酒店業主、酒店投資人、銀行、星評，誰欠誰一個公道？

導讀：

當下，酒店投資行業的現狀是：一線城市酒店物業租賃市場競爭激烈，導致物業價格高企不下，但酒店資產買賣市場因價格過高致使少有購買者問津。二線城市租賃供需相對平衡，少些區域有過剩跡象，酒店資產買賣市場不溫不火，但整體較一線城市活躍。

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酒店投資人的難

酒店資產進入4年有餘的困難期後，市場中，買賣雙方的僵持已不止幾日，投資人論壇中，總會拋出共同的話題「中國酒店資產價格過高，高到離譜」，投資酒店不動產少則20年、多則50年的回收周期，的確讓很多投資人很難算的過來賬。頻頻遇到酒店業主幾乎拍腦袋的報價時，拒絕投資意向的同時，也會對報價狠狠的詛咒一番。

在具體業務案例中，某國際知名500強企業，在美國紐約和中國上海尋求酒店項目，其中就兩個意向的項目進行對比。其中，位於紐約核心區的酒店項目約10萬餘㎡，共計客房約1000間， 每平米均價約5萬元人民幣。對比上海項目，項目共計約5萬餘㎡，每平米價格4萬元人民幣左右，客房500餘間。

兩個項目都位於國際大都市的核心區域。都有著不錯的穩定收益。最終，投資人幾乎毫無懸念的選擇了紐約酒店資產，並且以約50億人民幣的價格成交。平均每間客房收購價格約400萬。放棄上海酒店項目的原因是：除單位價格高於紐約外，單房約500萬的購買成本也高於紐約（雖然在此，我們使用了國人常用的單房收購成本的說法，不過，因為國內外的酒店布局和結構與國內不同，特別是國內五星級酒店的客房坪效嚴重低於美國的情況下，簡單的對比美國、香港等其他地區的單房收購成本，這是缺乏對國內外酒店資產基礎了解的表現）。另外，紐約項目的營業收入和利潤幾乎是上海的4倍，還有長達幾乎無限期的土地使用權可供選擇。更加具有誘惑的是，在紐約購置這個項目，可以由當地銀行機構提供年化利率約2.6%的過半收購資金貸款(該酒店的總資產收益率約7%）。

國內，資金很活躍，投資人有投資需求，可實際情況的是，大多數投資人多年都不能尋找到一個優質的資產收購。賬面上大量的資金留置和國有企業中優越的資金成本，投資的工作越來越難做，甚至，不少公司最終已經放棄收購酒店類資產。

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酒店業主的難

酒店投資人很難，但酒店業主也並不容易。房地產公司的業主持有酒店的現象，大多數情況下是「拉郎配」造成的，這不是房地產公司的本意。要投資酒店的房地產公司中有三種原因「其一，一種是政治任務，不得已；其二，制度導致的偏方；其三，是自身居心不良」。

政治任務主要是來自政府的任務配給，在取得土地時的要求或者是沒有明文要求但口頭交代的。制度偏方主要是，在金融機構在逐步向房地產公司停止貸款或更為嚴重的抽貸後，卻給酒店項目留了活口，不過，中國60%的酒店被房地產開發商持有，這種制度自然會讓房地產開發商為應對政策而加大酒店的抵押程度。自身居心不良是，一些房地產開發商為了提到地產售價，硬是塞進去一個國際的、豪華的、高星級的酒店做品牌溢價。

最近幾年，酒店業主有大量變現的需要，但投資人遲遲不接盤，幾乎碰到同樣的情形是「每一個投資人都是算不過賬，見的投資人多了，麻木了」。好像所有的人都不認為業主的酒店資產有什麼價值，長達兩年或更長無法將酒店資產變現也習以為常了。

酒店的業主曾經也是投資人，酒店建設或者投資初期，也曾經傾注心血和精力。可惜的是，昨日的酒店業主和今日的投資人相比，專業化程度差距甚大。相比今日的投資人的各種模型、市場分析、風險把控以及退出渠道的重視來說，酒店業主大多像個還沒有進入小學的學生。由此，過去的錯誤投資，必將帶來今日的損失，這無可厚非。

業主也有無辜受害的一面。酒店建設中面臨的政府干預和資金無節制的使用，任何一個需要資金的業主都會拼盡全力換回資金，也會盡量的滿足當地政府對酒店建設的期望。但事後，資金成本和酒店的盈利不足，致使酒店業主腹背受敵，各種損失和投資成本合計後，酒店出售價格自然高的離譜，如果降價，給銀行打工不說，自己還要虧損。如果不降價，缺乏投資價值，難以讓投資人有回報，不少業主最後的選擇是：賣給銀行。

