商場規劃設計原則

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商場規劃設計原則 2009-10-21 22:59閱讀(47)

商場規劃設計原則

一、人流動線的規劃原則

1、注重內外溝通，脈絡清晰；

2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關係；

3、避免盲區和死角問題；

4、合理設置寬度。

二、商場電梯布局的規劃原則

1、扶梯布局原則

商場的電梯部數，布局位置，要以有效疏散運載人流作為出發點；

避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬於過道，或有交叉過道。

引導顧客向上購物

2、垂直電梯的布局原則

貨人分流

商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設置，實行有效的貨流與人流的分流。

專用通道設置

結合商場功能定位，避免行業經營衝突。

三、鋪位布局規劃原則：

1、實用、利潤、形象的統一

商場鋪位布局必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協調性與互動性。

2、尊重消費者的行為

人性化設計，使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕鬆愉快，購物方便且不易疲勞。

3、面積按定位劃分

根據整個商場定位劃分商鋪的面積。20㎡以下占整個商場面積的10%，20㎡—40㎡占整個商場的30%，40㎡—80㎡占整個商場的20%，賣場占整個商場的40%。商鋪進深與門面比例不宜大於2：1。建議：B1、 F1為內置步行街、專賣店的形式，F2與F3為超級市場與專賣店相結合的形式。F4層為餐飲、娛樂行業。商鋪面積儘可能小，但要便於自由組合。垂直動線及出入口處要寬敞明亮。F2、F3為寬敞明亮的超級市場，收銀可統一設在F2，收銀處對面可設一排經典商鋪，發揮人流積聚處的最大商業價值，F4的商鋪根據經營需要可略大一些。

4、使用率適中

本項目的使用率控制在58%—65%之間。

四、商場內外部景觀及商業小品設計原則

以商場核心主題特色為基點，通過內外景觀、小品的有效組合，與商場主題密切聯繫，保證內外景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的廣場，作為促銷場所和消費者休閑的公共區域。商場小品注重觀賞性，大眾化與藝術有機組合。

五、商場外立面設計原則；

1、與定位結合；

2、與商場的特色結合；

3、與區域環境結合；

突出創新性、協調性、綜合性、超前性，體現時尚、流行、經典、開放這一主題

六、商場停車規劃設計原則

1、與商場規模定位結合，停車位數適當；

2、停車購物的方便性，安全性；

3、人車分流。

4、引導人流。

七、商場廣告位的規劃設計原則

1、尺寸與樓身搭配合理。

2、位置與外立面協調，統一考慮。

3、便於使用安裝，更換。

賣場設計天、地、牆、後場等的設計原則

　　3、便於使用安裝，更換。

壹：天一.天花板的造型設計(含騎樓及吊眉)。二.燈光的布局設計。三.噴淋煙感及迴風、進風口的布局設計。四.排煙口設計(消防窗戶) 五.上、下水設計。六.電源管線布局設計。註：BGV、BGM樓層指標，海報懸掛屬丁工程。貳：地一.停車場，外圍的造型設計。二.綠化的造型設計。三.人行燈的造型及布局設計。四.騎樓的地板造型設計。五.動線的造型設計與規劃。六.一F門廳的造型設計。七.特殊業種的地板要求及設計。八.地下預埋管道的設計。叄：牆一.上下扶梯口柱面造型設計。二.騎樓柱面設計。三.樓面對外可視牆面設計。四.專櫃架，隔斷尺度要求及設計。五.倉庫、門廳、試衣間尺度要求及設計。六.大門入口(含側門)門廳設計、牆面設計。肆：後場(含與賣場共用設位的連接) 一．辦公室二. 洗手間三．其他服務設施(收銀台、服務台、衣服修改中心、VIPROOM、文化教室、貨梯、員工出入口、消防通道、消防栓) 伍：輔助設施一．電扶梯、貨梯的設計。二．殘障通道的設計。三．員工餐廳的設計。

