數據告訴你：買房只選市中心，錯的！

孫不熟說：

上周寫了一篇「唱衰」CBD房產的文章《孫不熟：CBD的房子為什麼不值得買？》，部分讀者表示不服，認為數據支撐不夠。這兩天看到「地產Y教授」的一篇文章讓人眼前一亮，作者從上海商業地產的租金數據來論證了「郊區對城市中心的逆襲」。

這個觀點和我一直講的「空間平權」理論不謀而合，我曾在多篇文章給出這樣一個論點：在互聯網＋軌道交通的時代，人口會加速向中心城市聚集，但在中心城市內部，會實現一個「空間平權」的效應，哪裡的成本低，哪裡就是風口。大都會區內部，資本如水，會淌平一切窪地，地段不再重要，便宜才重要。

以下是公眾號「地產Y教授」的文章：

「一片空地，那叫投資；配套都有了，那叫追漲；社區成熟了，那叫接盤。」這是一個在國慶期間被熱轉的段子。那些買房只考慮市中心的死腦筋們，成了中介最喜歡嘲諷的對象。

的確，他們今年的購房觀念已經不合時宜，而且客觀造成了自己家庭財富的「大縮水」，妨礙了他們共同致富的腳步。

因為就在他們死守著非內環不買的觀念不變時，上海的城市中心卻四面開花，眼見已經開始向外郊環，甚至臨近外省市的郊區挺進。客觀造成了郊區房價比市區漲得更快、更高。曾經內環內一套房子可以換四套甚至五套郊區同面積住宅，而如今可能只能換兩到三套。

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國慶期間，上海姑爺羅康瑞旗下的瑞安房地產發布公告，集團擬出售擁有五角場創智天地的Bright Power及悅濤49%股權。

這並不是羅康瑞第一次賣掉上海市中心的物業。過去一兩年，他還相繼將新天地企業一號二號樓以66億人民幣出售予香港領匯房地產基金，企業三號樓則交於李錦記和萬科。2014年，瑞安還把新天地朗庭酒店賣給了鷹君集團。

很多人都說，羅康瑞缺錢，所以才賣了創智天地。但教授覺得，更重要的原因是上海市中心的樓價已經見頂，未來的上漲空間不大。

萊坊在9月初的時候，曾經發布了一個關於北外灘寫字樓市場報告。這個報告里提到了一些上海主要商務區，比如陸家嘴、淮海中路、徐家匯、長風之類商務區的租金數據。租金最高的陸家嘴，截至今年一季度的租金是12.5元/平米/天，其次是南京西路，租金是11.6元/平米/天。僅就租金而言，這個數據和五年前相比，幾乎沒有什麼變化。

根據同策2012年的一份寫字樓報告，早在2012年，陸家嘴的環球金融中心、國金中心就已經達到14元/平米/天，金茂也已經達到12元/平米/天，平均租金就已經超過12元了。同樣，南京西路的租金在2012年時就已經突破了11元/平米/天。而類似淮海中路的租金在5年前也已經達到10元/平米/天以上的水平。

換句話說，主要核心商務區最近五年時間租金基本沒有上漲過。

相比之下，中環甚至外環外的租金漲幅卻極度兇猛。以大虹橋板塊為例，核心區的寫字樓租金去年還只有3.5元/平米，但到了今年一季度已經達到了7.5元/平米。

另一個案例則是長風板塊。5年前，這一板塊的寫字樓大部分都只有2.5元/平米/天，少部分樓宇達到3.8元/平米/天已是高價。但今年一季度，這一地區甲級寫字樓的租金已經達到7.1元/平米/天。

寫字樓租金的走勢，影響到了這些區域的房價。五年前，一套內環內核心區的住宅，足以換5套大虹橋徐涇地區的住宅。但現在能換到兩套就已經算不錯了。

這恐怕是羅康瑞甩賣市中心房產的真實原因：因為這些房子漲不動了。

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有人說，教授，你的說法太業餘了吧！寫字樓租金上漲，怎麼可能會抬高周邊的住宅價格。而且羅康瑞賣的是寫字樓、酒店和創業園。你說，市中心的寫字樓漲不動，我信！但你說，市中心的房子以後也會漲不動，你要拿出足夠的證據證明，否則就是胡扯。

