業主一夜變租戶,險借高利貸:被限購令改變生活的換房者
將近半年的時間裡,每次在四環上開車,郝能都會盯著沿路的高樓,看著一片片亮起的燈。
「這麼多房子,沒有一套屬於我。」
這種年輕時,老套、劇本式的、矯情的想法,總會在這個年近四十的男人腦中跳出來。「如鯁在喉」這個詞,即便上學時解釋了無數次,他直到今天才明明白白地體會到。
這個「鯁」,就是房子,而且是幾乎已經到手的房子,一個在很多人看來歸屬於這個城市的「家」。
受「317」房產新政影響的業主們,已經自發聚集起來。
「我沒去,但是我能理解。那些人跟我一樣,大部分是剛性改善性需求,小換大,既然能簽合同付定金,必定也是能拿得出幾百萬首付。付得起一個月大幾千的房貸的人,肯定不是收入比較低的一般工薪階層,多少也是有臉面的,能跨出這一步,不是逼急了是什麼?」郝能說,「一點不誇張,我都動了去借高利貸的想法,就像一個賭博的人,瘋了一樣想找錢先進場再說,沒想後果。」
3月17日下午,北京市多部門發布樓市調控新政。規定購買普通二套房的首付比例不低於60%,購買非普通二套房的首付款比例不低於80%;在確定購房套數時,採用「認房又認貸」的原則。
政策即時生效。
當時,鏈家研究院院長楊現領曾表示,二手房市場上70%以上為換房群體,「認房認貸」嚴格了首套標準,「先賣後買」也被界定為二套,導致首付門檻大幅增加。受政策影響最大的是已成交但未網簽的群體,據他們估計,受衝擊的交易量保守估計在1萬單左右。
幾個月後,新政的新聞熱度過去了,樓市冷下來了,這部分在途單的結果,也沒有更多的人討論,但這1萬單背後的人們,大多仍未從煎熬中走出來。
「十二年後,我重回租房生活,不同的是,這次變成四個人」
2017年初開始,郝能就一直在看房子。
2005年畢業來到北京,跟絕大多數北漂的年輕人一樣,他在公司附近二環區域租了一間不到10平米的單間。那是一片老樓,至今他還記得好多個清晨他出單元門的時候,看見一地的死蟑螂。
2011年在大興買了第一套小兩居,去看房的時候,那裡還是一片荒地,沒想到幾年後完全換了模樣。
去年年底,結婚生子的他決定在附近換一套三居室。年初開始看房,2月26號把原來的小兩居賣掉,還清貸款,除去首付,他算了算,還能剩下十萬左右,正好裝修。3月2日交了定金後,公司派他出差,網簽的時間推遲了,直到他看到3月17日北京限購新政的消息。「起初我沒有特別在意,因為覺得中介總有辦法解決這些問題,而且我們這種已經簽了合同,肯定會有說法。」
「事後才知道,自己是多幼稚。」
認房又認貸,根據規定,是指居民家庭名下在北京市已有1套住房,以及在該市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,按購房類型支付更高首付。他屬於後者,雖然已經把大興的房子賣了,但仍算二套房。
同時,按照北京市的標準,他看上的新房被認定為非普通住宅,「首付款比例不低於80%」。
他都想到去借高利貸,後來妻子攔住了,說如果那樣的話,今後的幾十年會被累死的。最終,他在原來小區租了一套三居室,帶著妻兒還有母親搬進去。很長一段時間內,他沒事就把自己關起來吸煙,「一點不誇張,頭一個多月每次想起來因為出差把網簽耽誤了,我都會抽自己一個耳光。」他說。
還好一個多月後,「因『3·17新政』影響導致商品住房交易無法進行的,法院依據雙方舉證判定解除合同,不承擔違約責任」政策出台,原房主把30萬定金全部退回。
這段時間北京房價全面下跌,讓他看到了一點希望,但是受限於「認房認貸」這一條,他只能選擇小房子,盼著政策早點鬆綁,並堅信這一天不遠了。
「20萬定金沒了,兩居換了一居,暫時心安,又怕站崗」
小甲失去了最後這一點政策福利,退還全部定金。
春節後,他簽約了一套東五環的三居室,680萬,定金40萬。按照當時的政策,他把東四環外的小兩居賣掉,還完貸款手裡還剩300萬,用來支付首付完全沒問題。新政一出來,要買的房子最多只能貸150萬。
「我差點就操作違規貸,說的直白點,就是騙貸款。當時中介那邊有熟人說可以疏通關係,貸出400萬,但是必須支付24萬的『好處費』。」他回想起來說,「人啊,一旦迷到那個窟窿里,就會一直往裡鑽。」
「一直拖到五月中旬,交了定金的房主一直催促我們交易,因為他們也要買房,我們四處找錢,小貸公司那種利率高,而且貸不了25年那麼長時間。一周時間,我們倆急的嘴巴和額頭全是痘。」一直到五月底,當他拜託能找人貸款的那個人提出先交24萬,七成把握的時候,他們兩個決定不這麼幹了。「問了好多金融行業的熟人,都說不靠譜,我們才決定不做。」
與房主協商後,因為錯過了退定金的時間,所以代價是損失20萬。
