瘋了！房價未來一年竟還有上漲空間

文/新浪財經意見領袖專欄作家 梁海明

近日房價、地價日益高燒，已有傳言在G20峰會之後，中央政府或會出台新一波遏制樓市措施。然而，如企業逾萬億元人民幣的海量資金未有新投資方向，普羅大眾巨額存款未有新投資目標，如果不能解決企業和民眾的投資新需求，那麼投資方向仍會集中在樓市，房價未來一年仍有上漲空間。最近房價上漲，主要原因相信是以下幾個。一方面是英國的公投帶來的衝擊已逐漸消散，美國又暫未加息，環球金融市場也大致風平浪靜，投資者有了「危」也不過如此（complacent）的思維，在投資上更加進取。另一方面是雖然貨幣供應M2猛增，已達150萬億元，但商業銀行對商業借貸仍然收緊，對房貸則較松，間接推升了房價、地價。三是企業和民眾對投資實體經濟和股市信心仍不足，投資樓市成了企業和普羅大眾的出路，海量資金進入樓市，推高了樓價、地價。雖然外界預期中央政府新一輪的樓市調控措施山雨欲來，但是中央政府推出樓市調整措施，又面臨以下幾個掣肘。其一，需要考慮會否影響銀行經營環境。商業銀行過去一兩年經營困難，今年上半年的盈利更是趨近零增長，目前主要依靠房貸維持「生計」，如中央政府大力遏制樓市，商業銀行的房貸業務也將大幅減少，樓價如果下滑更帶來壞賬風險，經營環境更加舉步維艱。銀行是百業之母，若出現危機，無疑將衝擊金融系統。其二，需要考慮衝擊經濟增長。和地產行業相關聯的行業有五六十個之多，房地產市場若下行，投資減少，必將衝擊其它五、六十個行業的表現，這對經濟的增長將帶來負面影響。而且，房價下跌也將給民眾帶來負財富效應，民眾財富縮水了，在消費方面也將更為謹慎，縮手縮腳，提振內需消費難度加大，不能有效助力經濟的增長。其三，需考慮如何控制樓價不大跌。對於房地產市場，投資者有「寧買當頭起，不買當頭跌」的慣性投資思維，中央政府一旦出台嚴厲樓市調控措施，容易引發投資者瘋狂拋售，萬一下跌成勢，屆時如何止血控制房價不再大幅下跌，避免造成樓市崩盤？然而，如果中央政府不出手遏制樓市，沒有更好投資目標的海量資金，將持續進入樓市，房地產市場泡沫將越吹越大，未來終有爆破的一天，到時對樓市、對金融體系、對經濟都將帶來較難承受的衝擊。遏制樓市與否，是中央政府兩難選擇。經濟的健康發展，需要藉助房地產的健康發展。要解決樓價高漲，又要清庫存，也要解決民眾的買房問題，這不僅是中國的難題，也是世界的難題，目前仍無最好的解決方案。較為可行的，比較長期的解決方法，一是要逐步提升土地市場的供應量，供應上去了，房價自然可以平穩或減下來。二是加大力度推動三、四線城市的產業發展，將城鎮化建設落實到就業機會的擴大，以及教育和醫療保障的完善中，真正促使更多民眾願意從一、二線城市轉往三、四線城市工作、生活，緩解大城市房價的壓力。三是推動金融市場改革，讓海量閑置資金能有更多的投資方向，避免資金集中奔向房地產市場。至於短期的方案，相信除了對銀行業信貸額加以約束外，建議中央政府也要考慮不要一刀切，而是一城一策，根據各個城市的樓價、地價升幅以及庫存等具體情況，來制定更為具體、更有針對性地樓市調控政策，如此才能有的放矢，較不易誤中副車。

(本文作者介紹：絲路智谷研究院院長兼首席經濟學家、盤古智庫學術委員，近著《「一帶一路」經濟學》)

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