24年後的上海 房價何如？

或許你不知道24年後的上海是什麼樣子，就像你不知道24年後的自己是什麼樣子。但是現在已經有人將上海24年後的樣子呈現在你面前了。

昨天，上海市政府開始公示《上海市城市總體規劃（2016-2040）（草案）》。其中提到：

探索超大城市『底線約束、內涵發展、彈性適應』的創新發展模式

看著這「十二字真言」是不是一臉懵逼，不知道24年後的上海究竟會怎樣？不著急，我們先來聽聽相關人士怎麼解釋。

上海市城市總體規劃編製工作領導小組辦公室主任、市規土局局長庄少勤指出，根據規劃，到2020年將常駐人口控制在2500萬人以內，到2040年控制在2500萬人左右。

哦，東叔懂了。原來政府就是要控制人口。那麼控制上海的人口難么？

根據上海市統計局發布的數據，2015年上海市常駐人口為2415.27萬人。也就是說，上海在這24年中常駐人口的增幅要控制在84.73萬人以內，平均每年常駐人口的增幅要控制在3.5萬人左右。

我們來看一下近年來上海常駐人口增加的速度：2011年到2012年增加了47萬人，2012年到2013年增加了25萬人，2013年到2014年增加了10萬人，2014年到2015年減少了10萬人。

儘管去年開始上海出現了常駐人口負增長的情況，但是從歷年的數據來看，上海人口的增長速度遠遠超過每年3.5萬人。看上去控制人口有點難，但是……

上海常駐人口未來將呈現下降趨勢

那我們先來分析一下為什麼去年上海的常駐人口出現負增長。

首先是上海的低生育率。據統計，上海於2012年就已經成為了全球生育率最低的城市，僅為0.7%。2015年全年戶籍常住人口出生10.38萬人，出生率為0.72%。

其次是上海高的死亡率。2015年上海死亡11.5萬人，死亡率為0.8%；戶籍常住人口自然增長率為-0.78‰。而這就是所謂的人口老齡化現象。

此外，上海的產業轉型導致了不少企業遷出上海。「騰籠換鳥」使得企業員工也不得不搬出上海，輸出人口的數量大於輸入人口的數量。

至於最近被炒得很火的上海的積分落戶政策，想必大家也有所耳聞了。上海在居住證方面的要求很高。要求持有上海居住證滿7年，而且在上海，積分滿120分才可以申請上海居住證。

這麼看來，在上海常駐人口出現負增長前就已經有信號了。上海的常駐人口增長率連年下降。照目前的情況上海的人口會先下降然後保持穩定。但也不排除由於其他原因，未來上海常駐人口出現反彈的情況。

人口減少不等於房價下跌

看上去上海人口將會持續減少，供需平衡得到調整。但是這並不意味著被炒得老高的上海房價會下跌。這次的規劃也提出了要限制土地開發並以此限制上海常駐人口的增長。

《上海市城市總體規劃（2016-2040）（草案）》中對於「探索超大城市『底線約束、內涵發展、彈性適應』的創新發展模式」這麼解釋：

在堅守「建設用地、人口規模、生態環境、城市安全」四條發展底線要求下，引導高密度超大城市由外延增長型向內生髮展型轉變。以城市有機更新促進城市空間立體、複合、可持續利用；建立空間留白和動態維護機制，探索具有彈性和韌性的城市結構。

庄少勤指出，今後上海將以用地供給優化人口規模布局調控，按照人均建設用地100平方米左右的標準，調整土地供應規模、布局、結構和時序以及開發強度。

並且在未來24年上海的交通、教育、醫療等配套服務也將更加完善。可想而知，房價也會應聲上漲。市規土局副局長徐毅松說：

要構建3個1000公里，構建由市域線、市區線、局域線組成的軌道交通網路，全市平均通行時間不大於40分鐘。要基本實現10萬人人口的鎮區，軌道交通站點的全覆蓋。

此外，根據規劃，至2040年，上海市每十萬人就可以擁有8-10個美術館以及畫廊、2個以上博物館和5個以上大中型圖書館。每個新城至少有1處三甲綜合醫院、1處三級專科醫院、1所大學。

因此，上海的房價還有很大的上漲空間。一方面，政府在控制人口的同時也控制了土地。另一方面，到了2040年，上海條件媲美靜安那塊「110億」的地肯定會越來越多。

東叔覺得，網上那些說上海人口減少會導致房價下跌的人都是在扯淡。

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