甘犁：任志強關於空置房的結論站不住腳
自我們6月10日公布中國城鎮自有住房空置率以來，引起了社會各界的熱烈討論。其中，任志強先生按照1998年至今新增住房套數7000萬套以及新增7000萬家庭數，得出中國住房空置不可能超過5000萬套的的結論。我對此回復如下：
任志強先生推算1998年至2013年間城鎮地區新增住房面積106億平米，拆遷三十多億平米，住房凈增面積約為70億平米。這與各方統計數據不符。根據中國經濟信息網數據(db.cei.gov.cn），1998年，中國城鎮地區人均建築面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億;至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建築面積已大幅增至32.9平米。住建部姜維新部長在2010年12月表示城鎮家庭人均住宅建築面積在2009年底已經達到約30平米，與中經網數據一致。據此推算，1998年至2012年間，城鎮地區凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強先生的凈增住房面積80億平米。
那麼，到底這80億平米的差距在哪裡?
首先，任志強先生的新增住房面積僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積，總量為106億平米。國家統計局統計的竣工面積來源於轄區內房地產開發企業申報的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮地區的自建房一部分是該地區被劃為城鎮地區之前就已建好的住房，另外，也存在違規修建的現象。我們的數據顯示城鎮地區1998年以後的自建房佔住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建築面積為180平米，總面積約40億平米。
其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計範圍之內，比如小產權房和農村集體土地使用權住房。根據我們的數據，除自建房外，98年之後購買的小產權房佔比1.83%，約400萬套;農村集體土地使用權住房佔比1.89%，約415萬套。兩者合計815萬套，總面積約8.3億平米。
第三，任志強先生高估了拆遷面積。他在計算98年至今的總拆遷面積時，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米(未能找到該數出處)乘以16年計算。根據我們的數據，98年至2013年經歷過拆遷的城鎮家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平米。共拆除面積23億平米，與任志強先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮地區經歷過拆遷的家庭中，30%的家庭為農村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷並不應納入城鎮地區住房凈增量的計算。即使以70%任志強先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。
綜合以上三項因素，任志強先生僅用城鎮住房竣工面積及簡單估算的拆遷面積，低估了城鎮住房凈增面積60億平米。雖然這仍然低於前述計算中80億平米差距，也潛在反映了我們數據仍然有可能低估中國空置住房的總量(空置率應該沒有問題)，但是，至少我們可以得出，任志強先生關於我國絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結論是站不住腳的。
中國家庭住房數據極為缺乏，尤其是對存量房，國家也缺乏準確的估計。中國家庭金融調查數據為存量房提供一個驗證。我們界定空置房的標準簡單易懂，就是全國有代表性的28000受訪戶自述的城鎮地區無人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小產權、家庭自建房等可能沒有被列入城鎮住房竣工面積的住房。在空置率的計算上，我們填補了的空白。
中國住房市場的爭論激烈，持續久遠，但各方均以主觀感受為主，一方很難說服另一方。在我們公布空置率的數據以後，任志強先生以數據為基礎表達觀點，我認為這是住房市場討論的一個很大進步。希望更多的專家學者業界人士以數據為基礎參與討論，多辯則明。