以消費者為中心，為消費者服務，是零售商業企業經營管理的核心。因此，零售企業的賣場設計應研究消費者的心理特點，並與之相適應，為消費者提供最適宜的環境條件和最便利的服務設施，使消費者樂意到商店並能夠舒適、方便地參觀選購商品。而要達到這一要求，就必須研究商店賣場設計與消費者心理的關係。通過對商店賣場設計及消費者心理的研究，掌握其規律，使商店賣場設計適應消費者的心理特點，從而擴大商品的銷售量，既滿足消費者的需求，又使企業獲得較好的經濟效益。　　　　零售企業賣場設計與消費者心理是有著密切聯繫的。人的心理現象是多種多樣的，但歸納起來可分為：心理過程——認識、感情和意志，個性心理——個性的心理傾向性及個性的心理特徵兩大類。每個人在任何時候所產生的心理活動，都是這兩類心理現象若干部分參與結合成整體的心理活動，都是這兩類心理現象相互聯繫、相互作用的結果。因此，在設計零售商店賣場前，就要了解、掌握影響消費者購買行為的心理活動，了解、掌握消費心理特點，並與之相適應，達到最佳設計效果。　　　　零售商店的賣場設計主要包括售貨現場布置與設計、信道設計、（人工）採光設計、商品的陳列設計和景點設計等方面。　　　　售貨現場的布置與設計，應以便於消費者參觀與選購商品、便於展示和出售商品為前提。售貨現場是由若干經營不同商品種類的櫃組組成的，售貨現場的布置和設計就是要合理安排各類商品櫃組在賣場內的位置，這是設計售貨現場的一項重要工作。零售企業的管理者應將售貨現場的布置與設計當作創造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。　　　　應研究對消費者意識的影響　　　　消費者的意識是具有整體性特點的，它受刺激物的影響才可能產生，而刺激物的影響又總帶有一定的整體性。因此，構成了消費者意識具有整體性的特點，並影響著消費者的購買行為。為此，在售貨現場的布局方面，就要適應消費者意識的整體性這一特點，把具有連帶性消費的商品種類鄰近設置、相互銜接、給消費者提供選擇與購買商品的便利條件，並且有利於售貨人員介紹和推銷商品。　　　　應研究消費者的無意注意　　　　消費者的注意可分為有意注意與無意注意兩類。消費者的無意注意，是指消費者沒有明確目標或目的，因受到外在刺激物的影響而不由自主地對某些商品產生的注意。這種注意，不需要人付出意志的努力，對刺激消費者購買行為有很大意義。如果在售貨現場的布局方面考慮到這一特點，有意識地將有關的商品櫃組如婦女用品櫃與兒童用品櫃、兒童玩具櫃鄰近設置，向消費者發出暗示，引起消費者的無意注意，刺激其產生購買衝動，誘導其購買，會獲得較好的效果。　　　　應考慮商品的特點和購買規律　　　　如銷售頻率高、交易零星、選擇性不強的商品，其櫃組應設在消費者最容易感知的位置，以便於他們購買、節省購買時間。又如花色品種複雜、需要仔細挑選的商品及貴重物品，要針對消費者求實的購買心理，設在售貨現場的深處或樓房建築的上層、以利於消費者在較為安靜、顧客相對流量較小的環境中認真仔細地挑選。同時應該考慮，在一定時期內調動櫃組的擺放位置或貨架上商品的陳列位置，使消費者在重新尋找所需商品時，受到其他商品的吸引。　　　　應盡量延長消費者逗留賣場的時間　　　　人們進入超級市場購物，總是比原先預計要買的東西多，這主要是由於售貨現場設計與商品刻意擺放的原因。售貨現場設計為長長的購物信道，以避免消費者從捷徑通往收款處和出口，當消費者走走看看時，便可能看到一些引起購買慾望的商品，從而增加購買。又如，把體積較大的商品放在入口處附近，這樣消費者會用商場備有的手推車購買大件商品，並推著手推車在行進中不斷地選擇並增加購買。超級商場購物信道的這一設計思路，可以為其他業態所借鑒，儘可能地延長消費者在售貨現場的「滯留」時間。　　　　售貨現場的信道設計要考慮便於消費者行走、參觀瀏覽、選購商品，同時特別要考慮為消費者之間傳遞信息、相互影響創造條件。　　　　進入商店的人群大體可分為三類：有明確購買動機的消費者、無明確購買動機的顧客和無購買動機的顧客。無明確購買動機的顧客在進入商店之前，並無具體購買計劃，而無購買動機的顧客則根本沒打算購買任何商品。他們在進入商店參觀瀏覽之後，或是看到許多人都在購買某種商品，或是看見了自己早已想購買而一時沒碰到的某種商品，或是看到某些有特殊感情的商品，或是看到與其知識經驗有關的某一新產品等，從而產生需求慾望與購買動機。引起這兩類顧客的購買慾望是零售企業營銷管理的重要內容之一，而這種慾望、動機的產生，在很大程度上是消費者彼此在商店進進出出、在賣場信道之前穿行時相互影響的結果。因此，在售貨現場的信道設計方面，要注意櫃檯之間形成的信道應保持一定的距離，中央信道要儘可能寬敞些，使消費者樂於進出商店，並能夠順利地參觀選購商品，為消費者彼此之間無意識的信息傳遞創造條件，擴大消費者彼此之間的相互影響，增加商品對消費者的誘導機率，從而引起消費者的購買慾望，使其產生購買動機。同時，也可為消費者創造一個較為舒適的購物環境。　　　　售貨現場是消費者活動的公共場所，保持售貨現場內光線充足，為消費者創造一個舒適的購物環境，對零售企業賣場設計來說，是很重要也是很必要的。售貨現場的採光來源有自然採光和人工採光兩種，可以相互結合利用。　　　　自然採光，能夠使消費者準確地識別商品的色澤，方便消費者挑選比較商品。從而使消費者在心理上產生真切感與安全感，不至於因燈光的影響，使商品的色澤產生差異而購買到不如意的商品。因此，在採光方面，要儘可能地利用自然光源。　　　　但由於售貨現場規模、建築結構形式不同，自然採光所佔比例不大，而隨著照明技術的進步，人工採光燈光設計在售貨現場設計中的地位日益重要。先進的燈光設計能夠增加店容店貌的美觀度，能夠突出商品顯示效果，從而吸引消費者參觀選購，刺激消費者的購買慾望。因此，在研究售貨現場的燈光設計時，要以方便消費者選購、突顯商品為主，燈具裝置和燈光光源均要符合這一要求。可靈活採用不同的人工採光方式，如鑲裝暗射燈光，能使整個售貨現場光線柔和；採用聚射燈光，可突出顯示陳列的商品，從而使消費者在一個柔和、愉悅的氛圍中挑選商品。