為了自證觀點，教授想展示第二件證據。這個證據就是戴德梁行公布的二季度報告。報告說，人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯超過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失，空置率在不斷提高。類似美敦力、飛利浦這樣的優質客戶都在往外搬。

戴德梁行說，今年前三季度的外圍的寫字樓租賃面積高達54萬平方米，是市中心的1.6倍，其中金融、生產製造業合計佔比達5成。

另外，資金也在向外圍轉移。戴德梁行說，前三季度，被大規模整體收購的都是外圍區域的寫字樓，比如閔行區「七寶寶龍廣場」、大虹橋板塊「虹橋綠谷廣場」、大寧板塊「綠地星光耀廣場」、浦東世博板塊「環球都會廣場」等。

錢和人（工作崗位）都轉移去了外圍，市政府又大力地在嘉定、青浦、奉賢等郊區大郊規模建造三甲醫院和名校分校，郊區的升值能力自然而然就遠超市中心，那是動動腳趾頭都能想到的。

不僅如此，上海郊區在吸引企業、人以及其他各種配套資源上，還給出了更多讓人動心的乳酪。教授有個朋友說，在上海很多郊區註冊公司，都能享受巨額的財稅補貼。有的地方，甚至可以享受總繳納稅收的20%甚至更高。

另外在經營政策上，也比市區靈活。比如，奉賢新近出台政策，允許進口的化妝品備案後直接銷售。而原來化妝品的銷售，是需要經過層層審批，才可以賣的。這就有機會讓中國的時尚和世界同步。全球最暢銷的化妝品，也可以被快速引入到中國。這就對化妝品類的企業非常有吸引力。

這樣的案例比比皆是，政府的更多優惠政策，以及相對市區低廉的房租、工資，還有不遜色的商業、地鐵、教育、醫療等配套，把人和企業牢牢釘在了郊區，這就為郊區的房價最終趕上甚至超過上海市區創造了可能。

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其實，把商業中心往郊區方向搬，全世界都是這樣乾的。任澤平在預測中國人口遷移未來趨勢時，曾經拿美國作為案例進行研究，結果發現1950年後，美國的大都市人口就開始往郊區遷移，商業、企業隨之遷移去了郊區。直到2008年之後，人們才又開始往市區搬。

在中國，這樣的用意，也更符合高層平衡發展不同地區、不同城市的願望。

如果翻看去年出台的長三角城市群發展規劃，會發現一個有趣的現象。幾個人口千萬以上的城市，比如上海、蘇州、杭州是控制人口的。但它們的周圍卻是鼓勵人口增長的。比如上海附近的嘉興，人口要比2014年增長51%。

新的人口來自哪裡？

明眼人一看就知道了，那就是從上海離開的企業和員工帶來的人口紅利。除了嘉興，無錫、常州、湖州、南通、寧波……這些上海周邊的城市，幾乎個個都有人口大躍進的規劃。

這些城市新增的總人口加起來，也要將近千萬，等於一個蘇州的城市規模。

而要服務這些地方的人口，光靠當地的自有資源是不夠的。這也就是為什麼上海在去年修正版的新一輪規劃里，除了保留蘇州、南通、寧波、嘉興這些上海的都市圈外，還把上海的四個城市副中心——莘庄、大虹橋、寶山、川沙四個地方設立城市副中心的真正原因。

這些城市副中心不僅僅是滿足上海人的消費和就業，也是要滿足周邊的崑山、太倉、嘉善、舟山這些城市居民的消費、就業、就學和醫療的。

未來趨勢總結：

1、大量的人口會隨著企業搬到外環乃至外郊環，郊區和市區的房價差將被進一步縮小。

2、上海周邊的衛星城市，尤其是臨近上海只有30分鐘車程的衛星城市，將會大量湧入人口。

3、上海郊區的商業中心，不僅僅有本地客流光顧，還會有臨近省市的客流光顧。同時，在經營成本方面更有優勢，企業更容易經營獲利。因此，商鋪、寫字樓的租金和售價有機會比市區漲得更快。

4、在限制人口之後，狹義的上海雖然人口不再有增長空間。但廣義的大上海都市圈將有接近千萬的人口凈流入，依然會是全國的樓市重鎮。

編者註：本文選自公眾號「地產Y教授」，作者原標題為《住在上海的最大風險：買房只懂得選市中心！》

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