謝逸楓：12座城市房價超漲10%難言見頂

2013-09-18 16:35:28歸檔在全國樓市評析|瀏覽 7458 次|評論 2 條謝逸楓：12座城市房價超漲10%難言見頂財經專欄 文/謝逸楓8月，70個大中城市的房價同比漲勢繼續擴大。9月18日，國家統計局公布，70個大中城市中，8月份新建商品住宅價格同比(較上年同期)上漲的城市有69個，價格下降的城市僅有溫州一市。北京房價的同比漲幅最大，達19.3%。其中，8月上海新建商品住宅價格環比漲1.7%，漲幅與廣州並列領跑全國，這也是上海連續第十個月上漲。據測算，70個大中城市8月房價同比平均漲幅為7.93%，較7月上漲了0.82個百分點，這是該項指標自今年1月「轉正」後，連續第8個月走高。同時，北上廣深等一線城市今年累計漲幅均在15%左右。從總體趨勢看，70個大中城市的房價今年一直在上漲，伴隨土地市場升溫，價格上漲預期將繼續釋放，未來一線城市不排除房價翻番的可能性。其中，北京、廣州、上海、深圳等一線城市房價上漲幅度驚人，同比漲幅分別高達19.3%、19.0%、18.5%和18.4%，遠高於70個大中城市的平均水平。同比漲幅高於10%的有12個城市。 據測算，北上廣深等一線城市累計漲幅均在15%左右，其中上海累計漲幅高達15.9%。其次為北京、廣州、深圳，其累計漲幅依次為14.3%、13.8%。13.4%。從8月70個房價上漲的城市數量走勢看，房價上漲蔓延至二三線城市，呈現房價觸底補漲效應趨勢，增幅逆轉漲勢擴大。其中一線城市和二、三線城市房價變動差異較大，漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市，尤其是二三線城市本月補漲強烈。譬如青島、銀川、大理、金華、錦州等，環比漲幅皆超1%。一是從8月環比房價上漲城市數量與漲幅看，上漲城市增加2個，達到66個，房價普漲。8月環比房價增幅均值約為0.83%，轉之前連續四個月收窄趨勢，漲幅擴大0.11個百分點，3月為1.09%、4月為0.95%，5月為0.91%，6月為0.８３%，7月為0.72%。8月單個城市環比房價增幅最高點1.7%，比上月最高漲幅城市回落了0.1%。二是從8月同比房價上漲城市數量與漲幅看，上漲城市與下降城市與去年上月保持不變，房價集體普漲之勢不變，漲幅擴大。８月同比房價增幅均值為7.９３%，較7月上漲了0.82個百分點，這是該項指標自今年1月「轉正」後，連續第8個月走高。6月為6.5%，7月為7.11%，8月無7.93%，8月單個城市同比房價最高增幅19.3%，比去年上月單個城市同比房價最高增幅上漲了1.0%。同時，北上廣深等一線城市今年累計漲幅均在15%左右。按其年初價格控制目標與８月國家統計局統計指標看，一線城市、部分二線、三線城市共12個城市房價漲幅超過10％，均已「超標」，房價面臨失控風險。其中一線城市領漲全國，同比漲幅歷史新高，北京19.3%、上海18.5%、廣州19.0%、深圳18.4%。二線城市廈門14.9%、南京13.5%、鄭州12.6%、福州11.2%、瀋陽11.7%、長沙10.2%、太原10%。三線城市南充11.5%。毫無疑問，中國樓市房價上漲大勢未改，單純房價數據絕對驚人。房價漲幅「超標」與房價失控城市不斷增加。如不採取調控強硬措施壓制漲幅，房價上漲過快城市的控制目標任務基本難完成。目前一二線城市房價下行動力不足，樓市必須新增猛葯才能遏制住「失調」的房價。房價慣性上漲，調控效力正衰減，房價「越調越漲」怪圈短期之內恐無法打破。根據8月70城價格環比、同比指數走勢看，基本符合我此前分析判斷，樓市分化明顯，房價觸底補漲，增幅逆勢上行。根據國家統計局數據測算，自2012年6月「轉正」以來，70個大中城市平均房價環比已連漲15個月。