商品的陳列要注意研究消費者的購買心理，要既能美化店容店貌又能擴大商品銷售。消費者進入商店，購買到稱心如意的商品，一般要經過感知——興趣——注意——聯想——欲求——比較——決定——購買的整個過程，即消費者的購買心理過程。針對消費者的這種購買心理特徵，在商品陳列方面，必須做到易為消費者所感知，要最大限度地吸引消費者，使消費者產生興趣，引起注意，從而刺激消費者的購買慾望，促其做出購買決定，形成購買行為。因此，商品的陳列方式、陳列樣品的造型設計、陳列設備、陳列商品的花色等方面，都要與消費者的這種購買心理過程相適應。　　　　總之，零售企業的賣場設計，要深入地研究消費者心理，了解、掌握影響消費者購買行為的心理活動，要處處體現零售企業以消費者為中心的思想，從而達到最佳設計效果。

購物中心的規劃與設計一、選址原則「天時」、「地利」、「人和」都會直接影響企業的經營。　　「天時」是指商家對投資時機的把握以及在經營過程中的時令性的把握；「人和」是商品在管理上的技巧，包括服務態度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而「地利」也是一個非常重要的因素，屬於建築策劃的範疇。店址選擇適當，佔有「地利」之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現更好的經濟效益。城市商業活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業設計選址與布局的經濟原則。同時，顧客是商業活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建築之布局與城市人口分布形態密切相關。　　城市商業中心的形成和發展是城市、社會、經濟和科技等領域綜合作用的產物，按其相互作用的規模和範圍的層次來分，可分為宏觀的社會經濟影響，中觀的空間區位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。　　商業設施選址的意義就在於它是一項長期性的投資，直接關係企業經營的戰略決策，是零售企業貫徹以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。　　商業設施的選址應該考慮以下因素：　　（1）客流規律；　　（2）交通狀況；　　（3）商業環境；　　（4）地形特點；　　（5）符合城市規劃要求。　　1、客流規劃是選擇店址的最重要的因素　　商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取儘可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。　　（1）相同客流規模的不同地區，因客充的目的、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。＆nbsp在商業集中的繁華地區客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯繫的觀光瀏覽，為以後購買作準備，這類地區的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。＆nbsp有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業規模的主要參考指標，後者則除影響規模之外，還決定了商業的特色和內容。　　（2）選擇店址需要調查分析街道兩側的客流量規模，選擇客流較多的街道一側。　　（3）選擇店址要分析街道特點與客流規模的關係，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。　　（4）對於大型的購物中心和商業街，除了被動適應客流規律之外，還可以在原有路網基礎上加以改善開發，選擇有開發前景的區域，開闢新的道路交通系統，主動地引導客流，製造客流，進而創造新的商業環境。　　2、交通狀況　　城市道路交通是聯繫顧客與商業設施的載體。因此，它是制約商業聚集與選址的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求有儘可能大的吸引範圍，保證儘可能多的顧客方便地到達商店。因此商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業的追求最大貨物銷售範圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。　　3、商業環境　　選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規模和數量，如果在同一地區內已有過多的同行業商店，勢必影響商店的經營效果，此為趨異性。但是另一方面，由於顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。　　一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇餘地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業氣氛、娛樂性、環境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，並比較其質量、價格等因素。　　另外一此顧客，購物的範圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當然不會去逛上面提到的結構單一的商業區，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標而設置的，儘可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。　　還有一種特性就是共生性，即指商店依賴於為其他原因而來的顧客，如商業中心區的小型商店設於大型商店附近，主要經營小商品，以品種齊全而取得優勢。或開辦大商場不能提供的小型服務業，有的經營連帶消費商品的商店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。

