制止房價再次暴漲的最後機會

07-25

編號：建議30480號

建議主題：制止房價再次暴漲的最後機會

建議類別：時政類

建議人：八里道政治面貌：群眾

提交時間：2013-02-01 21:00:22

內容：最近一年來，各地房價又開始上漲，而且明顯在加速上升。以廣州為例，一手樓盤在最偏遠的區域（番禺，花都）都比2011年底上升了20%以上，中心和二線區域當然更加不止。二手樓盤也跟風追漲，業主捂盤，反價等現象經常發生。地產商及其利益代言人和鼓吹手紛紛造勢，新一輪房價暴漲已經迫在眉睫。以限購限貸為主要內容的調控政策為何總是成效不彰？我早就解釋過，這裡再解釋一次：從根本上說，這是房地產行業的生產過程和生產特點決定的。房地產不象普通商品，生產過程即使中斷，半成品和原材料也是很耐久的，很少發生因為減值，變質，過時，磨損和折舊而急需削價處理的情況。建房子主要是體力勞動，技術含量不高，第一線操作的民工可以隨時招募，速成培訓。所以遇到市場不好，資金不夠時，大多數房產商也是能拖就拖，就是不降價，反正我不怕，也不急，至少不會比那些「剛需」們更怕更急。而他們拖著的成本很低，因而能拖的時間是很長的。事實上，即使是限購這樣本來就隔靴搔癢的政策，也沒有產生多少有意義的實際效果。上個月廣州一線區域的文德路一個樓盤開盤，叫價達三萬八千多一平米，電視上看到，看盤和下訂者十分踴躍。細心想想，問題就來了：能夠在大城市中心買這種房子的人，肯定已經是很有錢的人，他們早就應該擁有許多套房子，遠在限購的底線之上，為什麼還能來看房下訂？各位網友也想想為什麼？？可能有人會說，他們是以自己親戚朋友的名義買房。我敢肯定，這樣的人不是沒有，但絕對不會是多數。因為將來的房產證要寫上別人的名字，至少名義上暫時不是自己的了。房產這麼大金額的交易，可以委託代買的人，只能是自己絕對信任的人，而這種絕對信任的人即使在親戚朋友中也是不會很多的。而且即時有這樣的人，他們多數自己也超標了，或者用過了，用到極限了。其實這裡的竅門很簡單：所謂「限購」，限的只是以個人名義買房，但沒有也不可能限制以公司的名義買房，而註冊一家私人有限公司不過區區十萬元，更別說那些很有錢的人早就已經擁有好幾家公司。至於正當的理由也很容易找：我們要解決員工的住宿問題呀，這是我們買來租給員工住的，否則他們不安心工作，公司業績就不好，就沒有稅收上繳了，這對國家，對社會都不利嘛......這樣的理由還不正當嗎？你能反駁嗎？？當然有人會說，政府加強審查和處罰不就能解決了嗎？這是沒有實際經驗的許多人的簡單想法。有些事情不是不能做，而是做起來成本太高，得不償失，所以很少去做。例如個體工商戶一般都實行包稅制，每月自己上報營業額，而政府則根據對該地區該行業的一般情況估計確定一個固定的稅收額，只有很特殊很異常的情況才會去稽查。理論上政府完全可以象管理有限責任公司那樣加強對所有個體戶的營業監督和稅收管理，但那要增加多少人手？增加多少行政費用和工作量？所能增加的那點稅收是否夠抵償這些費用和資源消耗的增加？？理論上說，政府也可以去調查這些以公司名義購買的房產是否真的用在員工住宿上，但這裡的取證非常麻煩，炒家也可以輕易搪塞，例如臨時叫員工或其他人去住幾晚，「配合」調查。即使現在真的沒人住，你也不能說以後就一定沒人住，不能說一定不是為了解決員工住宿問題吧？何況政策沒有明文規定公司只能為解決員工住宿購房，不能以其他理由，或者乾脆沒有理由就購房。政策也不可能作這樣的規定，因為的確有部分公司是需要解決員工的住宿問題，更多的公司是真需要和假需要都有，這樣的真需要和假需要更難區分，或者說，區分起來成本太大了。所以限購限貸等政策，真正能「限」的只是那些錢不太多，高層人脈不太深，腦子不夠靈活的普通老百姓中，生活稍微好一點的部分人。真正有錢有關係有背景有手段的人一個也限不了，所以才有那麼多「房姐」，「房爺」和「房二代房三代」出現。現在的形勢就是，過去兩三年的房地產調控中，這些有錢有關係有背景有手段的人通過種種辦法又積累了大量房源--這次更好，因為限購，沒有那班小百姓來爭，買得舒舒服服，有大量的時間從容比較和選擇。他們正在不斷鼓吹房價將「報復性上漲」，製造大眾的恐慌心理和暴漲預期；同時不斷要求和引誘政府放鬆限購，好讓他們將房價炒得高高，然後再讓那班小百姓們接手，自己再好好享受一輪瘋狂榨取和瓜分社會財富的「盛宴」。人生能如此輪迴，三五年來一次，豈不大大的痛快？！

