華夏不幸福?

中國最具知名度的地產B2G（Business-to-Goverment）公司正迎來至暗時刻。巨額應收賬款迫使它火中取栗的模式接受嚴厲拷問，也讓這家公司的主人、神秘地產大亨如鯁於喉。

你中專學歷、出身卑微。

你時運不濟，開火鍋店沒撈來第一桶金，開裝修公司被政府欠款，欲哭無淚。

現而今，你保鏢簇擁，乘坐私人飛機。一個市長想約你，也只能打電話給秘書。在中國所有地方行政長官那裡，從來只有市長們等你，不可能你等他們。

你可以隨手開出500萬元的年薪，挖走一個副廳長。可以任性到揮手就獎勵一輛賓士車給一個普通員工。你簽一個字，就可以決定一個50億的項目落在哪個城市。

發改委也只擁有你手中權柄的一半。中國首富也僅僅擁有你待遇的一半。香港電影恐怕也只能拍出你排場的一半。

在千億級的房地產公司中，你的公司不是規模最大的，不是利潤率最高的，不是融資能力最強的，不是品質控制最好的，不是樓盤價格最高的。

但，鐵打的幸福流水的兵，中層業務骨幹流失率在40%以上的公司，地球上也沒幾家。千億地產公司的老闆里，神秘到沒有一次正式媒體亮相、沒有一段講話、沒有一個視頻流出的，地球上沒幾個。

你擁有未卜先知的能力。雄安亮相之前，你已在此間布局近千畝土地。政策陡變，上面收走了你手裡雄安的土地，但你依然攥了幾百畝在手裡。你知道那意味著一張門票。

門票通往哪裡？

世事難料。低調一些。留下再說。

一

你畫了個「三年百城」的宏偉藍圖，遍布中國東南西北，如能開花結果，別說在地產界拳打萬科融創，就算跳出去腳踢阿里騰訊也不在話下。

但一個樸素的判斷，餅畫得越大，實現起來越困難，何況你的「產業新城」與政府綁在一起，變得複雜，難以掌控。這張又大又複雜的餅，像不像賈桑逢人必講的「生態化反」？

政府手上握有最好的資源，但不要忘了，政府手上也握有最大的權力。《滿城盡帶黃金甲》里周潤發說了一句話，朕給你的才是你的，朕不給你，你不能搶。

作為商人，相信你更喜歡的是《大亨遊戲》中的一句台詞，「在這個世界上只有一件事算數：讓他們在合同上簽字。」

但在20年前，你一狠心，掏出打火機，當著廊坊市政府領導的面，燒毀了政府的欠款合同，一筆勾銷了這筆數額不菲的欠款，可見，合同在某些時候也不太算數啊。

20年後，你發布了的年報，最觸目驚心的還是那些政府欠款，只不過現在換了一個好聽的詞，叫做應收賬款，2013至2017年，你的應收賬款從17.44億元飆升至189.1億元，增長超過9.8倍，2017年97%以上都是政府園區結算款。

你對收款頗有信心，年年財報都不進行壞賬計提，你的理由是「與政府結算款」，「預計能夠全額收回」。

但另外幾家房企的財報，同樣是做產業園區，同樣是參與政府PPP項目，嶺南股份、綠地控股、雲投生態均對政府結算款項進行了壞賬計提，其中綠地控股壞賬準備3761.28萬元，計提比例為10%。

一些股評家言之鑿鑿，你的業務越來越好，所以應收款越來越多啊，政府不會欠賬，一年內都會結清的。

他們說這話的時候，儼然忘了那張已經化成青煙的合同。

2017 年 4 月 19 日，固安縣規劃館二樓報告廳，你的公司正在進行2016年股東大會，你那天因為有事公幹沒有出席。

一位做財務的股東看得很細，他對比了2015年與2016年兩年的年報，發現2015年年報瀋陽市于洪區人民政府的應收賬款為40189283.42元，在2016年年報中，赫然還是這麼一筆應收賬款，分毫不差。他擔心這可能成為一筆壞賬，而你的其他應收賬款，也可能存在這樣的風險。