今年8月，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲0.83%，相較7月的0.72%漲幅擴大了0.11個百分點。這是今年4月以來，環比漲幅在連續歷經4個月收窄之後，再次上行。從8月70城總體上看，房價普漲趨勢不變且仍處高位盤整，且連續七個月上漲，漲幅連續七個月接近三年最高上漲幅。中國國家統計局9月18日發布消息稱，2013年8月份，中國70個大中城市中，66個城市房價較上月上漲。其中，廣州和上海房價的環比漲幅均為1.7%，居全國之首。深圳和北京的房價也分別上漲了1.4%和1.1%。當月，海口和貴陽的房價環比停漲，溫州和包頭房價較上月下降。 此外，根據國家統計局數據測算，自2012年6月「轉正」以來，70個大中城市平均房價環比已連漲15個月。中國樓市這一輪逐月上漲的行情始於2012年底。當年12月，中國70個大中城市裡有54個城市房價環比上漲，房價上漲城市數量創年內新高。截至目前，這一最高「紀錄」在2013年仍幾乎是「最低水平」。除了1月份53個城市房價環比上漲外，2013年2月份到8月份，中國房價環比上漲城市數量始終維持在62個以上。而按照中指系統數據顯示，2013年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續第15個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.05個百分點，其中71個城市環比上漲，29個城市環比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比上月擴大0.67個百分點。從今年重點城市的房地產市場表現來看，北京、上海等十大城市住宅均價為17871元/平方米，環比上月上漲1.49%，與上年同期相比上漲12.18%。房價繼續上漲，環比漲幅略有收窄。儘管今年8月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比大都仍在上漲，從今年3月份以後，70個大中城市中，大部分城市的房價環比漲幅逐月略有下降，已出現連續收窄的態勢。國家統計局測算，過去6個月，中國70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅從1.7%回落到0.8%。樓市的火熱在同比數據上表現得更為明顯。繼7月份後，8月份中國70個大中城市中再度有69個城市房價同比上漲。其中，北京房價同比漲幅為19.3%，居全國之首。廣州和上海房價緊隨其後，分別上漲了19.0%和18.5%。 溫州是當月唯一一個房價同比出現回落的城市，回落幅度為2.3%。8月份中國69城市房價同比上漲的格局和基數較低有關。去年8月份，中國大部分城市新建商品住宅價格同比是下降的。而在溫州房價同比下降的同時，內地其他地區房價的漲勢也出現分化。根據國家統計局數據測算，今年8月，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲0.83%，相較7月的0.72%漲幅擴大了0.11個百分點。這是今年4月以來，環比漲幅在連續歷經4個月收窄之後，再次上行。8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間，天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。房價上漲蔓延至二三線城市，呈現房價觸底補漲效應趨勢，部分二三線強勢崛起，譬如青島、銀川、大理、金華、錦州等，環比漲幅皆超1%。一二線城市集聚了過多的資源，各大城市尤其是一二線重點城市，目前剛性、改善型需求都很大，而市場的總體狀況是需求大於新增供給量，供應跟不上，價格自然會有上漲的衝動。尤其是今年以來，一線城市開發商資金回籠情況良好，短期內普遍沒有降價動力。