4、地形特點　　選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，並且可以擴充櫥窗面積，增闢出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位於街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位於街道的凹進部位能見度就差。　　5、城市規劃的要求　　城市總體規劃和詳細規劃，都根據城市現狀和發展要求對商業中心的分布、商業建築的布局等作出一系列的規定，商業建築的選址應該符合城市規劃的要求，服從城市總體發展的需要。　　在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合設店。反之，從當前分析不適合設店但從規劃前景看又有發展前途。

商業街模式設計提綱

一、商業街形象設計　　商業街的建設是現代城市的形象工程。北京王府井商業街、上海南京路商業街、天津和平路商業街、武漢江漢路商業街等等，既是消費者的購物中心，又是作為特大中心城市的標誌性地段來設計的。　　1、環境美的設計購物環境既是吸引消費者主要因素，又是商業素質的組成部分。環境美包括區域環境美、街道環境美、店堂環境美等方面，也包括自然生態美、人造景觀美以及傳統美與現代美等方面。比如，商業街的雕塑、噴泉、草地、花壇等等。　　2、建築美的設計。　　商業街的建築美包括設計美、材料美、裝飾美、效果美、組合美，使消費者在購物活動中得到美的享受。比如，北京的東方廣場總建築面積達８０萬平方米、為亞洲最大建築群，集商業、購物、消閑、娛樂、商務辦公於一體。又如，被譽為「新中國第一店」的王府井百貨大樓，其建築風格堪稱一個時期的代表作。為了適應新形勢，重新裝修時對部分結構進行加固和對現有的內部管線全部進行更換，增加了６部自動扶梯、自動消防系統、音響系統，展現在顧客面前的是一座漂亮、舒適、寬敞的現代購物中心。　　3、商業美的設計　　商業街姓「商」，商業美必須為「商」服務。在商業街，「美」是一種廣告，是一個招牌，是一種資源，是巨大的號召力。商業美的設計，包括商業氛圍、商業規模、商業時尚、商業流行、商業資源等等方面。比如，天津和平路商業街上的仿古一條街，街道兩側均為仿明清風格的磚木結構兩層建築，沿街有出售「泥人張」作品的「華寶齋」、「楊柳青」畫店以及出售文房四寶、名人字畫、戲裝古玩的「天一閣」、「藝林閣」、「古紡閣」等店鋪８０餘家。各家店鋪的匾額均由當今的書法家和名人書寫。南北街口各有牌坊一座，上書「津門故里」和「沽上藝苑」。整個街道古色古香、富麗堂皇，商業美氣氛特別濃厚。　　4、文化美的設計　　商業文化是綜合的文化現象。它包括產品文化服飾文化、飲食文化　、品牌文化、消費文化等等。文化美既是歷史的積累，又是現實的創造。比如，上海的淮海中路是馳名海內外的特色商業文化街，高樓林立，綠樹成蔭，道路坦直，車水馬龍，鬧靜成趣。早在２０世紀３０年代其商業文化特色就初具雛型，４０年代便以經營外貨聞名，５０年代國營大店成為商業街中心支柱。當時全國商業餐飲服務的一批新潮從這裡開始流行，其中第一條小褲腳管的褲子，第一個波浪型髮型，第一張婚紗照等都是從這裡開始走向市面的。進入９０年代，淮海路經過大規模的建設改造，已初具現代化國際性商業街區的風貌，品牌專賣店、專業店、特色店和綜合性大商廈交相輝映，歷史文化底蘊和現代商業文明相融成獨具高雅特色的商業文化第一街。　　二、商業街功能設計　　商業街建設目標是在完善商業街功能的基礎上完善城市的功能。由於中國城市化進程剛剛起步，商業街功能設計應該突出如下方面：　　1、集散功能　　集散功能主要是指商業街所具有的在一定範圍內集聚和擴散商品與各類生產要素的能力。特大城市的商業街，必須在國內外經濟活動中有效地實現商品和要素的集聚和擴散，成為國內外商品、資金、技術、人才和信息「五流」流動的中心，成為資金循環的吞吐中心，資金運轉的調度中心，大宗商品交易中心，進出口貨物中轉樞紐。其中，北京王府井商業街、上海南京路商業街、武漢的漢正街商業街，都已經具備了這個功能。　　2、生產功能　　生產功能即商品製造功能。在中國，許多商業街不僅是銷售基地，而且是工業基地，擁有比較完整的工業生產體系、較大的生產規模、較高的科技開發水平。比如，北京中關村的電子一條街，就有比較強的綜合性工業實力。隨著高科技市場的不斷開拓，以知識經濟為主要特徵的商業街將不斷湧現。但是，作為商業街的生產功能在內涵上要有根本轉變。