你的財務總監吳中兵的解釋是，2016年瀋陽于洪區政府領導人員調整比較大，好多事情當地財政審核結算滯後，在會計核算期內沒有把它進行銷減。

董秘林成紅補充道，去年應收款4000多萬元，今年又有4000多萬元，這可能是去年的已經結清了，今年又新增了。

這位做財務的股東立馬反駁，兩者差額是0，一分沒變，這不可能。

林成紅不得不承認，瀋陽的情況就是財務總監的解釋：因為瀋陽在你拓展和複製的區域里，因為東北的經濟原因，是一個比較複雜（困難）的一個區域。

這位細心的做財務股東其實還是看漏了，瀋陽市于洪區人民政府應收賬款40189283.42元，早在你的2014年年報就有顯示，這意味這筆4000多萬的應收款，歷時三年都沒有收回，早已超過了一年的期限。

那麼問題來了，那些應收款越來越多的地區，是否也包含了往年的呢？對比你的2015，2016與2017年的三年年報，幾筆較大的應收款集中在固安工業區，大廠回族自治縣，河北沙城經濟開發區等三個地方，以大廠回族自治縣為例，連續三年的應收款分別為3.4億元，31.1億元，41.1億元。

2017年，大廠縣財政收入僅只有54.1億元，41.1億元都給了你，拿什麼給公務員發工資？另外兩地情況也不妙，2017年懷來縣沙城應收26.63億元，懷來縣財政收入27.9億元；固安工業區財政分局應收賬款52.14億元，固安新興產業示範區財政分局應收25.20億元，兩者共計77.34億元，但是，2017年固安財政收入只有98 億元，回收風險可見一斑。

很明顯，這些縣政府的財政收入遠遠跟不上你的產業園大擴張，人們不禁要問，報告上的應收款只是一個紙上數字么？

上交所也想知道這個問題的答案。4月13日晚上，你的公司公告稱，收到上交所關於公司2017年年報的事後審核問詢函。

上交所一共提了18個問題，對於應收款，要求你披露各業務的收入確認政策、營業收入、已收款項和應收款項；結算周期或回款周期超過1年的項目情況，包括已投資金額、結算或回款周期較長的原因；不計提減值準備的合理性，及是否符合會計準則的規定等。

每一個問題，都相當棘手。

因為，真正的答案都只有兩個字：無奈。戰略模式選擇下的無奈。

二

應收款來源於招商。

我敢打賭，你自己都有未必清楚招商有多少貓膩，對不對？

潛藏在桌底的利益，太多了。

根據經驗當年招商業績的30%以上會在5年內轉變為落地投資額，從而成為毛利率高達95%以上的產服收入的源頭，主要體現就是政府應收款。

招商引資是你的核心競爭力，你不惜成本挖人。你的總裁孟驚透露，有100個一線招商成員，是全國很多開發區的前招商局局長，年薪都是幾百萬，再加上招商提成，一年相當於他們之前收入的十幾年。

重賞之下必有勇夫，沒有人能不動心。

這些精英加盟你的公司，也沒打算長期幹下去，畢竟過來做招商，無非是將自己的資源變現，比如說做機器人的，把機器人公司招完了，再去招汽車公司，招得來嗎？行業都不一樣，門都不入。

你也沒想長期留住這些人才，而是用一個高效的KPI業績考核，來驅動這些人才各盡其能，為你公司創造價值。達到招商指標的，重獎，沒有完成任務，只保留基本工資，乃至調崗，走人。

幸福公司不幸福，而是始終處於一種焦慮的狀態。焦慮就是你的風格，你的企業文化，逼著所有人把自己所有的能力展現出來。

焦慮不是問題。問題是，所有人都在為眼前焦慮，而不是為將來焦慮。

可能除了你本人。

三

2017年年會上，清一色擺著一排賓士獎勵優秀員工，這是在工資獎金提成之外的獎勵。

一個85年出生的小夥子做融資，獲得你的特殊貢獻獎，被現場獎了200萬。

23歲，剛畢業一年，突然被老闆獎了一台賓士車，你猜猜他是什麼心情？

他上台領獎，連聲感謝你，台下幾百個管理層和骨幹都在等著你說一些勉勵之類的話。

你黑下臉，說，感謝我幹嘛？我都不認識你。

你的公司內部有個評價標準，如果做運營的在北京沒有兩套房，都會被認為混得不行。但同時降級的，免職的，被解除勞動合同的，也是一大幫人在下面坐著，一邊是胡蘿蔔，一邊是大棒。