結果是，大量的資產變為不良。據酒店產權網統計的數據顯示，2017年較2016年相比，酒店資產拍賣的總額增長了10倍。

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星評制度有脫不掉的責任

最近，一直在研究一個問題，為何中國這麼龐大的中產人群和商務人群，但酒店的收益和坪效一直無法對比美國，甚至有倍數的差距。

其一，國內的酒店結構中出現了大量的公共區域、會議、中餐、其他國外餐廳、健身房、游泳池等。在很多五星級酒店裡，這些空間的面積遠遠超過了高利潤產品（客房）的面積佔用比。坦白的說，這些都是消耗利潤和成本的最大的蛀蟲。

其二，中國大多數高星級酒店分為裙樓和主樓部分，這些裙樓一般都作為餐廳、會議、健身、游泳池等功能。而在美國卻少有酒店裙樓部分，除了佔用面積不大的餐廳和會議外，其他區域均為客房部分，建築成本和利用效率高於國內。我們對比紐約和上海的兩個相似的酒店來看，同樣5萬㎡的酒店項目，紐約的客房數量為600間左右，而上海，客房只有約400間左右。

（中美酒店建築對比）

換句話說，國內星評的標準的確會導致酒店收益率低下以及增加酒店的盈利難度。另外一個例子是，當我們為了不斷滿足國外賓客的需求時，國外餐廳建設的需求會被列入酒店建設的範圍（星評中，五星級酒店需至少配備一個外國餐廳）。我們在酒店資產交易的案例中發現，很多三、四線城市的五星級酒店，每年的外籍住客都是個位數。當我們把建設外國餐廳的要求作為必須時，是否國外的酒店也會把我們的中餐當做必備呢？

另外，泳池等康樂設備建設也並非必然，反而帶來了更大的問題。游泳池經常因為管理不足導致水質無法達成要求，甚至是很多國際酒店的泳池水質無法達到衛生部分的驗收標準，酒店方面除了定期將多達上百噸水不停的更換外，並無太好的管理方法，更有甚者，長期被爆的酒店泳池水質不合格的原因竟然是城市供水本就無法達到而造成的。

對於酒店套房和總統套房的建設，更顯尷尬。據統計，中國酒店總統套房的年接待量近200萬間夜，假如，每個總統平均住一晚總統套房，僅中國的總統套房就可以滿足整個地球所有的總統300年的住宿供應量。而事實上，99%的酒店開業至今，一個總統也沒有接待過。

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銀行完美的充當了「碧池」角色

在實業的群體中，大到王健林、小到小公司的開發商，對銀行的印象大多是：「有福共享，有難跑路「，要說哪個機構最有情有義，很多人說不出來，但要說那個機構最無情無義，很多開發商的回答一定是「銀行」。

銀行為保障資金安全往往會不擇手段，比如抽貸，一次抽貸幾乎有99%的幾率擊垮一個公司。在中國存儲資金充足的時候，大量的銀行進行了無節制的對外放貸，開發商成了最佳的放款對象，大量放貸導致開發商極其容易獲得貸款，並且催生開發商的雄心壯志，不斷的擴大規模和多元化發展。

在中國抑制房地產開發貸款時期，酒店的數量瞬間激增，為何？因為銀行只給酒店資產留了活路，那不是銀行的福利，錢流向哪裡，哪裡就會繁榮，甚至是過度繁榮，這個道理銀行當然知道。直到酒店資產出現壞賬增加時，制度一刀下來，制止酒店貸款，這時，酒店可能還沒有把錢利息賺回來，可已經需要向銀行還貸。更讓人不解的是，很多銀行把年化利率超過6%的資金，貸給了資產回報不足4%的酒店資產。

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酒店業主本應有的商術

不少業主的難處不是無法出售酒店資產，而是因為專業缺乏而投資酒店，而今，面對專業的投資機構，溝通障礙並非顯淺。

在我們的案例中，遇到一個三級城市新建設的酒店項目，因為地理位置和自然資源不錯，被認為是有點價值的項目。然而，2萬多的每平米報價（毛坯），讓我們氣急敗壞。和其他人一樣，業主興奮的描述著該城市裡的其他酒店如何的好、如何的有價值等。雖然，我們每年數百萬的信息數據支持我們並不同意他的意見，但業主視而不見。並預測該酒店200間客房過億的營業額預期（當地擁有400間客房最豪華的國際五星酒店的年營收不足1個億）。

商業規律和技巧的結合，被認為是術，術既有技術的成分，也有對規律認知和應用的成分。簡單的說，商業的規律是有風險，有可能賠、也有可能賺，但一定不會是只賺不賠，這就是術的一部分。

往往很多酒店業主對這個術並不了解。萬達酒店虧損幾十億出售，萬健林傻嗎？這些錢是實實在在的虧，不過，這才是商業，這才是商術，需要時割肉出售，不會猶豫，這裡虧了，在其他地方賺回，這才王健林在商業上認識和對規律的把控，這才是「商」。如果一味死等讓它賺回來，在股市這叫做套牢，這種套牢一般都在散戶里出現，又有誰聽過專業的投資機構被套牢呢？遇到不利，立馬割肉走人，原因很簡單，時間耗不起、成本耗不起、精力也耗不起。更何況，現金為王，投資機會還很多...

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