易居論壇展望2017年樓市：抑制泡沫 理性發展

2017年房地產經濟形勢與市場走勢如何？以此為主題的易居論壇日前在上海舉行。上海易居房地產研究院發布了年度報告《2016-2017年度全國房地產市場報告》，業內著名專家學者發表了真知灼見，獲得與會者的共鳴。作為「易居論壇」年度壓軸盛會，吸引了來自房地產業、金融業及其他關心樓市者等逾300人，齊聚一堂。

華東師範大學終身教授、上海易居房地產研究院院長張永岳擔任論壇主持人並指出，2016年包括英國脫歐、美國大選等，都給當前世界經濟發展帶來了不確定性。基於國際經濟環境，中國經濟更會重視保持持續發展、穩定前行的格局。2016年中國房地產市場的發展可謂跌宕起伏。上半年以去庫存為主，而下半年則以控房價為目標，調控效果正逐漸顯現。如何在當前看似撲朔迷離的格局中保持方向感，這對於房地產行業和企業發展都非常關鍵。展望2017年及未來中國樓市，易居研究院對中國樓市的健康發展依然具有信心，並將以專業的研究成果為行業和企業服務。

理性分析2016年中國經濟和樓市

著名經濟學家、長江學者袁志剛教授在《轉型變局下的中國宏觀經濟》演講中認為，應基於近25年來中國經濟增長全景來審視2016年的中國經濟和樓市。觀察近期數據，可以看出經濟有所回暖，但基礎並不牢靠。微觀數據顯示，需求擴張或在未來減弱。這些都會對包括房地產經濟在內的國民經濟發展帶來考驗。而從房地產市場的發展角度看，今年其對固定資產投資的支撐值得肯定，但伴隨房地產調控政策重啟和銷售走弱，房地產投資下行壓力加大。當前中國經濟的兩大政策目標包括，經濟增長和社會穩定、提高市場效率的結構改革。要確保經濟增速運行在合理區間，就應當堅決去槓桿以及改變過度的債務拉動型增長模式。這些都需要一個更健康的房地產市場經濟做支撐。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭代表易居研究院發布《2016-2017年度全國房地產市場報告》。他認為，應基於經濟面、政策面、資金面、供求面等因素來分析當前中國樓市。2016年上半年，中國房地產市場行情較為火爆，包括房屋成交量、房價等指標都屢創新高。到了第三季度，為了更好地抑制資產泡沫和去槓桿，政策頻頻加碼，進而使得部分市場指標走向發生了變化。到了第四季度，政策效應積極釋放，部分城市房地產市場過熱態勢受到遏制，市場交易和市場預期也開始理性回歸。縱觀2016年房地產市場與政策，整體上有較大的波動性，這也是中央再次強調建立房地產市場長效機制的重要原因。

中南置地總裁陳小平認為，2016年中國房地產市場的波動性比較大，但並不是說2016年的發展是脫離周期運動規律的一年，實際上還是在周期運行框架之內的。市場交易之所以比較好，和三四線壓抑較多的需求積極釋放、房子背後的資本屬性依然受認可、購房者「買漲不買跌」的心態等有關。房地產市場的周期規律將延續，包括未來幾年也將依然在這樣一個周期的大框架中運行。這就需要房企積極做轉型而非轉行，比如說借鑒國民經濟中其它產業的發展模式，包括手機、汽車等產品的功能創新，進而更好地為未來中國樓市的發展提供新的路徑和思路。

合理經營交出優異成績單

上海易居房地產研究院院長助理崔霽認為，從2016年全國房地產市場的商品房銷售數據看，表現好於預期。過去很多房企認為2013年房地產市場交易創新高，銷售指標已到了天花板的狀態，但2016年依然有較大的突破。這充分說明房地產市場的可想像空間依然比較大，從側面也說明2016年房企依靠合理經營，交出了一份優異的成績單。房企在感慨2016年的經營歷程同時，也要不斷考慮戰略的布局和轉型。比如說如何從過去的資源驅動型戰略轉型到資本驅動型戰略和創新驅動型戰略，這都是很多房企在驕人業績後需要深思熟慮的內容。

旭輝集團執行總裁陳東彪認為，旭輝2016年銷售業績不錯，得益於過去幾年基於短周期理論積極拿地和成本控制策略。在2014年旭輝「砸鍋賣鐵、傾巢出動」，積極做好土地儲備，此類土地在2016年形成了較好的可售項目，進而助推了銷售業績的提升。尤其是從上海房地產市場來看，表現較好，體現了對此類城市深耕策略的正確。觀察2016年全國房地產市場的銷售格局，可以發現房企TOP20的名單中相應的銷售規模在不斷提升，尤其是出現了一個現象，即房企規模越大，增長速度越快。當然，後續市場機會依然存在，比如說也不排除業績排行處於20-50位的房企，也有機會去收購前20位的房企，進而實現「彎道超車」的效應。

