有葡萄牙(50萬歐元)、西班牙(50萬歐元)、希臘(25萬歐元)、塞普勒斯(30萬歐元)。

中國買家最青睞的海外置業國家，如美國、加拿大、澳大利亞、英國等都是投資移民的國家。美國E B- 5項目需投資50萬美元。加拿大魁北克省移民投資88萬加元5年後返還或者22萬加元一次性不返還。澳大利亞重大投資者移民要求500萬澳幣，卓越投資者移民1500萬澳幣。英國投資移民需約200萬英鎊。

中介存隱性收費「打包票」不可信

史銳雪介紹，中介機構最大的隱性費用就是中介私自加價。尤其歐洲一些國家中介市場比較亂，前兩年曾有中介把30萬歐元的房產以50萬歐元賣給中國買家的案例。美國、英國等主流國家的中介市場就比較規範。

史銳雪解釋，這也是需求決定規範性，樓市火熱的主流國家開發商不需要桌子底下的交易來實現銷售份額。一些大開發商甚至擔心不專業的銷售機構傳遞虛假信息。她建議，購房者可以通過Zillow等國外房地產網站查詢周邊整體房價，以防由於信息不對稱被中介忽悠。

中介機構「打包票」的行為也不可信，例如本來只有買一套房的能力，中介建議客戶貸款同時買4套。史銳雪表示，某個國家的貸款政策完全不在中介控制範圍內，買房前一定要正確評估自己的購買能力。

「學區房」還需分清公、私立

史銳雪介紹，在很多買家心目中，「學區房」往往代表著孩子可以享受到優質的教育。然而，如果依然按照國內的經驗去選擇卻很容易看走眼。出現明明選擇的是中心區域的房產，周圍卻沒什麼好學校的情況。

她解釋，這是因為美國只有公立中小學跟「學區」有關係。私立學校是不分區域的，花錢就能上，因此無法反映該地區整體情況。公立中小學則不同，其資金主要來源於學校周邊地區的房地產稅，而各學區的資金跟房地產稅的數額是成正比的。所以如果住在這個區域的人都是高收入人群，交稅就多，該區域的學區評分就會較高，同時教育、治安等公共設施也會較好。反之如果高收人群較少，則該區域的學區評分就會較低，而教育、治安等公共設施也會較差。

因此，如果在海外買房時一定要了解該區域的學分高低，而不能只是單純看所在區域位置，因為這不僅關係到學校質量，還關係到所在區域的治安情況。