【乾貨】商業管理公司之招商管理制度參考
07-25
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1、 市場調查1) 市場調查工作界定a)項目規劃定位前,先展開市調,調查內容包括商圈情況、同行業及競爭對手情況、居住人口及消費水平、租金水平、商戶資源、物業管理、媒體、薪酬福利水平等;b)正常經營後,招商部門應不定期對商品品牌、競爭對手、新商業項目的情況進行調查,形成市場調查報告上報公司;2)市場調查工作計劃、內容及要求a)城市零售狀況分析:主要商圈情況,不同業態在當地商圈的分布情況、數量和面積比 例、經營狀況,未來發展規劃等;b)同類競爭對手分析:基本情況,總面積,規劃布局,業態面積配比,檔次定位,開業時間,歷史經營狀況,消費環境,消費結構(客層定位),租金價格或合作條件,相關費用(物業管理費),人力資源費用、品牌情況,服務管理、停車位數量、客流量、招商優惠條件等;c)新聞媒體調查:調查各種媒體的收費標準和當地主流媒體、廣告媒體合作單位的情況。2、 商業業態規劃、招商政策及租金方案1)業態規劃a)市場商業業態規劃包括商業定位、業態面積佔比、各業態在城市分布、目標品牌等;b)商業管理招商部負責制訂招商方案,並跟進商業規劃執行情況;c)商業業態規劃一經確定,必須嚴格執行。若執行中有調改意見須提報調改方案,經公司總經理審核並審批,審批後的調改方案方可執行。2)招商政策及租金方案a)商業中心招商部根據當地市場情況、經營情況、商業業態調整規劃、草擬經營期招商政策及租金方案;b)招商政策及租金方案包括:各商鋪租金、各業態租賃合同年限,保證金、租金交納方式,租金年增長比率,優惠政策;c)招商政策及租金方案草擬後,由總經理、各業務主管副總經理、各部門負責人、參與論證。d)商業公司根據招商政策及租金方案,確定每個鋪位的租金及招商政策。並嚴格執行。3、商鋪招商1)招商工作安排a)開業前八個月完成招商準備工作並啟動招商,開業前二個月完成招商100%,對於招商完成後掉鋪的商鋪需在開業前一個月完成掉鋪再招商工作;b)經營期根據業態及品牌調整計劃提前啟動招商工作;2)招商準備a)制定招商方案及招商計劃;b)商業業態規劃、招商政策及租金方案確定後,制定招商計劃書及招商工作進度計劃。c)招商範圍:業態、業種、品牌檔次,每個鋪位鎖定三個目標品牌,分高中低三個檔次;d)招商城市:本地及異地城市;e)任務指標:鋪位數量、面積;f)招商資料準備:包括招商手冊、市場平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協議、廣告位使用合同等;g)制定商戶洽談流程、意向合同審批流程、租賃合同審批流程、租賃合同審批流程、合作條件更改審批流程、合同終止審批流程、招商管理制度h)制定招商手冊、項目簡介,招商宣傳資料印製完成存檔備案;i)培訓招商人員統一招商說辭(如:答商戶100問),其內容應與宣傳資料和招商手冊內容保持一致,不得誇大事實;3) 商鋪招商工作實施a)注重發揮知名品牌、大客戶的影響力,對有意向的知名品牌及有關整體包租、區域分租的重點大客戶,招商負責人須親自跟進;b)招商部門制定品牌落點陣圖,做出至少兩套備選方案,一套預警方案;c)做好客戶記錄。每日登記商戶洽談情況並進行匯總,外出拜訪商戶的,外出前做好去向登記,返回後登記商戶洽談表情況。根據接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標商戶,招商人員對目標商戶要進行重點跟進和洽談。根據洽談情況做好目標商戶洽談記錄;d)商業公司制定招商啟動倒計時e)建立招商檔案,包括商戶資源、商戶合同及資料,定期匯總。f)招商的前期啟動,以一線主力品牌客戶、次主力店為重點,率先洽談,優先簽約,確保招商質量及一流的市場地位,可在確保實現租金整體目標和集團總體要求的基礎上,對重點關鍵品牌的合作條件在上報批准後可給予優惠扶持政策;4、 廣告招商1)擬制所要招標的廣告資源簡介,明確數量、規格、位置和是否獲得政府主管部門的設置許可等,並繪製簡圖加以標註;對沒有規劃建設的樓頂廣告位,需明確延長米、位置和樓頂建築結構、設備情況,以及政府主管部門相關要求等;此外,還應對周邊商圈情況作簡要介紹。2)明確廣告租賃時間(一般3-5年),廣告日常維護、電費等由廣告公司自理;5、 商鋪租賃情況分析商業公司建立商鋪基本情況檔案,包括商鋪數量、各商鋪面積、租賃期限及經營品類等。招商部需按周上報空鋪情況,並上報空鋪招商進展情況,定期關注各商鋪品牌自身發展、商鋪經營業績、商戶履約情況,在商鋪品牌調整時作為調整依據。
6、 品牌資源庫建立品牌資源庫管理規定a)建立品牌資源檔案表品牌資源檔案表按統一標準填寫, 招商部於每月25日前上報更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫,理清品牌資源明細,清算品牌檔案總量,根據每月上報品牌資源情況於當月30日對資源庫總數進行調整。並定期對品牌資源庫內容進行整理,清除無效品牌資源,達到有效化和實用化。b)建立在場商戶調整表招商部每月20日前對在場經營商戶情況進行整理,按統一表格要求上報公司在場經營商戶變動情況,公司根據上報的商鋪經營情況進行及時更新。c)新進入品牌資源檔案招商部負責收集整理,主要品牌資源為首次進入本地區銷售的世界知名品牌,取得聯繫後根據相關資料建立品牌資源檔案。以月為整理時段,每月15日整理匯總。
來源:商業地產運營專家
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