在這種簡單粗暴的利益激勵機制下，很難有人考慮長遠。即便是你高管團隊，也是人人自危，拚命的拿地、招商，把那張餅攤得更大。

企業文化？價值觀？太奢侈。

長遠戰略訴求與短期現金流之間的無可調和的矛盾——聽到行業人士這樣的評價，不知道你有什麼感受？

他們抱著賺快錢的目的而來，期望賺點高薪就走，人員流失頻繁，難免在操守上出現問題。

按照你與地方政府的約定，園區內當年新增落地投資額的45%歸你的公司所有，也就是說，如果你的公司招來100億的項目，就能分得45億。一般招商經理有2‰的提成，他與他的團隊則有2000萬的收入。

招商業績要接受區域產業新城事業部和地方政府的雙重考核和監督，理論上不存在注水可能。

但實際上，招商業績關係到你公司的整體收入，產業新城事業部監督招商部門，如左手監督右手，既是裁判員，又是運動員。

對政府而言，招商業績也意味著政績。且政府不會將45億現金打給你的公司，而是分以企業稅收與住宅土地補償。

即便招商業績有水分，也是按以後的實際稅收支付，政府財政部不會為此多出一分錢。

所以，短期內招商額度越大，對所有人都有好處。政府有政績，被招商企業有優惠政策，你的公司有漂亮的營收數字計入年報，招商經理的個人收入更是一飛衝天。

這無不引誘人誇大招商金額。而且招商金額沒有人能說得清楚到底多少，上下浮動200%都屬正常。主觀的利益訴求，客觀上的難以量化，很容易讓你的招商金額越吹越大，形成一個泡沫。

所以你為公司定了一條紅線，不得逾越，那就是虛假招商。你擁有一個龐大的審計團隊，個個都是高手，執行起來鐵面無私，還引入安永等外部審計，對內防止腐敗，對外擋住競爭對手的攻擊。

但自你啟動「三年百城」計劃以來，這些年發展得太快了，項目太多了，你的審計團隊很難一一審計清楚。而且林子大了，什麼鳥都有，甚至有審計人員沒經過嚴格培訓就上崗的不乏其人。

就算你再英明神武，你的審計如何火眼金睛，都很難制衡這個龐大的利益系統。在你的周圍，已經形成了一個燈下黑。

過往案例無不證明，一個地方的經濟發展往往伴隨腐敗滋生，非得有壯士斷腕的決心與勇氣才能夠遏制。

所以你強調誠意正心做產業發展，「誠意正心」語出《大學》，這反映你期望以傳統的儒家道德來約束人的貪婪。

我們不是處在蠻荒時代。我們不是「生死之交一碗酒」，桃園結義的創業團隊。一家幾萬人的公司，不能依靠道德來約束。機制約束比道德約束至於效果好不好，歷史上早已有答案。

不過你對未來依然有信心，這些都是發展中的問題，都可以發展中解決，只要你誠意正心，公司的大方向就不會變，基本盤還在。

比如融資。

四

你最大的危機，或許不是現金流緊張，不是連年飆升的政府應收賬款，而是你能不能給政府創造當時承諾的價值。能創造，政府就不會欠賬。

什麼？萬一創造不了怎麼辦？上交所問詢的，不就是這個問題？

招商僅僅是第一步，以後的產業園區發展好壞，才是考驗你的政企關係，決定你能走多遠的關鍵。

2002年，你與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發協議，這就是日後的固安工業園，從此你一戰成名，奠定了華夏幸福產業地產的基礎。

還記得那個整版通紅的廣告吧？我愛北京天安門向南50公里。它幾乎是一夜之間登上了所有人們能看到的雜誌的內頁。在航班上，絕大多數旅客在無所事事地打發時間時，第一次知道了幸福公司，知道了一個叫固安工業園的地方。