附1：甘犁：駁任志強「房價拐點未到論」2014年二季度，國內樓市一片低迷，在社會各界的一片「看跌」聲中，華遠地產總裁任志強先生髮表了博文《樓市》(下稱「博文」)駁斥「房價拐點論」，表示「今年的投資、銷售、價格增幅總體穩定，或仍略有增長」，甚至聲稱「現在是買房的最好機會」。文章一經面世，就引發了國內關於房價是漲是跌的大討論。
針對文章的一些觀點，筆者有一些不同的看法。
支撐房地產發展的基本要素是否改變？博文基於四個原因認為「支撐我國房地產發展的基本要素沒有改變」。對此，筆者有不同的看法。
其一，「中國經濟仍將以7%至8%左右的速度增長，而在世界範圍內房價出現拐點的國家，其GDP增速都低於6%」,任志強先生認為只有增速降低到6%以下才可能出現房價拐點。對此，筆者認為，經濟增速與房價拐點並無理論上的直接聯繫，且增速趨勢的放緩也並非拐點出現的必要條件。如日本經濟自上世紀60年代中期以來就高速發展，大量新資金沒有去處，使得日本出現了地產投機風潮，房價泡沫與日俱增，最終導致房地產泡沫破滅，當時日本的GDP增速也達到了8%。
其二，博文談到「中國城市化率較低，城鎮化率仍處於高增長期」。想必任志強先生忽略了一點，那就是農村大量青壯年勞動力已經進城。根據中國家庭金融調查數據(CHFS)，16~30歲的農村戶籍年輕人中進城人口佔到58.7%，31~45歲的進城比例也達到了46.6%,留在農村的年輕人已經不多,未來我國城鎮化速度將會進一步減緩。
其三，博文提到我國「適齡結婚人口高峰持續，人口老齡化加速」。根據CHFS數據，我國戶主年齡在55歲以下的年輕家庭和中年家庭其自有住房率高於其他國家。其中，年齡在25~34歲的年輕家庭中，自有住房率高達80.9%，而澳大利亞和美國這一比例僅為48.9%和36.8%。同時，伴隨著人口老齡化的加速，老齡化人口的去世將供給出更多房屋。
第四，「消費結構方面，我國住房消費剛超過家庭消費的8%，至少還有三倍的上行空間」。我們不妨用CHFS數據來看看中國家庭的房產佔據家庭總資產的比重情況，我國城鎮家庭的房產已經佔到家庭總資產的62.9%。試問，在以房產為主要資產的家庭中，還能有多少能力再負擔住房消費?中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。
是否只要有銷量就是有需求？該博文還說「價格合理調整的市場會出現日光碟，當價格隨市場中的供求關係調整時，只要有銷量就是有需求」。不可否認，在市場低迷的情況下，目前某些地區還出現了不少「日光碟」，但「熱銷」的表象都是由某一樓盤降價而周遭房價依然還處於「高燒不退」的狀態下生成的。這從另一個側面說明了購房家庭數據缺乏，難以全面了解住房市場的供需狀況，無法形成對房地產市場合理的預期。
根據CHFS數據，我國住房剛需旺盛的時代已經過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的,沒有購房能力。自2011年8月到2013年8月，剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購買的家庭鳳毛麟角。城鎮地區剩餘的可實現剛性住房需求的僅為15.9%，無效的剛需達到84.1%。當前剛性需求已經很難成為現有房價的有力支撐。
在此剛需嚴重不足的情形下，即便央行近日出台政策，「禁止銀行停止個人購房貸款」，其指導效果恐怕也十分有限。
空置問題是否嚴重？針對「空置」這一問題，任志強先生的看法是「已購房的空置在不同城市意義不同，如三四線城鎮的空屋多是由勞動力流入大城市造成的」。的確，在城鎮化態勢下，大量的農村戶籍人口湧入城市，造成戶籍地房屋大量空置，但是，CHFS數據顯示，即使排除由於外出務工等原因造成的空置，三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當。
而且，隨著時間的推移，勞動力迴流的現象也開始出現。根據CHFS數據，從2011年到2013年，東部和中部農民工佔比都出現了明顯下降，東部從25.1%下降至23.6%，中部地區則由15.9%下降至14.9%。這兩個地區流失的農民工都回到了西部，使西部地區農民工比例從8.0%上升到了19.9%。目前，一、二線城市也已存在相當高的住房空置率現象。在過去的若干年和今後相當長的一個時期內，農村勞動力還是難以融入城市，因此當他們年老時，迴流是大多數農民工最終、必然的選擇，那麼勞動力輸入大省房屋空置狀況勢必還會加劇。
不動產登記與房地產稅將進一步激活存量中國家庭金融調查2013年數據顯示，我國住房供給已經過剩，現有存量房短期內難以消化。城鎮家庭多套房擁有率達到18.6%。
