樓市到了最危險時候 ！一聲霹靂，該來的終於來了！

一線城市狂飆的房價和所謂告急的庫存，無論從監管到輿論，都讓「首付貸」成為最難被善待的對象。關鍵是它還有了個聽起來牛逼哄哄的名字，叫「樓市場外配資」。

「樓市」、「場外配資」，兩個敏感詞疊加起來，引發聯想的最可能就是「系統性風險」了。所以，迄今為止，已經有好幾大中介機構與互金平台明確叫停首付貸。

所謂首付貸

指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供補助資金拆借，用於購房人放大購房槓桿，在一些房價上漲較快地區，首付貸的存在讓部分購房者的實際首付已降至10%，這相當於是10倍槓桿，槓桿比例遠高於去年股市巔峰時期的「場外配資」。

首付貸一般期限是3年以內，利率大部分在7%—9%，有的可能會稍高。在貸款金額方面，從幾萬元到數十萬元不等，中介也會對客戶的還款能力做一定的評估。

以鏈家為例，該公司首付貸產品2015年的總體規模為3億元左右，購房者通過這款產品平均申請的貸款為15萬元左右，審核通過率為70%。目前，鏈家已經暫停了其首付貸的產品。

在房產中介中，提供類似產品包括、我愛我家、房天下、世聯行等。此外，以P2P為代表的互聯網金融企業也有「首付貸」相關產品，其中包括搜易貸、房金所、小牛在線、合匯貸、生活貸等。

以互聯網金融企業推出的「首付貸」為例，在無抵押貸款的情況下，「首付貸」最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平台把「首付貸」包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品，然後對外發售。

增大購房槓桿

對於首付貸，亞豪機構市場總監郭毅認為，其實不少公司的首付貸只是臨時的過橋貸款，如果周期短，只是幫助購房者周轉資金，對市場的影響不太大。但如果中介把首付貸變成金融產品，還款周期變成一年到兩年的話，實際上就提高了購房的槓桿率，無形之中就加大了市場的風險。因為槓桿率提高意味著購房者首付少，一旦房價出現下滑的情況，購房者就會停貸停供，從而造成金融行業系統性的風險。

彭博的爆料又一次被印證了——確實，首付貸被監管盯上了。

據彭博消息，包括央行、銀監會在內的金融監管部門，正密切關注部分地區房地產行業融資風險，計劃推出措施，打擊發放貸款作為房屋貸款首付的行為。並稱監管部門將打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平台等發放用於購房首付款的貸款行為。監管部門將要求商業銀行對於住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高槓桿融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門還將加強房地產信貸的壓力測試。

深圳市金融辦3月4日下發了一份防範房地產行業金融風險的函，其中提到，「現針對深圳房地產市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與「首付貸」、高槓桿放貸、放大金融風險的現狀，研究如何防範金融風險，要求互聯網金融協會和小貸協會，對各自下轄企業推出槓桿放貸的情況進行排查，梳理出產品模式和涉及金額。

根據上述函件內容，深圳金融辦要求互聯網金融協會和小額貸款協會在3月9日前將相關材料反饋，並將根據多方材料形成報告呈報市領導參閱。知情人士透露，在大致摸清深圳樓市的隱性槓桿情況後，市領導層將召集會議商討具體監管思路，並權衡如何進一步防範風險的具體做法。

收到上述文件後，小貸協會也隨即發了緊急通知給各會員單位，要求7日前如實上報相關數據。

事情還沒完

這只是深圳地區，事情還沒完。

央行上海總部於上周召集部分銀行，了解與個人住房貸款相關業務，主要內容包括：希望各家銀行不要搞利率競爭，了解與會銀行的個人住房按揭貸款投放計劃，以及了解銀行與房產中介的合作情況。

山雨欲來。各類監管主體、銀行和其他融資主體全線而動。

黃奇帆：高槓桿去樓市庫存將致金融災難

在兩會重慶團討論時，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高槓桿，將會是另一場金融災難。

黃奇帆說，當前內地去槓桿，包括去政府債務、包括去工商企業債務，還包括金融系統內部的各種槓桿，尤其要注意金融創新的槓桿和理財產品為了牟利而加的槓桿，特別要注意一些融資項目跨界疊加形成的高槓桿。

如最近房地產交易中有一些房產商以及房地產買賣中的中介公司，給購房者提供首付支持。一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——而美國次貸危機的源頭就是零首付——房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高槓桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。

「如果用加槓桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。」黃奇帆強調。（來源：金融第一教室、券商中國、北京青年報、京華時報、大公財經、央廣網）