2018年，房產政策鬆綁 30萬億債務刺激！我們應該如何買房？

07-26

12月23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。在這個會議上，住建部對2018年整個的房地產工作做了具體的部署。

因為這個會議是住房建設層面上的最高級別會議，因此它的部署和決議往往決定了下一年整個房地產政策的基本走向。

比如2016年年底的全國住房城鄉會議工作，住建部就提出了「2017年的首要工作是千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展。」從而導致整個2017年成為了名副其實的政策年，全國大部分城市均執行了嚴格的限購、限售、限貸等政策。

所以2017年年底的這次會議的最終決議，基本上將會決定2018年整個房地產政策的走勢。

【1】

2018年租房將有重大政策出台，市場租金暴漲時期已到！

商改住、小產權房轉正，有望在2018年實現逆轉！

住建部對2018年的首要工作要求就是「要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。」

那麼如何才能加快建立租售並舉的住房制度呢？

我個人認為明年租房市場將陸續會有重大政策出台，市場租金極有可能將會出現暴漲！

第一，租房貸款政策將會真正全面實現落地，越來越多的租房貸款產品將會陸續出台，租金暴漲的可能性加大！

目前建行深圳分行已經發布了個人住房租賃貸款「按居貸」，對符合條件、有長租需求的個人發放最長十年，最高額度100萬元的租賃貸款。，同時利率優於同期個人住房按揭貸款，免抵押！

而建行廣東分行更是厲害，直接推出了「存房業務」。

如果業主手裡有閑置的出租房源，可以存到建行，建行將一次性支付租金給房東，由此獲得房屋租賃權。建行再將房源移交給類似碧桂園等知名房企經營運作，建行將獲取其中的運營租金分成。

以上不管是哪種金融租房業務，最終的結果都只能是直接推高了市場租金水平！

第二，為了加大租房市場的供應，實現多主體供給體系，商改住、小產權轉正，有望在2018年實現逆轉！

2018年關於租房市場的建設，一個重大任務就是要加大供應力度，實現多主體供給體系。

從目前的政策看，除了開發商的自持物業之外，集體用地的小產權轉租賃房、商業辦公類產品轉租賃房，極有可能會迎來轉機。

根據今年7月份住建部出台的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，就已經明確提到建議將商業辦公類產品改造成租賃住房來使用，而且改造後的商住類產品水電氣將執行民用價格。

因此，2018年商住類產品極有可能會被大規模收購或一次性租賃10年以上，用來改造成為租賃住房來使用，收購主體可能是銀行或者是國有型的租賃開發商。

這種收購一旦大規模展開，存量商住業主將會迎來一次真正意義上的市場解套，畢竟能夠一次性收回資金或租金！

而與此同時，超大城市、特大城市將會加快集體建設用地租賃住房的試點工作，小產權項目極有可能會被納入到國家租賃住房的體系中來，從此不再是違建建築，而是擁有了正規的身份。

這種正規的身份，可能不會是正兒八經的產權房，但至少可以在國家租房體系中找到，並極有可能會擁有租售同權的權利，這對小產權項目而言，可能將會面臨一次重大的利好！

那麼，如果租售並舉的住房制度真的建立起來了，那麼房價是不是真的會跌呢？

我個人認為如果真的建立一個租售並舉的住房制度，房價不僅不會跌，反而可能會加大房價上漲的壓力。

第一，租房供應將會導致產權房供應出現高度緊缺，產權房供應不足必將導致房價有上漲的壓力。

2017年北京住宅供地規模達到了900萬平米左右，較之2016年翻了4倍多，但是真正的產權住宅供應量僅有不到300萬平米，比2016年僅僅多了90萬平米左右。

大搞租賃房及共有產權房的結果，就是產權房供應量出現大幅度下滑，房價肯定會面臨較大的上漲壓力。

第二，能買房，就不會租房；能買產權房，就不會買共有產權房。因此租售並舉的住房制度，並不會影響產權房的市場需求！

現在有一種說法比較流行，就是如果大規模搞租售並舉，租房供應多了，是不是就不會有人買房了，這樣房價是不是就會暴跌啊？

這種說法其實是不懂中國國情！

第一，租房根本無法阻擋貨幣貶值的壓力，買房本質上不是為了住，而是為了保值增值，這個是租房辦不到的，共有產權房也辦不到。第二，如果一輩子租房，中國的丈母娘是不會同意把女兒嫁給你的！