假設擁有多套住房的家庭僅保留一套住房自住，將其他住房視為住房供給，這部分家庭提供的住房供給量就達到5126萬套，可滿足23.3%的城鎮家庭的住房需求。同時，截至2013年8月，全國住宅商品房待售面積為2.92億平方米，按照2012年城鎮地區人均住房面積33平方米進行計算，若取城鎮家庭戶均人口2.88人，則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬套，因此現有存量房所能提供的總供給為5426萬套住房。
同時根據家庭現有住房狀況推算的家庭剛性住房需求量為5500萬套，則僅有74萬套需求缺口需要滿足。進一步，若再考慮到另有1600萬套保障房將計劃投入使用，現有住房需求缺口將完全被填補。
另一方面，不動產登記與房地產稅的實施還將進一步激活存量。十八屆三中全會《決定》要求加速推進房地產稅相關立法，以擔當地方財政收入主力，房地產稅的開徵為大勢所趨。根據中國家庭金融調查數據，若僅對家庭持有的多套房徵收2.68%的房地產稅，就可以房產稅取代土地財政。而徵收房地產稅增加了持有多套房的成本，若房地產稅使得持有一套房屋的成本高於收益，則戶主會選擇出售房產。數據核算顯示，在對多套房徵收2.68%的房地產稅後將至少激活1132萬套存量住房售出。
同時，十八屆三中全會後，國務院總理李克強提出「整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度」，這項制度出台以後，全面徵收房地產稅的技術條件就基本具備。考慮到未來持有成本的增加，多套房家庭可能將拋出多餘住房。
博文還稱「一至四月房價的下降是與去年同期的高增長相比的」。然而，更多的消息稱，「五一節」期間，一線城市房產成交量大幅下降，全國各地二手房也普遍出現有價無市的局面。目前房地產市場銷售並不「景氣」，遠非任志強先生所說的「絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量」。
綜上，筆者認為，2013年房地產市場供給嚴重過剩，且存在大量空置，短期內難以消化，快速擴張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產市場的種種不健康因素都在表明：房地產泡沫正面臨被擠破的風險，房地產市場的「拐點」已經來臨。(作者系西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任)
附2：甘犁：全國20%家庭有多套房 住房空置率達22.4%2014年6月10日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在北京舉辦了以「城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢」為專題的新聞發布會。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛教授出席了發布會並作發言。發布會上，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授公布了基於2013年中國家庭金融調查數據及2014年最新季度數據計算出的住房空置率，並詳細分析了城鎮住房市場的發展趨勢。
看點一：我國家庭自有住房率達九成 超20%的家庭擁有多套房
記者從發布會現場獲悉，我國家庭的住房擁有率已達到90.8%，其中城鎮家庭住房擁有率為87.0%，農村家庭住房擁有率則為95.8%。與歐美髮達國家相比，我國城鎮家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國家庭的20.3%，高出美國家庭的21.8%，高出德國家庭的33.7%。
同時，2013年中國城鎮家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數據顯示城鎮家庭多套房擁有率已上升至21.0%。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛教授
看點二：住房剛性需求不到25% 而可實現的住房剛需僅3.1%
在考慮家庭住房的剛性需求時，甘犁和他的團隊不僅包括在城鎮地區居住的無房家庭，還包括了在其它地方有房但在工作生活重心所在地無房的「人房分離」家庭，以及與父母居住在一起的成年子女的「啃老族」。該中心的數據顯示，自2011年8月到2013年8月，城鎮家庭剛性住房需求顯著下降，從28.2%降低至24.6%，下降近3個百分點。而2014年第一季度數據顯示，城鎮家庭剛性住房需求進一步下降至22.2%。
