重大信號！南京隔壁傳2018年首套房首付4成！有人預測2019年放開限購！這5點買房人要注意了......

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對於大多數購房者來說，2017年是買房很艱難的一年，除了高昂的房價，還要跟很多人拼運氣、斗關係！

雖然國家出台了嚴格的調控手段來打壓樓市，但這往往也誤傷了一批剛需買房人！對於他們來說明年的買房之路將會更加難走……

信號1：合肥傳2018年加大首付比例，首套房首付4成，二套房首付6成

信號2：中央政治局會議定調樓市，第二次「房改」或將開啟

信號3：2018年樓市調控政策將以嚴控、穩定為主，專家預測2019年調控有望放開

信號4：新房庫存不足，明年高價地塊扎堆入市

信號5：銀行停貸、利率不斷上浮，剛需買房難上加難

NO.1 丨 壹

近日，合肥有消息稱：2018年2月份開始首套房首付4成以上，2套房首付6成以上。

據了解合肥目前實行的限貸政策是首套房首付30%，二套房首付為40%-50%（首套結清為40%，未結清為50%）。

如果真像傳聞所說，明年首付將會調整，那麼以合肥目前新房均價1.4萬/㎡，房子面積90㎡來計算，購房者明年買房相比今年將會面臨多付近13萬的首付。對購房者而言，這無疑是雪上加霜。

不過，沒有正式的官方消息出來，一切都是不實的傳言。

當然，消息並非空穴來風，畢竟無錫早在今年8月首套房已全面執行四成首付的標準，並且利率上浮10%。

同時二套房的首付標準已經達到五成，利率上浮20%。

無論是剛需還是改善，提高首付比例意味著購房成本進一步加大，都是極大的利空消息。

那麼南京提高首付可能性大么？

個人認為全面提高首付不太可能，畢竟南京已逐步告別低價盤，明年多的是改善高價盤入市，客戶群體一定程度上減少。但是部分熱門樓盤提高首付極有可能，畢竟河西的首付8成、南站萬科大戶型的首付5成等也才剛剛過去。

對於剛需看中的低價盤，明年再提高首付那真的就是心拔涼拔涼的，可能性也是微乎其微。

對於資金充沛、又有投資需求的買房人，他們所看重的熱門樓盤如江北核心區的榮里、華潤提高首付至5成甚至更高，也是無可厚非了。

NO.2 丨 貳

12月8日，中央召開了中共中央政治局工作會議，分析研究2018年經濟工作。此次會議將「加快住房制度改革和長效機制建設」列為2018年要著力抓好的重點工作之一，並強調要「力爭取得明顯成效」。

這意味著明年我國在落實「住有所居」目標上將邁出實質性步伐。

盤點了一下，十八屆中央政治局，至少有13次研究經濟工作，其中有9次提到房地產。

2012、2013年，主要提的是「房地產市場調控」、「住房保障」、「平穩健康發展」。

2014年兩次研究經濟問題，都沒點到房地產。說明從全盤來看，房地產市場的狀況還比較理想的。

從2015年起至今，就明確提出要建立「長效機制」。不同的是，2015年到今年7月份，中央提的「長效機制」大多針對的是房地產市場健康發展。在這條路上，有過兩個階段：

前一階段是「化解庫存」，2015年4月提出要「盤活存量資產」，8個月後說要「化解房地產庫存」，再過4個月又提「有序消化房地產庫存」。到2016年10月，不再說去庫存了，會議連房地產都沒提到。一年前的政治局會議，則提出要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

這個基調一直延續到十九大召開前。直到十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

這次在此基礎上，點名要「加快住房制度改革和長效機制建設」。說到住房制度改革，不由得讓人想起1998年的大動作。相隔20年的兩次住房制度改革，都是影響幾代人的大事。

20年後的今天，新的住房體制改革，同樣的名詞，不同的內涵，但是指向卻是一樣的——住有所居。

「第二次房改」或將開啟！

NO.3 丨 叄

限購什麼時候會放鬆？調控什麼時候結束？這恐怕是當下除了房價走勢以外，最受關注的樓市問題了。針對這一問題，知名房產專家楊紅旭給出了解答：

1、調控呈周期性鬆緊變化，調控肯定要放鬆

各種「限」的政策，都是針對樓市過熱、房價過快上漲的，一旦市場降溫了，房價下跌了，自然會放鬆。市場呈周期性冷熱波動，調控政策也隨之呈周期性鬆緊變化。

回顧過去十多年，2004至2007年調控從緊，2008年四季度至2009年放鬆，2010年至2011年從緊，2012年略松，2013年從緊，2014至2016年一季度放鬆，2016年二季度至今部分城市收緊。

