不動產統一登記加劇房價下跌預期

不動產統一登記加劇房價下跌預期 2014-08-04 房地產決策參考

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　　7月30日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，討論了《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》，強調已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響。會議決定，按照立法程序要求，將徵求意見稿向社會公開徵求意見，之後再推進相關法律修改工作。

　　業內人士認為，實施不動產統一登記，房價將下跌。而廣州一些有多套房的市民表示，熊市不會降價賣房。

　　業界：新規或將引發房價下降

　　SOHO中國董事長潘石屹曾表示，若今年實施不動產統一登記，房價馬上會跌。

　　而易居房地產研究院研究員嚴躍進日前也表示，實行不動產統一登記，將對房價產生下挫力量。過去持有住房僅僅面臨一個經濟成本。如果某房主擁有多套住房，但房產戶主登記名並非他本人，那麼即使在反腐或者打擊投機型購房的環境下，該房主都可以躲避此類風險。但如果有了不動產登記制度，那麼非剛需型的住房持有，將會面臨政策打壓，而且此類打壓精準度非常高。樓市自然會出現拋售現象，另一方面也會抑制部分投機型的購房行為，最終導致房價下跌。

　　廣州中地行房產代理有限公司發展研究部總監吳榮超分析，不動產登記對樓市的影響主要有三點：一是讓政府掌握了不動產的分布情況，以後可以更有針對性地採取調控措施；二是打擊投機性購房；三是為以後實施房產稅鋪路，有助於政府逐漸擺脫土地財政。

　　中介：廣州二手樓市暫未出現拋售現象

　　上周五記者採訪廣州多家房產中介後了解到，廣州二手樓市最近並沒有出現拋盤現象，就連放盤量也沒有太大變化。滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，7月，滿堂紅地產新增可售盤源數量比6月減少6.3%，新增可租房源數量比6月增加9.1%。此外，他還預計，即便年底出台不動產登記條例，廣州二手樓市也不會有大量盤源放出來。因為這個條例吹風都吹了幾年了，廣州不少有多套房的「敏感」業主在近兩年已陸續出貨。

　　買家：熊市不會降價賣房

　　記者也採訪了數個在廣州擁有近10套房產的業主。他們大部分人都表示，對不動產登記已有心理準備，手中的房產不會在熊市中拋售。

　　龍先生分別在海珠、南沙、番禺、增城等區域共有8套房，現在6套房出租，另外2套用於自住。他平時住在海珠區90平方米的小三房裡，周末就開車去增城的別墅度假。他告訴記者，6套用於出租的房子都位於近郊和遠郊，如果現在賣只能壓低價。現在距離真正實施不動產登記、開徵房產稅，還有很長一段時間，因此他不會急著在現在的熊市中低價賣房。

　　朱小姐和丈夫在廣州從事布匹生意十幾年，在逸景翠園已經擁有兩套複式和兩套平層，另外去年又在白雲區和老城區分別買了3套房子，手上有7套房的她日前明確表示，不管是否會開徵房產稅，她都不會考慮賣房。「因為錢不斷貶值，我們又不會炒股，只能將房產作為唯一的投資保值渠道」。

　　相關報道

　　一線城市房價恐面臨大調整

　　日前，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布2014年《中國住房發展(中期)報告》。報告指出，2014年上半年，全國樓市進入結構性過剩階段。值得一提的是，一直被認為只升不降、最安全的一線城市房地產市場，上半年銷售面積跌幅卻最為明顯。

　　在一些業內專業人士看來，由於一線城市樓市對於人口吸附的能力很強、潛在的需求源源不斷，而土地資源又比較緊張，供不應求的事實擺在那裡，樓市即便在2014年出現調整，也至少能夠保證5%至10%的量價增幅。但是，一線城市樓市在今年上半年的表現卻讓人大跌眼鏡，成交量領跌全國，交出的成績單與預期差別太大，就連房價同比也出現了下跌。筆者認為，一線城市房價即將面臨大調整的前夜。

　　首先，一線城市樓市之所以容易出現大漲大跌，根源在於一線城市是人力、資金和資源密集的地方，各種需求對於樓市能夠形成支撐，投資炒作也比較旺盛，各路資金對於盈利機會和風險動向比較敏感，容易出現需求一窩蜂擁入和短期內迅速退出的極端情況。當投機者發現房價上漲預期不在時，就會毫無顧忌地拋售房價，造成一線城市房價下跌速度由緩慢至快速。

　　再次，像北京、上海這些一線城市多年累積形成了較高的房價(動輒3萬/平米以上)，這使得大量剛性需求的購房能力被嚴重壓縮。也就是說，儘管央行放寬了對一線城市首套房貸利率，但是當房價泡沫破裂時，自住型需求者面對高房價根本沒有承接的能力。所以一隻股票在下跌途中，還不斷有買盤接籌，但是房價一旦下跌，那隻能快速跌回自住或改善型群體所能承受的區域內了。

　　此外，像北京、上海等一線城市的20%至30%的家庭，往往擁有多套住宅，房價在這些年的上漲過程中，早已消化掉了很多潛在的購房需求。所以在限購令沒有放開的情況下，本地居民購房的意願已經趨於飽和。

　　其三，一線城市樓市量價齊跌的另一個重要原因是，主城區能夠開發的樓盤相當稀缺，而供應集中的地方往往是遠離城區的地方，這些地方由於公共服務設施建設滯後，生活和工作成本居高不下，所以也難以吸引購房群體。一方面地段偏遠，交通不便，另一方面這些地方的房價水平，即使在開發商打折的情況下，也處歷史高位。所以一線城市房地產呈現低迷狀態也就並不奇怪了。

　　最後，個人信貸成本的上升，房價下跌預期的增強，也使購房者目前處於觀望狀態。對於銀行來說，目前在房地產調整期內，收緊此類房貸，控制風險乃當務之急。所以個人房貸已從過去的香餑餑變成了雞肋，現在很多銀行對按基準利率發放房貸的客戶設置了很高的門檻，而一般想貸款購房者的貸款成本要遠比過去高得多。所以很多一線城市的購房者在房價調整過程中，是不會輕易出手購房的。可以認定，一線城市的已經步入大調整周期，這個下跌是先由慢跌逐步向快跌演變。

　　一線城市的房價向來被人們稱之為堅不可摧，就是一旦房價漲上去了，就不會再回來了。但事實上，天下沒有隻漲不跌的商品，房地產也是如此。鑒於一線城市前期均漲幅巨大，而推高這些城市房價的主要是由投資投機資本構成，所以當這些資本不再活躍甚至轍離時，房價就會出現大跌，而高房價又使當地居民購買力受到壓制，如果此時銀行再實行房貸去槓桿，那麼支撐一線城市的基石已經坍塌，北上廣深的房價出現大調整也在所難免。（經濟參考報）