上坤置地總裁朱靜表示，2016年所在企業基於專業和情懷對待相關土地資產的開發，通過精心對待每一塊土地，讓土地背後的產品真正做出精品，進而更加貼近市場需求。2016年通過增量土地和存量土地的開發，有效地提升了經營業績。其中，在增量土地的投資上，朱靜認為未來中國的換房需求依然會比較大，消費升級的潛力很大，這和當前樓市調控側重房價管控的模式並不矛盾。而在存量資產方面，通過收購一些老廠房及積極進行改建，進而煥發出了建築更多的生命力。比如上坤在上海寶山區對某國有老廠區進行改造，通過植入藝術館等業態，把此項目改造成為3A級景區，進而填補了相關物業所在區域的空白，目前市場認可程度也比較高。

2017年樓市將回歸理性

回顧一下易居研究院過去幾年發布的全國房地產市場年報。其中，2013年底，報告預測2014年特徵為：高位振蕩，逐步降溫。2014年底，報告預測2015年特徵為：探明底部，復甦上行。2015年底，報告預測2016年特徵為：政策風暖，市場向上。那麼2017年中國樓市會按照什麼樣的路徑發展呢？論壇上，易居研究院《2016-2017年度全國房地產市場報告》做出對2017年的展望，預測其特徵為：抑制泡沫，理性發展。2017年將是全國房地產市場回歸理性、重塑規範的一年。報告認為，2016年第四季度的市場與政策邏輯將在2017年延續，相應地，部分市場指標出現降溫也符合預期。同時，受供給側結構性改革和三四線城市仍需繼續去庫存等利好因素的影響，房地產部分供應指標依然有望維持個位數的增長態勢。

在2017年房地產市場周期的預測方面，報告認為，2017年全國70個大中城市房價將呈現上下半年不同的走勢，預計上半年市場振蕩式緩慢降溫過程中，房價增幅會持續收窄。而到了2017年下半年，房價指數環比增幅將呈現負增長態勢。預計2017年7月前後，70城房價環比增幅由正轉負，也即出現短周期性質的下跌拐點。受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響，預計70城房價同比增幅將在2017年第一季度見頂，預計峰值為11.4%左右，其後同比增幅將步入下行通道，預計到2017年環比漲幅有可能在年中從正轉負。

2017年將是供給側結構性改革深化的一年，相關供應指標的預測值也引起了與會者的關注。易居院報告認為，2017年全國房地產開發投資將保持小幅增長態勢，預計全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相對於房屋銷售指標，開發投資指標具有滯後性，2017年樓市降溫，但開發投資仍能保持正增長；二是預計一線及部分強二線城市供地量不會明顯增長，房企購地將主要分布於地價較低的三四線城市，因此對開發投資金額拉動不大；三是2017年新開工繼續保持正增長，對開發投資正增長形成一定支撐。綜上所述，對於2017年房地產開發投資增速不喜不悲。

保持方向感是策略首選

積極響應當前樓市政策，發揮房企的社會責任感，是未來戰略轉型需要具備的一個條件。寶華集團副總裁楊健認為，房地產市場有很強的周期性，從冷到熱，再從熱到冷，這是房企未來經營不可迴避的一個規律。房企要基於此類因素，在市場好的時候居安思危、在市場不好的時候努力考慮怎樣去度過和應對。作為上海本土深耕的房企，寶華將積極響應當前地方政府樓市調控的要求，低價開盤，進而讓利給市場，為社會做出積極的貢獻。同時，企業也注意了住宅項目比例偏大的特點，所以在未來產品調整過程中，將積極調整比例，增加非住宅項目。而在土地開發方面，將重視每一幅地塊的開發潛力，并力圖做出品質地產項目。這都是調控大環境下企業較為積極的調整策略。

易居營銷集團總裁宗磊認為，雖然從預測值來看，本輪周期預計在2018年第二季度才可能回暖，但依然要認為2017年是同樣精彩的一年，這可以形容為「下雨天想著晴天的事」。從業務轉型的角度看，易居營銷將依賴企業資源整合的優勢，依託大數據和信息決策諮詢系統，積極做產品研究和市場營銷，進而實現更好的產品創新和商業模式創新。2017年是房地產行業的調整年，但同時也是機會年。通過在試點城市積極落實新產品和新的商業模式，能夠實現更優秀、更貼近客戶的行業全流程服務。

與會者認為，中國本輪樓市政策調整力度大，要求房企更加關注新的市場需求和市場特徵。在2017年乃至未來的發展過程中，誰的產品更貼近客戶需求，誰就更有議價的空間。要積極挖掘消費者背後不同階段的需求，同時在市場和政策調整中科學地做決策，那麼2017年將依然是波瀾壯闊、充滿希望的一年。

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