商業街要充分利用原有的工業基礎，從數量的擴張轉向質量的提高，著重強化技術創新、產品開發和加工製造功能，生產高附加值、高技術含量、高出口率的產品。　　3、管理功能　　管理功能是指商業街通過彙集眾多的大公司和跨國公司的總部，成為區域生產經營決策和企業戰略策劃中心的功能。跨國公司的集中程度成為衡量商業街等級的重要指標。在世界一些特大城市，著名的商業街由於是黃金地段，一般是跨國公司進駐的理想區域。比如上海陸家嘴商業街就成為一批全國大公司、大企業集團總部以及跨國公司總部或地區總部的彙集地，通過企業的指揮決策系統，發揮投資決策和產業配置、生產組織功能。 4、服務功能　　服務功能是指商業街所具有的為國內外的各種經濟活動、商品和各類要素自由流動提供全面、高效、便捷服務的能力。商業街必然是一個服務中心，擁有一套高效的服務系統。特大城市的商業街既要為區域經濟發展服務，也要為全國經濟發展服務，要為中國經濟與世界經濟的接軌服務，必須強化服務功能。包括：交通運輸服務、通訊信息服務、中介諮詢服務、會務展示服務、娛樂休閑服務。　　5、創新功能　　創新功能主要指商業街的制度創新的能力。商業街是推動城市經濟發展的重要力量，必然聚集了眾多的有創新能力的企業，不斷推出新的企業形式、新的經營管理體制。同時，城市管理體制也不斷創新，使城市充滿生機和活力，並以創新產生的示範效應和帶動作用，促進周圍地區及全國的經濟發展。創新功能是商業街發展的動力，如果喪失這一功能，城市必然會走向衰落。　　三、商業街發展模式設計　　1、綜合商業街模式　　現代商業街的功能從結構上來說一般是綜合化的。過去以購物為主，現在則注重提供消費者所需要的綜合服務。比如，上海南京路商業街、北京王府井商業街，其綜合性都比較強。王府井商業街的新東安市場，建築面積達到２２萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、旅遊、寫字樓多種功能於一體。其中地下一層的「生活園地」，突出生活情調，以食品、家用電器、生活用品為主。北區的仿古街市、老店、茶社等店面，給人以回歸歷史的感受。中華老字號食品一條街內，特色食品薈萃，令人留連忘返。　　2、特色商業街模式　　適應消費者個性化、多樣化與差異化的要求，商業街最有競爭力的還是「特色」。１９９９年，上海市首次命名衡山路休閑娛樂街、威海路汽車配件街、福州路文化街、雁盪路休閑街、上海老街等１０條市級商業特色街，在中國形成比較大的衝擊波。其實，多年來上海的商業街都在探索自己的經營特色，形成了以四街包括南京路　四城為中心的都市商業新格局。其中名牌商品薈萃的淮海路，最能體現上海現代商業文化商品價格相對低廉的四川路，是許多國內遊客喜歡去的購物天地旅遊小商品集中的西藏路，成了中外旅遊購物中心，尤以銷售各類特色小商品而著名，等等。　　3、扎堆」商業街模式　　「扎堆」的概念是武漢商場提出的。基本意思是規模擴張，職能擴大（形成購物中心、價格中心、信息中心、休閑中心、旅遊中心），產生向心力、凝聚力、輻射力效應，達到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武漢已經有多種形式的「扎堆」商業街：一是「單體企業扎堆」，如武漢廣場、世界貿易中心和武漢商場購物中心，營業面積接近２０萬平方米二是「群體企業扎堆」，如在武漢商場旁邊，又有協和廣場、遊子鄉商廈、五洲商城以及大規模的展覽館改建工程三是「跨區企業扎堆」，如民意廣場周邊１０平方公里範圍內集中了武商、武廣、利濟商場、上海商城、六渡橋、王府井、佳麗廣場、中心百貨等１０多家大型商場及燈具、家電等小型專業市場。　　4、步行街模式　　１９９９年９月２０日，由***總書記題名的南京路步行街開街。在此前後，北京、廣州、武漢都建設了各具特色的步行街。它的核心是培養了人文環境，減少了交通干擾，使消費者購物時得到舒適、便利。但是，搞步行街不能「一窩蜂」。巴黎的香榭麗舍大街、奧斯曼大街和美國紐約第五大街，都不是步行街。　　5、銷品茂」模式「銷品茂」取自英文ｓｈｏｐｉｎｇｍａｌｌ，俗稱「帶蓋子的商業街」，商城中除傳統的商品零售、餐飲外，還將容納電信、郵政、美髮等第三產業中服務業的一切內容，是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多功能於一體的大型購物中心。從１９９９年起，上海、武漢就開始建設「銷品茂」這種新業態。據了解，在「銷品茂」的故鄉——美國，也才剛剛創立幾年時間。毫無疑問，「銷品茂」是與世界市場接軌最快速的新興業態。

