陳寶存：樓市無拐點，只是製造供需失衡

《瞭望東方周刊》載文：「多地土地市場現流拍寒潮賣地增收發展模式遭疑」。其中的一些數據應當引起我們的深思。7月19日，中國指數研究院發布監測數據：2011年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的5個城市全部為一線城市或者發達的二線城市，同比降幅最大的為北京，降48.32%，降幅最小的為上海，降21.97%。

消息人士指出：部分城投公司確實存在將流動資金轉為固定貸款的現象：「對流動資金貸款的監管現在更嚴格了。」中國三星經濟研究院的報告顯示，地方融資平台「同房地產行業緊密結合，同其他產業愈走愈遠，一定意義上已經脫離了融資為地方經濟服務的初衷」。根據中國社科院的調研，全國數千家地方融資平台公司中僅有 10%左右以項目現金流作為第一還款來源，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來歸還銀行利息。

　　再看市場與融資情況：以萬科為例。

萬科中報顯示：今年上半年萬科實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額佔全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。上半年萬科竣工面積107萬平方米，僅佔全年計劃竣工面積729萬平方米的14.7%。受此影響，上半年萬科結算面積138.3萬平方米，比去年同期下降8.1%；結算收入191.7億元，比去年同期上升16.5%，增長幅度遠低於銷售增長。

但同時，據媒體報道：上半年，核心城市的投資增速已同比大幅下滑，這種景象與08 年二季度的情況類似，而投資與開工的放緩只能影響一年以後的住房供應。這也是09年二季度末樓市真實回暖，市場無房可供的真實原因，也難怪09年一線城市的房價普調近一倍，主因是供需矛盾引起的恐慌性購買。而09年中，什麼四萬億還只是停留在概念中，但是，全球金融危機卻是深化狀態。

上市房企的優勢還在於融資能力。報道顯示，萬科至少在上半年通過信託融資37億元，均為2年期，加權融資成本約為11.4%，大大低於市場平均水平。

幾乎所有的信貸收縮的努力，目的是收緊房企的資金鏈條，但是，對應信貸收縮的手段有多種，萬科是例子，還有鼓勵和開放地方政府發行企業債以建設保障房的努力，在保障性安居工程建設壓力之下，事實上還是新的信貸寬鬆政策。

看一下市場的真實情況。北京作為唯一提出房價穩中有降的城市，但是，北京房協公布數據顯示，1-7月北京新建普通住房的價格為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%；7月新建商品住房成交均價每平方米22690元/平方米，環比上漲9.8%。

媒體運用數據的選擇性記憶可見一斑：只宣傳了新建普通住房，而無視了新建普通商品房數據。那麼，只能說明北京新建商品房佔新建普通住房的比例調低。這恰恰符合北京市目前的現狀。而北京計劃要穩中有降的就是新建普通住房。但是，與普通消費者息息相關的，絕不是保障房，而是商品房部分。

那麼對於其他並未提出穩中有降，而是遏制漲幅的城市，房價特別是商品房價的上漲局面也很難改變。至於某些項目、某些公司的促銷，在限購限價的政策下，不可能帶來總量的加大，也很難起到真正的示範作用。不見得是死扛，而是適當調低上市量和上市速度既可以暫時擺脫目前的局面，或者，轉頭向下以求市場。這也是一線房企上半年的銷量大增帶來的經驗。

08年都不能算拐點，那麼2011年的市場，絕不會迎來拐點，而只是市場的暫時收縮。

目前最大的問題是保障性安居工程的亂象已經十分明顯。特別是有產權的保障房，也即棚戶區等三舊改造400萬套、限價房、經濟適用房220萬套，2011年的1000萬套保障性安居工程中，此三類佔比62%以上。而公租房220萬套才與新增城市人口有相當關係。

事實上，棚戶區等三舊改造項目的順利實施，依靠的恰恰是商品房市場的繁榮。那麼，我們的限購限價導致的土地流拍，最終的結果是最差的。只會加大供需失衡，而不可能有任何對市場預期好的影響。

那麼我們的政策試圖製造的絕不是拐點，而是遏制漲幅。這才是對市場的理性調控。

至於美債帶來的危機，是不是會影響到中國的選擇，我們也將拭目以待。媒體專家忘性大，市場卻不會迎合媒體專家的預測。中國多虧了有內需，不論是97年的亞洲金融危機，還是08年的全球金融危機，我們僅僅靠拉動房地產的需求即可輕鬆化解。

畢竟，說我們12年，二三線城市不足十年，四線以下城市剛剛起步的房地產市場，如果是已經完全解決了住房改善問題，那麼這隻能是胡話。至於胡編亂造的空置房，絕不是市場的真實反映。

房地產特別是土地市場，模式改變是很難的。那麼，給行業一個合理穩定的預期才是理性的，而目前的政策基礎恰恰是對市場的誤判而已。相信08年的局面絕不會再2011年重現的。不論政策是否理性，市場是理性的，消費者是理性的。這已經足夠。

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