民營企業做工業園，並非你首創，早在2000年，香港蛟龍集團在成都投資開發蛟龍港，被認為是全國首家民營工業園區。十餘年來，香港蛟龍集團一直深耕成都，目前也只建成兩個工業園區。2003年，河南省固始縣民營工業園區也正式開發建設。

這些年來，全國各地由民營企業主導開發的工業園區屢見不鮮，做成功的也有不少。但只有你將產業園區定位為一個可以異地複製的模式，不斷擴張。

2006年3月，固安工業園區被河北省人民政府批准為省級開發區，獲得階段性成功。

2007年5月，華夏幸福在廊坊市大廠縣拿下潮白工業區。

2011年8月29日，華夏幸福上市，四個月後與瀋陽市蘇家屯區簽訂協議，建設瀋水生態科技創新城；

2013年4月，建設浙江嘉善產業新城；

2014年5月，與北京市房山區簽訂整體合作開發建設經營合作協議；

2014年上半年，你首次提出「三年百園」的產業園擴張計劃，當年新拓展了三個園區，河北霸州，河北永清，河北香河，合計16個園區。

「三年建一百個產業園」，外界紛紛質疑你步子太大，想法不現實。然而一年後，你再次刷新人們的認識。

2015年9月18日，你向高管下達軍令狀，要求集團必須三年內完成全國百城布局，這即是「三年百城」計劃。華夏幸福的格局也變得更高，從原來緊跟「京津冀一體化戰略」，擴展到鞏固夯實京津冀區域，快速布局長江經濟帶，積極突破「一帶一路」國家產業新城落地。

說得直白一點，就是你要突破燕趙之地，下江南，出國門。

截至目前，華夏幸福官網顯示，已有50 產業新城，120 產業園，1100 企業入駐。

地產可以標準化複製，可是，產業發展也可以標準化複製嗎？

大躍進的「幸福模式」把招商武裝到牙齒，可並沒有改變招商引資的基本邏輯。既沒有建立新的生產力，也沒有誕生新的生產關係。一個產業園往往需要細水長流地灌溉十幾年，「幸福模式」寄望於畢其功於一役，除了拔苗助長，幾乎別無他途。

上交所也有此質疑。針對產業園區的可複製性，上交所要求華夏幸福披露除固安、大廠等廊坊市地區外，其他區域產業新城業務收入情況。考慮到其他區域產業園區未形成主要收入和利潤來源，並說明產業新城模式是否具有可複製性和推廣性，並充分提示相關風險。

五

三年百城業已鋪開，可你的資金鏈，已朝不保夕。

擴張產生的邊際成本，迫使你持續融資、持續投入。

凡是成功擴張的巨無霸企業，無不以標準化來減少邊際成本的增加，比如麥當勞肯德基，全世界的餐廳都一樣。互聯網企業常常一家獨大，就在於擴張的邊際成本幾乎可以忽略不計。

而你的園區擴張，恰恰面臨的是一個最壞的情況，園區對地方的依賴很難形成統一標準，前期墊款相當龐大，你會承擔很多隱形成本：征地、建設道路、展館、酒店等基建墊資，招商優惠，基金設立，都是巨大的資金沉澱。一旦資金鏈斷裂，後果不堪設想，這也是很多企業不願涉足過深的原因。

即便你坐擁左手賣房、右手產服兩大現金牛，歷史上也出現過好幾次險情，根據年報，華夏幸福的經營性現金流2013年為-34.74億元，2014年為-49.54億元，而最大的一次險情，就是2017年的-162.28億元。

對於2017年出現的天量經營性現金流負值，你的財務總監吳中兵解釋，與環京調控有一定關係，但最主要的原因是2015年開始啟動外地拓展，加快產業新城的異地複製模式，目前屬於資金投入期，導致財務報表中現金流為負值，並且近幾年由於異地複製，應該都屬於投入期，但這種情況隨著前期項目的推進會慢慢得到改善。

