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鏈家研究院：熱點二線城市房價泡沫風險大於一線城市

鏈家研究院院長楊現領日前發布的一份研究報告指出，儘管中國總體上房地產發生危機的可能性不高，但潛在的風險點仍然存在。他認為，熱點二線城市泡沫風險大於一線城市，例如廈門和杭州等城市的部分信貸指標已經超過泡沫警戒線，一旦貨幣政策突然轉變，泡沫可能會最先破裂，需要密切關注。

根據鏈家的數據，目前廈門居民槓桿率已經達到97%，超過美國次貸危機時的最高水平，杭州也快速上升至71%。而在這些城市，房貸與收入也已經出現了嚴重背離。

楊現領認為，本輪去庫存政策真正見效的仍然是一二線城市加上部分大城市圈內的三四線城市，但其他三四線城市的庫存壓力依然較大。「一旦調控使市場冷卻下來，這些城市去庫存的時間會更長。儘管難以向上傳導，但對地方開發企業和政府的壓力不容忽視」。

他還指出，商業地產的風險大於住宅地產，企業端的風險大於居民端。根據國家統計局數據，2016年中國住宅待售面積同比下降11%，但是商業、辦公樓庫存卻同比分別增長8%和11%。

此外，在限購政策的管控下，大部分交易為自住需求，居民大量、迅速拋售的可能性較小。但與居民端不同，2015年房地產開發企業資產負債率高達77.7%，部分負債率較高的小型開發商可能陷入現金流困境，帶來違約風險。

去年四季度以來，中國內地城市紛紛推出了限購、限貸等政策，試圖用行政手段控制過快上漲的房價。在一系列嚴厲的調控措施下，房價開始出現鬆動。最新公布的5月70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，5月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。

不過，楊現領認為，針對房地產市場存在的一系列問題，下一步應儘快推出符合市場機制的房地產長效機制，替代短期行政干預。

他指出，產生非理性預期的關鍵點之一就是相信房價永遠上漲。因此，通過增加房屋持有成本，降低房屋流通成本，增加供給彈性等方式，打破房價單邊持續上漲的規律，實現房價雙向波動。

針對部分城市居民收入和房貸出現嚴重背離的情況，楊現領認為，應建立全國居民債務狀況信息庫並予以分級，對於還債能力差、槓桿高的居民停止發放購房貸款；嚴格監控債務總指標和規模；對影子銀行等信貸機構加強監管，嚴防表外債務的擴張，合理控制居民槓桿。

他還強調，在市場預期高漲時，加強對市場風險的解讀，揭示市場真相，以降低購房者的預期；當市場風向轉冷時，也要及時做出穩定市場預期的解讀和引導，防止悲觀預期的自我實現。

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