朱海斌：樓市調控恐難奏效 地方政府存投鼠忌器心理

文章來源 | 首席經濟學家論壇

作者 | 朱海斌 摩根大通首席中國經濟學家 ，中國首席經濟學家論壇理事

國家統計局公布的8月房價數據印證了中國房價持續走高。70個大中城市新建商品住宅價格月度環比增長1.3%，是2011年發布該數據以來的新高。

一線城市中，北上廣深的月度房價環比增速分別反彈至3.6%、4.4%、2.4%和2.1%。而部分二線城市的房價漲勢更為兇猛，鄭州以5.5%的月度環比增速領跑8月，廈門和合肥在過去12個月的累計房價漲幅均超過40%，超出之前領先的深圳。更讓購房者揪心的是，房價暴漲的同時一房難求，關於新盤日光、買房搖號的報道並非個例。

加入樓市調控的城市在增加。繼一線城市和部分二線城市（蘇州、廈門）之後，9月中旬鄭州公布了以控制土地價格為核心的九條樓市調控措施，杭州重啟了對非戶籍人士的限購措施。那麼，這些措施會有效嗎？

這恐怕很難。與歷史上歷次樓市調控相同，目前公布的政策中存在兩個根本性的問題。一是地方政府投鼠忌器的心理。過去幾年的經驗再次證明，樓市泡沫固然帶來種種問題，但離開房地產市場的穩增長也是難上加難。地方政府對於房地產市場愛恨交加、左右為難的心態，導致它們很難對樓市祭出重手。整體而言，這一輪樓市調控除了「限購限貸限地王」老三套之外，並沒有新的實質性舉措，而這些措施的力度也都相對有限。以杭州為例，限購僅限於中心區並僅針對已擁有一套（含）以上住房的非戶籍人士。

二是在樓市調控政策，尤其是土地供應政策方面的重複性錯誤。以北京和上海為例，今年前七個月土地交易面積較去年同期分別暴跌了56%和48%，而待售庫存已跌至七個月以下。上海市政府在地王屢現的情況下暫停土地拍賣，毫無疑問與穩定房價的政策初衷相悖。

要真正抑制房價泡沫，讓樓市健康發展，需要多管齊下，包括土地供應制度、土地財政政策、審慎監管措施、稅收制度和保障房機制各個方面。

首先，在土地供應方面應該建立跨年度的土地供應目標。鑒於一二線城市和三四線城市在人口流動、房地產供求關係的重大差異，應該建立跨地區的用地指標調配機制。僵硬的用地指標分配機制，導致土地供應陷入惡性循環，即房價上漲地區在增加土地供應方面有心無力，而房價下跌地區政府愈窮愈賣地、愈賣地愈窮。可以考慮建立跨地區的用地指標轉讓市場，由高房價城市向低房價城市購買或置換用地指標。

當前的土地財政中，一直存在著監督不嚴、期限錯配（對應長期地租的土地出讓金的使用短期化）等問題。除了強化對於土地出讓金用途的監督外，筆者認為也同時應該建立土地出讓金跨年度使用的安排。在正常情況下，地方政府賣地是個順周期的行為，即在房價和地價上漲時會加速賣地，而在房價下跌時放慢賣地節奏。這會導致每年的土地出讓收入隨著房地產周期出現大幅波動。而地方政府的支出是相對剛性的，如果當期土地出讓收入全部用於當期支出，必然導致的是在土地出讓收入高的年份過度支出，而在土地出讓收入下降時加大地方政府的債務風險和經濟金融風險。 筆者認為建立土地出讓金跨年度使用機制可以減輕這種周期性的波動。

其次，堅持在房地產市場的宏觀審慎政策，包括當前的房貸最低首付比率要求、嚴控首付貸等措施。此外，可以考慮引入房貸收入比率要求，即每月房貸還款占家庭收入的最高比率，以防範新購房人群的高槓桿現象。

第三，通過稅收制度改革提高投資性住房的持有成本或降低其投資收益。具體而言，在一二線城市可以儘快推出自住房以外的房地產稅，並在交易環節徵收資本利得稅。一個不可忽略的事實是，目前中國佔有多套房的比例不在少數，增大持有成本可以增加樓市中的二手房供應。從社會財富分配的角度，這也可以相應降低房價泡沫之後所帶來的財富嚴重不均的問題。

第四，規範和發展租房市場，保護房東和租客的合法權益。目前不規範的租房市場導致房東不敢租、租客也不敢租的怪象，也導致了大量空置房的資源浪費。政府也可以參考歐洲一些國家的經驗，將每年房租上漲幅度與通脹掛鉤。相對穩定的房租對於房價中長期的走勢可以起到一定的制衡作用。

第五，改善保障房機制，改變保障房供應一刀切、各地區攤派的現象。政府應該加大在一二線城市的保障房（尤其是公租房）供應，而在三四線城市，尤其是去庫存壓力大的地區，大幅削減甚至退出保障房計劃。

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