另外，該中心在結合家庭在所居住房屋的年限和房屋面積，估算出有13.1%的城鎮家庭有潛在的改善型住房需求。
那麼這些需求中有多少需求能夠實現呢?甘犁說，他和他的團隊在結合家庭的收入以及家庭資產狀況進行估算後發現，全國家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足，其中，城鎮地區剩餘的可實現剛性住房需求為3.1%，可實現改善型住房需求為3.9%。
「我們在判斷家庭是否有能力購買住房時採用的標準為家庭是否能支付新房三成首付款」甘犁解釋說。
中國家庭金融調查與研究中心主任 甘犁教授
看點三：現有存量可完全填補住房剛需 且還有1998萬套房屋供給過剩
該中心的數據同時顯示，中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2300萬套，可實現改善型住房需求上限約為950萬套。而目前城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。因此，即使不計算「十二五」期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房已經可以滿足可實現住房需求。
看點四：2013年城鎮地區住房空置率為22.4% 空置住房約4898萬套
中國家庭金融調查與研究中心數據顯示，2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。據此估算，城鎮地區空置住房約為4898萬套。在國際上，2000年至今，美國的空置率介於1%至3%。香港地區的住房空置率低於5%。歐盟在2004年的住房空置調查顯示各國平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。台灣地區2001年的住房空置率為17.6%。可見，我國住房空置率高於其它國家和地區。
看點五：經濟適用房空置比例達23.3% 未能發揮其社會保障作用
經濟適用房是國家為滿足城鎮中低收入家庭而提供的保障性住房。中國家庭金融調查數據顯示，經濟適用房的空置率高達23.3%，僅次於商品房的空置率。數據同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經濟適用房的比例最高，達3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點。「收入最高的25%家庭擁有的經濟適用房中27.5%的比例處於空置狀態，經濟適用房存在嚴重的資源浪費和『錯配』現象，未能充分發揮其社會保障作用。」 甘犁在發布會上如是說。
看點六：4.2萬億銀行房貸沉澱於空置住房 降低了金融市場的效率
該報告稱，截至2013年8月，空置住房佔據了4.2萬億的住房貸款餘額。空置住房佔用的銀行貸款，屬於資本閑置，降低了金融市場的效率。空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中的比重為34.4%，在城鎮所有家庭總資產中的比重為11.8%，是社會資源的巨大浪費。
現場答記者問環節
看點七：家庭擁有空置住房原因多樣化，有投資原因，也有為成年未婚兒子購買的「結婚房」。
該報告稱，家庭擁有空置住房原因多樣化。首先是家庭收入。收入最高的前10%的城鎮家庭，40%擁有空置住房，遠高於其他家庭。有適齡未婚男性家庭，擁有空置房的比例達到28%，高於其他家庭的23.9%。家庭兒子購買「結婚房」的現象明顯。另外，房價租金比越高的地區，有空置比例越高。房價租金比沒上升10個百分點，空置比例上升0.6個百分點。甘犁解釋，房價租金比越高，租房動機弱，購多套房投資的動機更強，空置住房作為投資目的的可能性越大。該報告還發現，隨著城鎮化率的提高，更多農村人口進入城市，空置率會有所減少，但效果不是很明顯。城鎮化率每提高10個百分點，空置率僅降低2.6%個百分點，城鎮化率效果有限。
看點八：空置住房風險較高 對房價下跌的抵抗力較弱
甘犁在發布會上稱：「房價一旦下跌，空置住房更容易虧本;同時，房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。」
數據顯示，目前，我國空置住房虧本的比例為5.4%，略高於非空置住房。但房價一旦下跌5%，將會有17.1%的空置住房出現虧本，遠高於非空置住房的6.6%。若房價下跌50%，49.1%的空置住房價值將低於購買成本，而非空置住房僅為24.2%。