目前市場交易情緒火熱，加之近期土地市場活躍，短期內房價上漲的趨勢無法阻擋。 據不完全統計，從今年樓市「國五條」出台至今，國內北上廣深一線城市，陸續共誕生了13個地王，土地出讓金總額高達750億元。在地王頻出的背景下，開發商普遍獲得大豐收。統計數據顯示，前8月，已公布銷售業績的20家房企，總業績達到4787億，比2012年同期的3705億增長30%。按照今年頻出的地王測算，未來房價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。一線城市土地供應量偏少，供求關係持續緊張，房價面臨快速上漲的壓力，未來一線城市不排除房價翻番的可能性。8月房價上漲原因是地王不斷爆發與地價兇猛上漲及貨幣超發等調控微調分化趨勢明顯，受剛性需求置業拉動與經濟穩增長需要及市場局部供不應求等房企資金寬鬆諸多因素，不排除因「限限、限售、限網簽」政策暗中放鬆，市場高價項目大量上市。儘管70個大中城市房價的整體表現依舊延續漲勢，但一線城市與二三線城市房價變動的差異已經開始明顯。房價變動的巨大差異也讓樓市政策出現新動向，整體表現為：一二線城市收緊，三四線城市鬆動。在政策收緊的城市中，北京首當其衝，南京、鄭州則緊隨其後。作為全國樓市的重要風向標，北京房價已經連續數月保持著同比接近20%的高增長，環比增速也始終未見明顯下降。在此背景下，北京市在全國範圍內率先推出「限房價、競地價」的措施，同時進一步收緊房地產預售審批，對開發企業的銷售價格進行直接干預。北京之外，南京出台政策，明確國企退出商品房開發領域時間表；鄭州則進一步收緊限購政策，明確要求不滿20歲的單身人員暫停買房。與政策收緊的一二線城市相比，為樓市鬆綁的城市數量更多：房價連續數月環比下跌的溫州率先微調了自己的限購政策，將2011年初開始執行的本地戶籍家庭只能新購買一套住房的限制放寬為兩套。2013年已走過大半，中國房地產市場經歷了從過去一年火熱成交到年初的「風聲鶴唳」，再到如今市場兩極分化的過程。在宏觀經濟面逐漸回穩的大背景下，房地產市場的長效機制需要儘快醞釀完成。曾經領跑全國房價的深圳樓市，由於最近以來的漲勢回落，也醞釀出台了新的政策，放寬普通住宅稅收優惠門檻，以期讓更多的小戶型或者中低價位的普通住房將享受到稅收優惠政策，從而鼓勵剛性自住購房需求。除此之外，蕪湖、舟山等不少三線城市也都或明或暗的調整著已經出台的房地產限制措施，為減少庫存、重啟樓市做著鋪墊。回顧過去的大半年，全國商品房銷售面積同比增長近三成，重點城市土地市場供應與成交上漲近一倍，而二手房價指數也一路上揚，標杆房企業績喜人、拿地積極。主流房企的銷售業績平均漲幅均超三成。儘管「限購、限貸」等大力度措施短期內不會退出，但是總體而言房地產市場政策已經趨於平穩，「管理預期」成為新的提法，房產稅等長效機制或將成為未來房地產市場政策的主要工具。目前剛性、改善型需求都很大，而市場的總體狀況是需求大於新增供給量，供應跟不上，價格自然會有上漲的衝動。尤其是今年以來，一線城市開發商資金回籠情況良好，短期內普遍沒有降價動力。若第三季度中央與地方政府無後續調控政策跟進，房價會延續上漲到2014年。在中央經濟穩增長與調控「穩」的基調及城鎮化影響下，樓市必將爆發新一輪房價上漲高潮，加大後市調控房價難度。一線城市、部分二線城市房價「失控」與地王爆發至蔓延及房價、地價互助式持續上漲，已經引起住建部重視，地方政府自4月調控加碼，但調控房價效果不太明顯，房價漲幅「超標」已然成事實。特別是住建部半月內提前密集「約談、總結房價上漲過快城市名單、督察限購限貸政策執行情況，表明房價失控分險與完成今年價格控制目標任務壓力巨大，暗示住建部釋放調控加碼強烈信號，不排除房價上漲過快城市掀起新一輪調控升級。
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