因此加快租售並舉的住房制度，本質上只會加大房價上漲的壓力！但是對於國家來說，只要做到了「低端有保障」，「高端靠市場」就順理成章了！

【2】

強調分類調控，2018年房地產政策將有微調！

認房不認貸的時期可能要回來了！

住建部關於2018年的第二個重要任務，就是要「保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施」！

但是同時提出「要針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。」

以上這兩段話怎麼理解呢？

第一，限購、限售等政策，在2018年不會有任何形式上的鬆動，會保持連續性及穩定性，這是房地產調控的基本基調！

只要限購、限售等政策不鬆動，就已經做到了遏制投機炒房的作用！

第二，對調控政策局部進行微調，在2018年已經是勢在必行了！

首先是要滿足首套剛需，因此對於首套房的客戶來說，在2018年可能會享受到適當降低首付比例及恢復銀行優惠利率的政策利好。

第二是要支持改善需求。目前對於改善客戶來說，最大的障礙就是認房又認貸，在北京甚至有過還完的貸款記錄都要算二套，這明顯是不合理的。而且目前二套的首付比例高達8成，確實太高了。

2018年，對於改善客戶來說，可能會有兩個政策的微調方向：

第一是重新回到認房不認貸的時期，只要是還完的貸款+名下無房，就算首套；第二是直接降低二套的首付比例，從目前的8成，適當降低到6成。

以上政策我個人判斷有望在3月份的兩會之後，或者在10月份的三中全會之後，具體頒布執行！

【3】

棚戶區改造紮實推進，三四線城市持續去庫存

三四線的房價有望持續上漲！

根據住建部的目標，2018年全國棚改套數將會達到580萬套！

根據歷史數據表明，2013年全國棚改才300萬套，2014年400萬套，2015年就直接達到了580萬套，2016年600萬套，2017年是609萬套！

從2013年到2015年，三年之內，中國棚戶區改造數量幾乎翻了一倍，從而出現了大量的貨幣化安置購房需求，這是三四線城市去庫存的核心手段，也是三四線城市房價持續上漲的根本源動力！

2018年，全國棚戶區改造還將達到580萬套，可以預見，三四線城市的房價依然有望持續上漲，尤其是有大量棚戶區改造的三四線城市，依然可以保持著較高的房價增長速度！

【4】

積極的財政政策，催動30萬億刺激計劃！

一場空前絕後的債務擴張已經來臨！

12月7日，中央政治局會議研究了2018年的整體經濟政策，提出了要繼續執行積極的財政政策及穩健中性的貨幣政策。

12月13日，央行就發布了《中國人民銀行自動質押融資業務管理辦法》，這個管理辦法將於2018年1月29日起施行！

所謂的自動質押業務，就是當商業銀行沒有錢了，就可以將手裡的質押債券拿去央行直接換錢出來花，當有錢的時候，再用錢去把債券換回來。

而在這個管理辦法中，最大變化有兩個：

一個是加大了商業銀行自動質押融資業務的比例，原來只能質押2%-5%的錢。

按照新辦法，可以直接融資到4%到15%，直接翻了2-5倍！

另外一個就是拓寬了商業銀行自動質押融資業務的債券範圍，以前地方債劵是不能拿去央行換錢的，現在地方債也可以了。

這無疑將會大大刺激了地方政府的發債動力！

按照這個新辦法，預計可能會新創造30萬億的債券規模支出！

從2018年開始執行更加積極的財政政策，發行更多的債務支出，這明顯有利於未來3-5年中國經濟的持續穩定發展：

第一，應對特朗普稅改和減稅，要維持財政穩定，增債是必須的。

第二，通過債務支出來擴張國內市場，支持實體經濟的發展，也勢在必行！

第三，十九大的很多社會大目標的實現，包括雄安新區的建設、京津冀協同發展等等，都需要錢來實現。

因此，總體上來看，自從2016年中旬以來的嚴格調控政策，整體房價已經進入了一個相對較低的低谷。

而一旦2018年整體經濟政策及房地產政策又開始進入一個新的轉機，2019-2020年的房價極有可能會迎來新的一輪上漲周期！

在這種背景下，大山老師的購房建議如下：

第一，三四線城市的房產，雖然房價仍然會上漲，但風險正在積累，建議謹慎入市，避免成為最後的接盤俠！

第二，一線城市的剛需及首改的自住需求，隨著政策逐漸放寬，在2018年將會迎來最好的購買時機。

第三，環一線城市的周邊，在2018年隨著國家投資力度的加大，整體環境將會迎來重大改觀，房價有望逐漸回暖，我認為是最佳的購房投資區域。

第四，限購、限售政策不放開，短線投資已不可行；同時貨幣政策依然穩健，高桿杠購房難度也偏大，2018年購房依然要注重現金流的保障！