建議：所以解決房價虛高問題，解決經濟被房地產行業「綁架」的問題，解決社會資源被房地產商榨乾的問題，以至解決地方政府嚴重依賴土地財政的問題，過去，現在和將來都只有一個有效的辦法，就是立即宣布實行房產增值稅，同時給予一個足夠的緩衝期。關於這個方案我已經發過許多文章，下面最後一次重複一下要點：一。以2005~2006年的均價為核算起點，這兩年還未開始全國性的房價急速上漲（局部地區當然存在）。二。初始稅率平均為增值部分的45%左右，每持有一年減1%；按房產的面積，位置，樓齡和結構等分為四至五檔，實行不同的稅率和核算基準。三。每半年或一年按上一周期本地某檔次平均房價核算下一周期該檔次房產交易每平方應繳增值稅額，這樣可以避免虛報交易價格逃稅，徵收和核查的成本也最低。四。實行半年至一年的緩衝期，緩衝期內免徵增殖稅，這樣可以使炒房者產生強大的利空預期，迫使他們在緩衝期內大量拋出房產，以二手樓價下降帶動一手樓價下降，收到事半功倍的效果而沒有其他負面影響（例如，開發商抱團取暖，聯合抵制降價，或者暗中煽動少數已購房的業主鬧事，反對降價，等等）。五。房產增值稅的50%以上應成立專門的基金，用於興建保障房和協助困難戶解決住房問題。過去我以為這樣的方案可以讓房價有較大幅度但仍然合理的下調，現在看來，房地產行業的確盤根錯節，勢力和利益相關者龐大到難以想像。因此即使實行此方案，房價大幅下調也是可能性不大，但它至少可以制止房價再次暴漲，至少可以讓老百姓不再看到「越調越漲」的怪圈，希望一次次變成失望，從而喪失對政策和政府的最後信任。最近溫總理在視察工作時明確提出，要加強研究房地產行業的各環節稅收改革，包括交易環節。這說明政府已經開始意識到現有調控政策的局限性，開始意識到房產增值稅的重要性和必要性。只是現在才來「研究」，未免為時太晚。現代社會的房價問題就相當於古代社會的土地問題，歷朝歷代因為土地問題引發的社會動亂不勝枚舉，不絕於書。道理很簡單：如果連過去的土地，現在的房產這種最根本，最重要的社會資源都得不到至少基本大體上公平合理的分配，人們就不會產生任何安全感和信任感，只會積累暴戾和仇恨，只會越來越一觸即發。所以現在是制止房價再次暴漲，也制止出現社會動亂的最後機會，房產增值稅必須立即實行，一天都拖不起了。參考文章：只有房產增值稅才能保增長抑通脹（修改重發）http://bbs1.people.com.cn/post/2/0/1/120683075.html解決房價困局的最有效方法http://bbs1.people.com.cn/post/2/0/1/113573488.html房地產調控應注重二手交易市場(原創首發)http://bbs1.people.com.cn/post/2/0/1/109630345.html降低房價才能控住通脹http://bbs1.people.com.cn/post/2/0/1/108085839.html

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