商業街地產項目的規劃設計

商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的商鋪店面。　　首先講一下大型綜合商業，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環路沿線規划了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。儘管立項非常多，規劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業。像豐聯廣場、國貿中心等，也可以叫做Shopping Mall，但國外意義上的Shopping Mall北京現在還沒有。從中反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，取得了一些成績也獲得了一些經驗，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然後招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。　　為什麼說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然後通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對於大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那裡，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作並不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對於不同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做設計過學院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，後期招商的困難越大。　　國外主力店招商有自己的評估辦法　　主力店招商有一系列的具體要求，而不是發展商認為這個項目好就能夠招商成功，其中有一個對項目的市場判斷問題。對於發展商而言，認清商業和住宅開發之間的區別是最重要的。北京所有的發展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設計。當初有開發商找我們做設計，我們就認為，應該先明確了業態、招商渠道以後再做設計，否則招商會有壓力。同樣是商業地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類遊戲設施可以兼容，還有一些業態是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是傢具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業態，如沃爾瑪、家樂福，或者國內的聯華超市，也首先得明確商業態的形式。另一方面是專業顧問機構的重要性。國內發展商對此基本沒有認識，所以導致專業化的顧問機構在國內沒有市場。中國發展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊塗，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導的題詞，而國外的企業、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。　　全世界能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最後管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由於發展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業上，但不會自己成立一個開發公司。市場如何，開發商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發展商提供的可行性報告是代表發展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關係。　　主力店招商之前不應該進行建築設計。　　我們曾經做過許多購物中心的設計，完全是按照發展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規劃沒有什麼意義，屬於非常前期的東西。　　對於大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場裡面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恆隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其複雜，十幾層高，進去以後有遊樂場的感覺。裡邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。　　現在的大型綜合商業趨向於多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個檯子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式，我們設計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞台。　　大型商場的交通組織非常複雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建築來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。　　商業街的規劃設計　　珠江的項目大多都有商業街，他們把商業街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業是互相支撐的，以前的商業街可能是出於配套的考慮，因為住宅小區有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及。北京的高檔樓盤大都規定不讓餐飲業進去，實際上餐飲業也是小區配套需要的一部分。隨著北方的經濟發展，北京商鋪的發展現在基本可以標誌著北方經濟水平的提高。　　商業街空間的限定和功能的劃分　　商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環境有一種良好的感覺？這就需要建築師進行精心地設計。　　現在中國處於反映了經濟的大爆發時代，特彆強調氣派，建築設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環境。王府井大街經過改造以後，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不願走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。現在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規劃設計中就應該考慮到。商業街要特彆強調平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建築用詞，儘管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺得很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　現在商業街的外觀設計已經不僅僅建築材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，乾花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。每個商業街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該採用同一種手法。　　建築設計的三個層次　　在我們的設計理念中，認為建築設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建築的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是我們通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，國內的設計基本達不到這個層次。人們對商業建築感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建築材料、樓梯扶手、牆上吊燈等，對跟人發生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。　　作為一個建築，發展商如果分別委託不同的公司來做整體規劃、建築設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白。現在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最後達到最佳效果。現在新出的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目的共同點，就是把景觀、規劃、建築、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建築裝修上可以採用很多非建築語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。如何操作商業地產設計　　如果是做購物中心方面的商業地產，發展商應該找一些專業的商業顧問公司，目的是明確商業態的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業化的方式進行操作，由專業顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住宅區的配套，商業虧盈並不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬體如何設計，有的幾萬平米的大商業，裡面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。　在整個合作過程中，發展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去進行，有錢、有權不等於有專業技術，否則最後項目賣不掉要砸在自己手裡。

