日本1989年到1991年房價泡沫破滅記！

2010-01-06 18:58:16|分類： 經濟金融 |標籤： |字型大小大中小訂閱

如何看待現今中國出現的高房價現象?購房者如何決定自己是否應該出手?這確實是很多人頭疼的事情.應該說,現今的高房價,是一種很不正常的現象.它是官商勾結盤剝民眾、體制腐敗的一種表現，是阻礙社會進步和民族振興的一股逆流。房價既不能暴跌也不能沒有理智的瘋漲，暴跌和暴漲都有害於國民經濟平穩的運行和健康的運行。房地產行業的發展必須回歸理性，長遠的健康的發展才有利於國民經濟平穩運行.炒房者流應該考慮一下,看看當年的日本。

現在的中國和當年的日本，房價泡沫破滅前的社會心態和市場表象幾乎一摸一樣。日本房價泡沫破滅前，東京一個城市的土地價值可以買下整個美國。我們現在此起彼伏的地王現象，到處拍地，不斷拍出很高的價格，讓人們知道房價會永遠上漲，因為麵粉貴過麵包，因此，誘使全體國民都開始購房，沒房住的要買，有房住的囤積房子。因為農民進城需要房子，因為大學畢業生結婚需要房子，而依靠資本發財致富的人更要買房子。再加上金融業與房地產商們的運作，促使房價如脫韁野馬急速飛增。

其實，房價飛漲主要是資本所有者們大規模的囤積房子造成的，這一點，中國遠超當年的日本。日本房價泡沫破滅前的住宅空置率也是剛剛超過5%。中國70個大中城市現在的住房空置率是多少呢？據官方對外公布的數據是15%，其實遠遠超過這個比例。上海、北京、深圳的住宅空置率已經超過了40%，建好了許多房子也賣出去了，卻沒人居住，這不僅是國民財富的極大浪費，也助漲了全國性的樓市投機行為。世界銀行副行長、原北京大學經濟研究中心主任林毅夫回憶日本房價泡沫破滅時說，他的堂弟從台灣趕到東京，花了5億日元買了一套房子，不到一年，連1億日元都賣不出去，至今都不敢提那次失敗的投資。

日本人談到房價泡沫破滅，儘管已經過去了20年，但至今都有些後怕，沒有親歷一套房子一年跌去80%的人，是無論如何感覺不到的。今年6月底，日本人看見中國不斷的有地王出現，也帶著一塊150萬平方米的土地來上海拍賣，價格是多少呢？說出來沒人信，掛牌價才78.88元每平方米。這個每平方米不是中國的樓麵價，而是地麵價。這塊地位於日本靜岡縣伊豆半島，比三亞不差。三亞新拍的土地價格是多少呢？如果按地麵價算，沒有低於20000的。大家算一算，是多少倍。

請看看日本的泡沫形成及破滅過程吧，當泡沫破滅,必定會有當很多人為此跳樓自殺那一天的到來!

二戰以後，日本經歷了兩次大的匯率變動，導致日本地價兩次大幅度上漲。

第一次是1971年12月的《斯密森協議》，日元對美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%。此輪匯率改革導致了1973年日本地價的上漲，但由於石油危機的影響，僅持續了1年。

第二次是1985年12月的《廣場協議》之後，日元迅速升值。在《廣場協議》正式簽訂的第二天，美元對日元的匯率應聲跌落了4.3%。到10月底，美元共貶值了12%，為1美元兌換205日元；到1986年9月，為1美元兌153日元。升值導致日本地價連續5年上漲。

分析兩次房地產泡沫的原因，主要以下三個方面。

一、低利率政策引發房地產泡沫

日元的升值，對日本的工業造成了相當大的衝擊。企業的生產成本不斷上升，出口競爭力下降，乃至1986年經濟出現了負增長。為了降低成本，日本傳統的勞動密集型企業紛紛向海外轉移生產基地，本土出現產業空心化趨勢。

產業的空心化使日本國內就業增長出現困難，引起國內購買力下降，進一步加劇了產業空心化的速度，形成了惡性循環。

在這樣的背景下，日本政希望通過寬鬆的貨幣政策來刺激國內投資和消費。

從1986年開始，日本銀行連續降息，基準利率從1986年1月的4.5%下調至1987年2月的2.5%。當時的日本經濟處於景氣上升的過程中，超低的利率引誘大量的資金流入房地產、股票等非生產性行業，使得投資品價格短期內迅速上揚；投機者將價格上漲後的房產和股票抵押給銀行以獲取更多的貸款，進行新一輪的投機。於是20世紀80年代的日本經濟呈現出非理性繁榮的特徵，虛擬資產泡沫越吹越大。

到1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。

東瀛看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

二、監管不當導致盲目貸款

連續5年的房地產價格飆升為日本房地產業積累了嚴重的泡沫。誰也沒有料到，日本銀行監管制度的變化改變了商業銀行對房地產貸款的偏好，竟成了此事件的始作俑者。

1985年前後，為了減少金融自由化與國際化過程中銀行的經營風險，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。當時日本商業銀行資本金比率普遍較低，平均只有3%左右。為了推動銀行國際化，政決定實行雙重標準：國內營業的可以按照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則必須執行8%的國際標準。

在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還不得不調整銀行資產結構。房地產抵押貸款的風險權重只有一般公司貸款風險的一半，這意味著銀行發放相同數量的貸款，房地產抵押貸款只需一半的資本金。於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域，助長了房地產泡沫。

三、國際資本的投機加大了泡沫程度

《廣場協議》後10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，就等於給國際資本投資日本股市和樓市上了一份穩賺不賠的保險：即使投資資產的日元價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。

已經在匯率變動中嘗到甜頭的國際資本捲土重來,在日本的股票市場和房地產上呼風喚雨。此時的股票市場和房地產業則像一頭鯨魚，大量吞噬著廉價的外來資金。從1986年到1989年，日本的房價提高了兩倍。

國際資本的流入又引發了三個短期效應：加劇了日元升值之壓力；加快了股價和房價上漲；過度增加日本國內貨幣供應量。這三個效果都刺激短期內日元繼續升值、泡沫不斷膨脹，吸引了更多的國際資本進入日本投機。

這個時候，日本東京一個城市的土地價值可以買下整個美國！

《廣場協議》後近5年時間裡，地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實際經濟越走越遠，雖然在當時日本人均GDP超過了美國，但高昂的房價使得普通日本人根本買不起屬於自己的住房，國民的真實生活水平要比美國等其他西方國家低很多。

雖然1989年時日本政已經意識到經濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。

隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始獲利撤離。由外來資本推動的日本房產泡沫裂，在1990年9月就顯現出徵兆：日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。到1993年，房地產經濟開始全面崩潰，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。日本房價下跌了50%。

緊縮政策戳破了泡沫經濟，給日本經濟帶來巨大的損害，股價和地價短期內下跌50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經濟隨即跌落長達十幾年的衰退深淵之中。