另一方面，從住房負債(包括銀行貸款負債和民間借款負債)來看，數據顯示，當前有住房負債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。如果房價下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房僅為3.3%。
「雖然房價下跌對空置住房衝擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風險不大。」甘犁補充道。
附3：22.4%的空置率是如何得出的本報北京6月12日電 「2013年住房空置率為22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。」本周，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心公布的一組數據引起熱議。
對於22.4%的空置率，不少網民認為實際還要高，不過，也有房地產業內人士提出了質疑。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭昨天在媒體撰文稱，「全國城鎮住宅空置率為5%左右。即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象，另外還有小產權房、城中村缺少統計等現象，我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。」
住房空置率之所以被置疑，是因為國內從官方到學界，再到業界還沒有統一的口徑，在缺少官方數據的情況下，民間學術團隊統計出來的數據，面臨著概念、樣本數量及統計方法等多重考量。
但一個不可否認的事實是，一線城市二手房空置率走高。偉業我愛我家市場研究院最新統計數據顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市近一年的二手房成交房源中，從原業主對房源的使用情況看，空置房屋佔比高達46.1%。空置率較高的一個主要原因是「67.8%的業主有兩套或兩套以上房子，業主在出售房源時，另有住所」。
一方面是房價高企，人們抱怨買不起房;一方面是大量住房空置，這樣一對矛盾該如何化解?如何將存量房釋放出來，提高空置房的使用效率?如何通過盤活存量房，加大供給，降低日益高漲的房屋租金，滿足大城市年輕人的租房需求?毫無疑問，對這些問題的討論很有現實意義。
空置率如何得來
北京師範大學房地產研究中心主任董藩質疑「空置率22.4%」這一數據的可信度，原因在於目前多數對空置率的調查方法都存在問題。「晚上數燈，燈滅著就是空置房，這樣統計來的數據顯然不準確。」
而西南財經大學經濟與管理研究院院長、中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁則認為，22.4%數據是有科學依據的。他說，調查從2009年啟動，2011年第一次入戶調查，2013年進行了第二次入戶調查，今年又進行了2次電話回訪，按照最新的時點，也就是上個月電話回訪情況，算出來這樣的空置率。「有2.8萬多個樣本，去年一年花了2000多萬元，動員了全校1600名師生，這是一個浩大的工程。」
「在全國2500多個縣(區)裡面，按照人均GDP分成10組，每組隨機抽取8個縣。每個縣隨機抽取4個社區(居委會、村委會)。然後我們派人到這些居委會、村委會匯總信息，繪製一個抽樣框，把每一套房子都繪在地圖上，給每個房子編碼，輸入計算機系統，最後隨機抽取20到50戶。」甘犁告訴記者。
甘犁表示，北京的樣本數量在1500戶左右，「我們把北京的社區、居委會、村委會排序，隨機抽中30個，然後每個村委會居委會再抽中50戶，入戶調查，其中涵蓋了不同層次的小區。」
談到調查樣本問題，中國政法大學社會學院副教授畢向陽認為，「全國範圍的調查，樣本一般五六千就可以了」。在他看來，採取普查的話，民間團體做不到，其次，樣本量大小不是關鍵，關鍵是樣本是不是隨機抽取的。
在他看來22.4%的數據是比較準確的。畢向陽說，「涉及資產，樣本可能會有偏差，特別富的人，根據我們以前的經驗，不會真實反映房產情況，所以，現實中空置率可能更嚴重。」
22.4%的數據引起爭議的另一個原因在於，學界尚未對空置房的標準給出一個統一的定義。按照甘犁的理解，空置房指的是兩類情況，一類是因一套房家庭外出務工等原因而無人居住的住房;一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。
「分子是全國空置住房，也是我們自己調查出來的數據，分母是全國的城鎮住房，這方面是根據國家公布的數據。」甘犁認為，是有多套房的人拉高了住房空置率的數值，「入戶調查中，儘管沒有發現房叔房姐，但也遇到了一個家庭擁有14套房的情況。」