」不久後的一天晚上我倆決定換個思路,到二環里買學區房。」他說,這個決定做出後,連損失的20萬也覺得沒什麼。「要學區,年代新一點,帶電梯,總價不超過520萬,目標明確後,我們看房到交定金就花了一周左右的時間,因為生怕貸款政策再有變化。」
6月1號,東拼西借後,他們買下了二環內不足50平米的學區房,517萬,他徹底踏實了,」能買到已經很不錯了,我們不敢把錢拿在手上。」
他們下手的時候,正是北京學區房跌得最厲害的時候,「20天跳水近百萬」、「2月降200萬」、「單價降四萬」……這樣的報道密集在媒體出現。
此前的3月、4月份,北京各區縣發布入學政策。跟據媒體報道,海淀、西城兩區增加登記入學、全區派位的入學方式,弱化學區房概念。朝陽、丰台兩區則分別划出時間線,對相應群體購買的學區房實行「多校劃片」。
小甲研究政策後得出的結論是,「擁有所在學區的房產依然是入學的前提條件。只不過,與之前『點對點』的單校劃片相比,多了一些不確定的因素,即片區學位與生源的匹配造成的變數。」
這他才放心入手。「能買到這個房子,也是對我們的一種安慰。」但另一方面,他真怕自己是樓市的最後一波接棒者。「單價十萬多一平米,我怕我們成樓市最後站崗的人。」
現在的他,也在單位附近租房。
他說了自己的打算,「當然要再買一套大的了,總不能一直租房子住,我們現在就是希望房價平穩,肯定是不希望跌,但也不要漲的太快,給我們湊錢的時間。」
「三個月後,他們有的又出手了」
葉忠波是地產中介鏈家在西三環一個門店的經理,317前後的「在途單」,他的門店有15單。
「這十五單中,五單是全款成交的,所以基本不會受政策影響。剩餘的十單中有五單貸款額度比較少也沒有受到政策影響,另外五單有一單是借錢湊夠了首付的,真正因為新政發布導致沒有成交的合約,只有四單。」葉說。他回想起那段時間,不斷在買家和賣家當中調節,退定金和中介費,接受各種諮詢。
「例如一套1000萬的房子,在政策出台前,可以貸款70%,加上二手房銀行評估的因素,可以貸款60%。可是新政後,最多只能貸款40%。」首付一下會多出200萬-300萬的差額,對於一般家庭而言,要湊出這個錢很難。
他接手的客戶中,有一單把大興的兩居室賣掉,拿著首付200多萬準備買當時總價500多萬的房子,合同已經簽訂並交定金,沒有網簽政策就出台了,客戶的貸款額度從300萬變成了180萬,客戶需要再多掏120萬首付。
「當時我們跟客戶去找房主,希望他可以降價,房主最後讓了20萬,還剩80萬,客戶仍然湊不出來。」他說,最終房主退還定金,鏈家退還中介費,合同終止,這個客戶現在還在租房子住。
也有人找到了通融的辦法。
據葉介紹,三個月內,沒有成交的這四單中,有兩家重新選擇了房子出手。
「有兩種方法,」他說,一是位置相對不變,戶型縮小。二是戶型大小相對不變,位置從三環推向四環至五環。
這一切的前提是,北京二手房市場的量價齊跌。
中原地產研究中心的統計數據顯示,截止至7月30日,北京7月累計二手房住宅簽約合計6704套,環比跌幅達到了25%,這是北京二手房市場連續兩個月成交量低於萬套,成交量是2014年7月以來連續3年的月度同期最低值。據該機構介紹,整體價格方面,從4月開始3個月累計跌幅在8%左右,部分區域房源價格跌幅超過了10%。
葉說,從他們門店覆蓋區域來看,價格普遍降了15%,「有個別著急的業主降到20%。」他解釋道,降價是連環反應,「這個時候降價賣房子的人,是因為他們自己也要換房,他們要換的房子原本500萬,降了10%,50萬,他們手中的價值300萬的房子,降價30萬,最後反倒還有20萬的結餘。」他舉例子。
在這種情況下,上述受政策影響的「在途單」,因為有200-300萬的首付差,所以原本想選擇1000萬的房子,現在只能考慮總價800萬。「有一家選擇了向外買,從三環推到四環,本來二者之間的價差就有20%,再加上政策原因樓市熱度降低,導致房價下滑15%-20%。另外一個客戶還是選擇在三環里買套小一些的,加上房價下降的原因了,幫助客戶解決了多出20%首付款,最終他們手裡的錢是沒問題的。」
他說,三個月內,這兩單都成交了,另外兩家還在觀望當中,認為價格還有下降的餘地。
他們也在等待著下一個出手的「時機」。
還能重新出手的人,已算是有實力的幸運者。即便如此,他們也在提心弔膽中被反覆折騰得夠嗆。更多人的換房夢,則在被瞬間推高的成本中被徹底攔住,或是大打折扣。
「我們夾心層也很辛苦,真希望不要再受折騰。」小甲回想起原本差點就能住進去,頗為滿意的那套三居,總有些傷感。
原本的生活規劃,一下子就被全部打亂了。
新媒體編輯|馬茹均
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