那麼在這輪瘋狂的園區擴張中，你墊了多少錢呢？

根據2017年年報統計園區存貨，2017年存貨增加421.22億元，加上今年園區結算對應的62.4億元成本，相當於你對各園區投入了483億元。

那麼政府回款多少呢，園區結算284億元，減去應收賬款增加的94.09億元，實際政府回款190億元。

一出一進，相當於你墊支接近300億元。

再提供幾個數據，2014、2015年你實際園區投資分別是112、114億元，那時還沒有園區複製，相當於10個左右園區每年的投入體量，但2016年214億元，翻了一翻，近乎是再造了另一個「幸福」。20個園區，2017年483億元，再翻翻，相當於近50個園區推進，這也和這幾年年報披露的園區開發數量節奏基本一致。

體現在經營上，這麼大手筆的前期投入，按照3-5年現金流一個園區現金流轉正的常規思路，短期內現金流壓力很大，只有通過加快地產開發銷售，加快拍地促進政府回款，因此地產銷售很重要，節奏也很重要，通過壓縮園區成熟周期。

但現實很骨感，南方區域自我造血功能還有待觀察，應收賬款可能還會增加。而且按照有簽21個新城的節奏，園區投入還要增大，今年可能接近700億元。

但2016年開始的前期投入，估計今年下半年開始就要釋放威力，成功了，4-5年後相當於再造幾個華夏幸福，但道路艱辛，風險重重，如國家土地政策，經濟環境，招商難度等等，一般人等不起。

激進的園區擴張產生的巨大投入，全賴你久負盛名的花樣融資平衡。你的董秘林成紅在接受媒體採訪時強調，如今華夏幸福的60%融資都是靠園區來支撐，舉幾個例子，華夏幸福在固安的供熱能去融資，市政物業能去融資，大的PPP關聯企業能去融資，這些是其他傳統房地產企業做不到的。這是非典型房地產企業的一個表現。

不過，有人質疑你的產業新城PPP模式有龐氏模式之嫌，如果經營現金流無法形成閉環，僅僅以應收賬款驅動業績增長，以業績增長驅動融資（股權、股票質押和債權），以融資驅動應收賬款（紙面財富，業績增長），這裡就會有龐氏的影子：投資簽約產業園，獲得紙面收入（應收賬款），形成高業績後，擴大融資，投資更多的產業園，獲得更高的業績，融更多的資金，不斷循環下去.......

相比園區PPP融資，你的永續債融資更為搶眼，截至2017年末華夏幸福計入「其他權益-永續債」類別的可續期委託貸款金額為90億元，較上年增長近8倍。

上交所對此表示出疑問，要求華夏幸福說明將永續債計入權益、未計提應付利息是否符合會計準則的規定。同時披露，如考慮永續債部分，公司的資產負債率水平。

不知道在年會上揮手就獎出一輛賓士車的你，每天握著手中的報表時，作何感想？

不知道你每年大筆一揮付給將近50家獵頭公司4.8個億的獵頭費時，作何感想？

不知道你每年在支付波士頓諮詢/麥肯錫諮詢數億元的諮詢顧問費的時候，作何感想？

六

《浪潮之巔》這本書寫了眾多科技公司的興衰成敗，由此得出的一個基本觀點是：真正偉大的是浪潮，而不是公司。那些所謂的偉大的公司，更多是被時代推到了巔峰。

看好你的人，看好的是你順應了中國大都市圈的發展需求，順應了人民大眾對優質的居住生活環境的需求，順應了大城市周邊縣域經濟產業結構調整升級的需求，順應了產業集群化發展、全產業鏈協同發展的需求。

如果說普通的房企還有選擇退出的可能，那麼你選擇的是一條更艱難而決絕的路。你的前途與命運，與產業新城的興衰，與當地政府的利益，死死的綁在了一起，只有做好產業新城，才是唯一的一條路。

任何偉大的公司， 都跟唐僧取經一樣，需經歷九九八十一難方能成佛，闖過去了，公司就偉大，闖不過去，就是歷史長河一朵浪花。

你可以豪氣衝天一路闖關，無論輸贏，你都創造了中國商業史的奇蹟，你的成功與失敗，都將是商業教科書式的案例。

你，會是中國的馬克思·韋伯嗎？