國五條無新意 調控仍待加碼

在樓市持續火爆上漲之時，20日召開的國務院常務會議出台五項調控政策措施，雖然本次新政重申了政府穩定房價和打擊投資性需求的決心，但主要內容並無太多新意，老生常談內容居多。要想為樓市降溫，還需要更多細則出台和落實…[評論]

自2012年6月止跌後，百城平均房價環比連續第8個月上漲。其中，京滬廣深四大一線城市1月份均價漲幅超過2%。

近三年來，中央政府實施了一系列調控措施來為房地產市場降溫，包括規定最低首付款比例，在部分城市頒布限購令，甚至在上海和重慶展開房產稅試點。這些舉措一度曾取得成效，但市場自2012年下半年以來出現復甦。

中央再出「國五條」 調控鎖定新建商品住房2013-02-22 第795期往期回顧2013.02.21 貨幣戰令熱錢向中國襲來2013.02.20 走下神壇的中金公司2013.02.19 抑三公消費有利高端白酒查看全部《財經觀察》列表 分享到：

2013年樓市成交持續火爆

2013年伊始，樓市絲毫沒有降溫跡象，反而朝著更加火熱的態勢發展。土地市場也再次出現房企爭地的情況。火熱的市況以及購房者對房價上漲的預期也為中央在兩會之前推出樓市調控新政埋下了伏筆。

中國指數研究院數據顯示，2013年1月，全國百城新建住宅平均價格為9812元/平方米，環比上漲1%，漲幅較去年12月擴大0.77個百分點。這是自2012年6月止跌後，百城平均房價環比連續第8個月上漲。其中，京滬廣深四大一線城市1月份均價漲幅超過2%。

2013年全國土地市場持續火熱，各大品牌房企爭相購地，土地成交額創近年來同期新高，其中北京土地市場表現格外突出。1月份北京共成交土地22宗，單月成交額高達241.66億元，創近十多年來同期土地成交額的新高。

春節前後，房地產政策並無大的變化，但購房者心裡預期變化較大，市場普遍預計今年房價將上漲，導致一線城市二手房成交的火熱，成交量增加將進一步加大房價上漲壓力。

新「國五條」：無新意、弱於預期

此次的國五條更像是在兩會前對於樓市成交火爆房價預期看漲的應景表示，整體而言新政並無太大新意，未超甚至低於市場預期。

五項措施包括，要求地方政府完善穩定房價工作責任制。嚴格執行商品房限購措施，堅決抑制投機投資性購房。增加普通商品住房及用地供應。加快保障性安居工程規劃建設。加強市場監管，推進個人住房信息系統建設。

總體看，這五條政策措施，依然是打擊需求為主，增加供給為輔，強化限購和限貸的執行，實質內容與以往相差不多，目前的市場態勢已經充分證明靠打擊需求調控房價收效甚微。雖然明確提出要要擴大個人住房房產稅改革試點範圍、推進城鎮個人住房信息系統建設，但又並未明確具體的時間和對象。

比起此前房產稅試點擴容、嚴控二套房貸等預期傳聞，政策效應要弱了很多。更多地只是表明了政府對房地產調控的一種姿態，具體能否對市場產生實質影響，並不令人樂觀。

近三年來，中央政府實施了一系列調控措施來為房地產市場降溫，包括規定最低首付款比例，在部分城市頒布限購令，甚至在上海和重慶展開房產稅試點。這些舉措一度曾取得成效，但市場自2012年下半年以來出現復甦。

地方難捨房地產經濟

這背後是樓市調控屢屢在地方執行過程中遭遇尷尬境地。地產對經濟影響重大，而經濟剛剛復甦，地方政策難免「投鼠忌器」。土地財政和「GDP」為主的考核方式決定地方政府未必有動力把復甦的房地產市場再打壓下去。

不過此次新政在協調中央和地方在樓市調控上的矛盾時有了一些新突破。針對當前分化的市場釐清了房地產調控的重點城市，有別於以往的「一刀切」，對於部分三四線城市將其控制權下放到省級政府，似乎也暗示了中央與地方政府在房地產博弈過程中準備抓大放小。

細則難出台 房產稅擴容受阻

國務院在周三發表的聲明中補充稱，將擴大個人住房房產稅改革試點範圍，但並未給出時間表和相關細節。

2011年上海和重慶開展房產稅試點。中央政府多次表示將把試點範圍擴大到其他城市，但到目前為止沒有任何有關擴大試點地區和時間的跡象。此前多次提到，無論是技術問題，還是利益階層阻撓，不能推進個人住房信息聯網，就無法實現房產稅的精確打擊。此次仍然沒有出現具體明確的時間和範圍，充分說明了房產稅出台依然遙遠。

從新政的內容可以看出中央和地方政府在房地產調控中博弈的升級，目前太極拳已經打給地方政府，而地方政府也會審時度勢，很可能提出不著邊際但表面上又不會違背中央政策的措施出來。

開發商捂盤 剛需無處釋放

再加上北京、上海、廣州等熱點城市因住宅用地供應偏緊，而開發商並未加大推盤力度，剛性需求無處釋放，也導致一線城市房價頂風上漲。

等待調控細則 房企也要自律

今年房價的快速上漲，已再次引發了市場對調控政策的極度擔憂。房產稅出台、公積金政策調整、二套房收緊乃至停貸等傳言四起，與2012年6月時的情景頗為相似。恰逢兩會在三月初即將召開，房價無疑是會議一大熱點，因此從現在至兩會期間均為政策窗口期。

房價仍在中央承受範圍之內

此前財經觀察中就曾提到，在房價沒有超出中央承受範圍之前，不會出台更為嚴厲的調控措施。此次新政出台，表明目前房價仍在中央忍受範圍之內，比起此前一刀切似的調控，中央更願意將具體的措施細則交由地方處理。

1月份以來，東莞、金華等城市已紛紛出台下調住房公積金貸款額度的通知，由此也引發房地產調控加碼的猜測。但由於公積金政策調整的城市均為三四線小城市，房價上漲壓力並不大，且地方政府並無率先調控房地產的意圖，因此預計主要原因可能是房地產市場回暖後，公積金貸款申請較多導致額度供不應求，或是出於風險考慮。

從新政中透露出來的信息是，對房價上漲過快的城市，要及時採取新措施，並且要擴大個人房產稅改革試點範圍，說明全國基調不會改，地方會有所動作。而多數三四線城市並無一線城市房地產供應不足導致的房價上漲壓力，一二線與三四線城市樓市存在分化，因此即使房地產調控升級也將從一線城市開始。

資金面緊張施壓房價 房企自律避免大棒

而實際上，近期許多城市對公積金貸款門檻的提高，以及傳言二套房貸首付及利率的收緊，最主要影響將是資金面或出現從緊的端倪。這可能將對商品住宅需求造成持續的負面影響，對成交量和銷售均價造成向下的壓力。

對於房地產企業來說，在房價尚未觸動管理層之前，提前主動做出調整更為安全，應主動加大新盤供應量。否則一旦招來更為嚴厲的調控措施，有可能重蹈2011年到2012年上半年那段資金鏈饑渴的覆轍。

政府正在鞏固經濟復甦成果和抑制房地產熱度之間作出艱難的抉擇，真正更大力度的調控措施恐怕要在兩會甚至下半年才能出台。