百貨店的裝修裝飾

近年來隨著WTO的加入，越來越多的外資零售業進入到了中國市場，同時國內的零售企業也在拚命的擴張，大賣場、超市和建材家居店等新興業態的出現，對傳統百貨行業是個極大的挑戰，也加劇了零售行業的競爭，因此如何提高自身的經營能力，吸引自己的目標顧客成為了擺在百貨業經營者面前的首要問題。　　百貨店除了每年兩次的換季調整賣場和商品外，每隔幾年就要重新裝修一次。在國內，一般百貨店的裝飾工程都是由普通的裝飾公司來完成設計和施工的，由於一般裝飾公司對商場經營的不熟悉，所以很多設計並不能滿足商場的實際經營需要，出現了很多問題，影響到經營者的使用。在零售業發達的國家，有很多的專業商業設計公司在為百貨店、超市等零售企業服務，幫助他們根據經營的需要有針對性的進行設計和裝修。　　百貨店的裝修是一件很複雜的系統工程，需要重點考慮的是以下幾個方面：　　一、賣場動線的設計　　商場裝飾中最重要的就是賣場動線設計，一般來說主動線不能有死角，一定要讓客人順著主動線能走遍全部賣場，因此基本採用「回」字型設計。其次是動線的寬度，要根據不同類型的百貨店採取不同的寬度。像高檔百貨公司經營的商品價值比較高，客流量也不是很大，例如上海的美美百貨、北京的賽特購物中心和青島的海信商場等等，他們要求主動線比較寬，大多在2.4米－3米之間，次動線也有2米左右，保證顧客在購物時的舒適感，同時襯托出商品的價值；如果是百盛、太平洋百貨一類的青春時尚店，主動線的寬度可以適當降低，一般在2.4米左右，次動線在1.8米，這樣使得商品有豐滿感，營造出熱烈的賣場氣氛，增加顧客的購買慾望；如果是伊藤洋華堂這樣量販百貨，主動線一般在2.4米，次動線可降至1.5米左右，充分體現量販店的商品充實、價格便宜。　　二、天花和地面的設計　　1、百貨店中的天花與地面設計也是與經營的商品密不可分的。一般百貨店首層經營的都是化妝品和珠寶首飾、名表等，因此只要建築允許，盡量挑空高一些（一般首層層高5.5米，其他樓層層高5米，最低不宜低於4.5米），便於設計造型天花。在百貨公司中，一般都有2－4個樓層經營服裝服飾、鞋包等商品，這樣的樓層高檔百貨通常也採用結構造型天花，中低檔的百貨公司通常採用礦棉板天花或是隔柵天花，這些都是各樓層經營的商品和樓層層高共同決定的。對於經營體育用品和家電的樓層，目前國內通常採用不弔頂的處理方法，風管和消防噴林頭外露，然後對天花噴塗灰、白或是黑色塗料，這樣整個賣場顯得動感十足，頗具數碼感，非常適合體育運動用品和大小家電。在歐洲和日本的百貨店中，設計師已經把這種處理手段更進一步，適當增加了局部的造型天花，而且天花造型的選材也絕非簡單的石膏材料，已經擴大到金屬、塑料、木材和帆布等等，根據經營商品的不同選擇不同的結構和材質，使得賣場氣氛更加活躍，烘託了商品。近年來，中海首佳的設計師在國內百貨店的裝飾設計中也大量運用了這類最先進的設計裝飾手段，收到了很好的效果。　　2、說完了天花，再說地面的設計。其實設計師在設計天花結構時同時也必須考慮地面的設計和用材。百貨公司的賣場中天花和地面應該是一一對應的，至少天花和地面的走向必須是一致。如果天花和地面走向不一致，賣場就會混亂不堪，因此設計師必須高度重視。百貨公司在地面的裝飾材料選擇上也不盡相同，例如國內高檔的百貨公司在地面裝飾用材上經常運用大理石這樣的高級裝飾材料，而中低檔百貨就會採用玻化磚。其實歐洲和日本的百貨店地面已經開始採用地膠等新一代地面材料了，不僅降低了成本，而且避免了地面石材的反光對商品色彩的干擾。目前我國只在機場的商店採用了類似的裝飾材料，經營者和顧客的反應還是非常理想的。