2、長效機制越早推出，限購限貸限價等短期措施越有可能退出。

楊認為，長效機制越早推出，則限購限貸限價等短期措施越有可能退出;另外，房地產市場天生具有波動性，即便建立了長效機制，未來某些時段，仍會出現某些城市的房價明顯上漲，屆時仍需要適量的短期行政干預;而市場低迷時，還會放鬆短期政策，如果低迷程度超過官方忍受的底限，則長效機制中部分抑制需求的政策也會退出。

房產專家張宏偉則預測2018年三季度前調控政策不會出現風向標意義鬆動，明年四季度至2019年調控政策才具備實質性鬆動的條件。

從周期特徵來看，房企要活得好，一定得熬過2018年年底才可以，否則，企業極有可能資金鏈斷裂甚至在市場調整期被其他企業收購。

樓市南京平台也作了相關分析。

從歷史來看，調控時效期集中在5-7個月， 調控政策的時效性逐步降低，需要加強版的調控為樓市降溫，鞏固調控的階段性成果。

「十九大」 召開後，2018年上半年是「兩會」召開的時間點。在這兩個關鍵時間點之間，調控政策不會放鬆，穩定的基調不會變。根據5-7個月政策時效性，這兩個時間都是時效降低的時點，如果市場依舊火熱，預計2018年年底前調控不會鬆動。

根據各城市歷史成交去化周期，若2019年政策鬆動，那麼成交量會開始攀升。

另外，判斷樓市泡沫，一般用「房價收入比」這個指標，指標越高，泡沫越大。根據測算，2000-2017年南京經歷3次泡沫高峰。

可以發現，每兩輪樓市泡沫高峰的間隔在6年。以2016年泡沫高峰計算，預計下一輪泡沫高峰在2022年，2019年收入增速可能超過或持平房價增速，房價收入比或降低，買房幸福感較佳。

當然在中國房地產市場，政策性因素影響較大，隨著長效機制建立，市場波動也會逐步減小。

NO.4 丨 肆

據統計，2015年至今，南京共拍出了38幅樓麵價2萬+的住宅地塊，然而目前只有北辰旭輝鉑悅金陵、保利天悅以及京奧港未來墅3幅地塊開發上市。

剩餘35幅地塊中目前除了今年出讓的河西G30地塊和城中G59地塊之外，其餘項目規劃均已出爐，多半都已開工。

另外，截至目前南京大大小小板塊共產生了24個地王（不含溧水、高淳）。

隨著今年下半年開發商紛紛開始跑量，新房庫存消化加快，低價盤甚至已經見底。另外，為了打擊囤地，要求開發商按規定期限開工，當滿足銷售條件時項目也不得不及時入市。

儘管南京樓市各板塊的限價紅線基本沒有放寬，但參考京奧港未來墅以及北京突破限價的新盤，可以判斷物價局在批銷許時還是會考慮到一些高價地的歷史成本和運營壓力，價格很有可能作出適當調整。

那麼隨著這一波純新盤的上市，尤其是高價地王的啟動，南京房價格局將會迎來新的變化。對於買房人來說，到時候面臨的壓力可能會更大。

NO.5 丨 伍

除了庫存和房價調整以外，還有一個情況也是買房人無法逃避的，就是銀行貸款利率在上浮！購房成本不斷增加！

一般各家銀行的貸款額度都是由分行統一調配，臨近年底，銀行額度吃緊，僧多粥少，銀行對借款人的審核變得更加嚴格。設置多重貸款條件、近期離婚的不批房貸已經成了現下新房貸款的新趨勢。

從今年年初開始，房貸利率從最初的9折優惠，到基準利率上浮。除了停貸銀行外，首套房貸款利率上浮5%-15%已經成為市場主流，二套房基本上浮10%-20%。同時，還有不少購房者由於房齡、房屋面積等原因獲批的貸款利率上浮了20%-30%。

銀行內部人士也表示，明年房貸會繼續收緊，利率上漲是普遍現象。二手房貸款相對新房，由於需要中介等介入，房管局過戶等手續，放款周期更漫長，銀行一般會優先新房放款。

現實情況註定了明年大家的買房成本會增加，買房越來越艱難，你叫罵、哀嘆甚至砸場子都沒有用，畢竟你的處境不是一朝一夕就能改變的。或者說一小部分人的抗議或是利益無法影響大局的變化。

所以，這些話雖然不溫暖，甚至冷漠，但還是建議各位買房人看清現實，早作打算。

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