三、燈光照明設計　　1、賣場基本照度的要求：首層基礎照明應達到1000－1200lux，其他樓層基礎照明達到900lux即可。　　2、賣場內部的空間的光源主要分為自然光和人工採光兩大類。過去百貨公司裝飾基本上排斥自然光源，因為自然光不易控制，天氣變化會導致光線強弱變化明顯，所以商場的窗戶都是密封的，不透光。但自然光也有很多優勢――光色豐富，而且真實的反應商品本來的顏色，這是人工光線無法做到的。近來百貨店的設計也打破了不採用自然光的傳統，例如杭州的連卡佛百貨大量運用通透的櫥窗引入自然光線到賣場內部，輔以人工光線，給人耳目一新的感覺。　　3、燈具的選擇：通常百貨店在基礎照明上大量採用隔柵燈和筒燈，用電量一般在120w/平米左右；在體育用品的樓層也會採用傘型燈具或是更昂貴的鹵鎢燈；近來香港最新的百貨店中也出現了基礎照明全部採用鐳射燈的設計手法，效果不錯。在實際工作中一般採用幾種燈具組合使用的辦法，如基礎照明用筒燈，補充照明採用鐳射燈的辦法，也有基礎照明採用隔柵燈，輔助照明採用筒燈的組合，這需要設計者通盤考慮經營的商品和工程造價等諸多因素最後做出選擇。　　四、牆面柱面色彩設計　　心理學研究表明，色彩可以對人的心情產生影響。彩色就比黑白更能刺激人類的視覺神經，從而引起人們注意。百貨店的賣場設計就要運用色彩的組合為顧客營造最佳的賣場氛圍。因此設計師要注意三個方面：　　1、色彩的屬性　　色彩的屬性是指色彩的色相、明度和純度。色相是色彩的名稱，是用來區別色彩的；純度是指色彩的濃淡強弱程度，也是色彩的飽和程度。色彩的屬性不同，也會對顧客的心理產生影響。如濃烈的色彩會吸引客人，較淡的色彩會使人感到安靜舒適；兒童會喜歡明亮的色彩，而成年人則會喜歡柔和的顏色。因此兒童用品的樓層適合運用鮮艷明快的色彩。色彩還有冷暖之分，暖色給人以溫暖舒適的感覺，冷色給人以寒冷、清涼沉靜的感覺。例如粉色、淡黃和青檸這樣的顏色，更適合14－22歲的年輕人，所以冠以青春時尚、活力激情的百貨店應該大量運用這類色彩組合，在國內比較成功的青春百貨店裝飾是北京的華宇購物中心，這家店在牆面和柱面裝飾的色彩處理上與百貨店的定位和商品的選擇非常吻合，採用了很多靚麗的暖色，給人的感覺很好。　　五、供應商裝飾規範設計　　在任何一家百貨店中，少不了各個供應商自己的裝飾和裝修，如何控制各家品牌的裝飾其實一點也不比對公共空間的設計簡單，因此作為百貨公司必須由招商部、營運部、企劃部、工程部和裝飾設計單位組成商戶進場裝修審批組，從各個方面控制供應商的裝飾裝修。　　1、百貨公司必須明確自己的主色調，各樓層也應有自己的主色調，供應商裝修一定要服從商場的色彩要求，不能破壞整個賣場基調；　　2、百貨公司要提供各類貨櫃的標高尺寸給供應商，供應商按尺寸進行裝飾設計和施工，不能影響整個貨場布局；　　3、百貨公司必須明確牆面和柱面的使用範圍，哪些是可利用，哪些是不能利用的；　　4、百貨公司的裝修審批組重點審核供應商的用電量是否超標；　　5、百貨公司提供給供應商詳細的施工規範，用材標準及驗收標準。　　百貨店的裝修在實際操作中還要複雜的多，筆者親身經歷了6家大型百貨公司的裝飾裝修，總結下來最重要的就是：首先商場的裝飾不同於酒店和寫字樓的裝飾，一切應以滿足營業需要為核心，切記過分華麗，喧賓奪主；其次在設計過程中設計師對商業經營的理解比任何事情都重要，沒有從事過商業設計的設計師很難做出理想的裝飾方案；第三，設計者和經營者要充分的溝通，在造價許可的範圍內盡量採用新的裝飾技術和材料，以免出現竣工就已經落後的尷尬局面；第四，施工的質量要嚴格監理，千萬不要為趕工期而不顧工程質量，否則再好的設計也不能體現出來；第五，在裝飾裝修設計施工中，消防安全是絕對不可忽視的，絕對不可為了裝修和營業的方便隨意更改消防設施，否則一旦出現火情將追悔莫及。

商場店鋪切割的原則

商業場所的商鋪如何分割，對其今後的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。　　主題的原則　　商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業種類，對分割有不同的要求，這是前提。商業項目的商業主題定位必須考慮這些內容。　　例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大於4 ：1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的後部又可以用來存貨。可是如果項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大於4 ：1 的商鋪將會因為餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什麼用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。

人性化的原則

商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對於商鋪的銷售有非常重要的意義。

商業場所內部的步行系統設計是用以調節和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產生經濟上的效益。

以某個內地商業項目為例：目前來說，現有分割出的商業單位110個，其中一層53個（包括複式）、二層41個，三層9個，四層8個。按照目前路段的商鋪租金價格25元/ ㎡/ 月來計算，平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是2500元，而按照最少10% 的利潤來計算，每個商鋪業主平均要達到3萬元的月營業額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費15-20元（視業種業態不同而定），則月上門客戶量需保持在1500-2000人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到50-70人次（即平均每小時5-7人），而整個商業部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小時通過500-700人次，每分鐘通過8-11人次。通路和樓梯佔用的面積即應該按照此標準進行設計分配。（註：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中並沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小於以上的估算。

科學利用的原則

商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，儘可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空餘面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

輔助功能區，是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬於輔助功能區範圍。