將「居民手中空著的房子」當分子的做法，董藩並不認同，他提出居民手中不住的空置房不應算進住房空置率里，因為已經不屬於生產經營領域，屬於消費環節，如同一個人買了很多衣服但大多不穿，不能再將這些衣服視為服裝廠的庫存。「空置房這個概念完全是對開發企業而言的，指的是開發商竣工驗收沒有賣出去或者租出去的房子。」
他說，「一線城市擁有兩、三套房子的家庭很常見，有的需要把老人接過來住，有的是給孩子結婚用的，有的是剛裝修完晾著的。」
空置率能否作為調控房地產市場的宏觀數據
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波也表示，「對空置率標準沒有統一的說法。」在他看來，從個人角度理解，比如有很多人在海南買房用於度假，買房的人沒有出售和出租的意圖，算在空置率裡面有什麼意義?從開發商的角度來算空置率，完成了1000套的開發，賣出去800套，那就有20%的空置率，企業就要控制成本。
「實際上造成空置房的原因有很多，地方環境、經濟形勢、就業情況都有關係，這個數據對政府宏觀調控，對預測房地產風險都有參考價值。」樓建波表示。
甘犁的調查報告顯示，2013年我國城鎮空置房為4898萬套。造成空置房的主要原因有，投資性購房、年輕人的婚房，養老用房，但對於具體比重情況，報告中並沒有顯示。
「變數太大、原因很多，不好計算各自的佔比情況，但總結出了空置房的概率。」甘犁說，在樣本中，家庭經營工商業的，空置房的概率就增加11.2個百分點;房價租金比每提高1倍，空置房的概率就增加6.1個百分點;投資風險偏好強的家庭，空置房的概率就增加5.3個百分點。
對於一線城市空置率較高的情況，甘犁認為，單獨看城市住房空置率的意義不大，只有做到統計出一個區的空置率，乃至一個小區的空置率，才能合理地引導市場預期，引導理性購房。
官方層面，住建部總經濟師馮俊4日表示，現在對於空置率沒有一個準確的官方定義。他說，國際上是以這個城市裡有出租願望的住房或者有出售願望的住房作為分子，總住房量作為分母，來計算空置率的。「我們在這方面是沒有調查的，所以很難得出空置率的概念。」
媒體報道，早在2010年8月，國家統計局新聞發言人曾明確表示，國家統計局還不能計算出空置率。一方面是由於房屋空置是近幾年出現的新問題，調查統計制度還沒有來得及作出統計;更重要的是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來很難。
這樣的說法，甘犁並不認同。他回應，「因為空置率的概念不一樣就不做(統計)，是一種借口。」他告訴記者，「我們調查的時候，問受訪家庭有多少房子，有沒有住人，有沒有租出去。沒有住人也沒有租出去的房子的數量，除以總房數，得出的就是空置率。」他認為，還可以把空置率做得再細一點，比如空置了幾個月還是空置了幾年，空置率的計算也可以包括在建商品房。「不能因為沒有定義就不去做。」
如何提高空置房使用率
通過這次統計分析，甘犁認為，當前城市存量房和住房產能供給過剩非常嚴重。他告訴記者，通過統計數據分析，空置房約4898萬套，待售商品住宅供給是350萬套，總計5248萬套。
中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛向媒體表示，政策要調整到盤活存量這樣一個關鍵點上來。
「二手房市場要活躍起來。增加房產稅，降低交易稅，提高空置房的使用效率，將二手房市場盤活。」中國房地產學會副會長卞洪登告訴記者。他認為，在當前的二手房交易中，稅務部門向賣方徵收的各類稅收有8種，其中個人所得稅比率最高。
「本意是抑制投資性的房屋買賣，但在現實中，很多家庭的剛需房也瞄準了二手房市場，交易稅本來應當讓出售者承擔，但實際上都由買方承擔了，增加了購房者的負擔，不利於存量房的銷售。」他建議，要將存量房釋放出來，在政策上應該加以區別，在打壓炒房的同時，更要照顧剛性需求。「政策要差異化，不能一棍子打倒一片。」
除了盤活二手房，甘犁表示，一線城市中，還有大量的租房需求，現在的房屋租賃市場也很混亂。中介掌控了房源之後，開始操縱市場、抬高租金，制定霸王條款。「損害了租賃市場秩序，所以，要免除租房稅費，規範租房市場，保護出租雙方利益。」
據媒體報道，2012年，北京市政府下發《北京市人民政府辦公廳關於進一步規範房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》。《意見》規定，將鼓勵北京市有關部門、各區縣成立國有房屋租賃經營機構，集中開展房屋租賃經營。
但這個《意見》在當時遭到了一些學者的反對。北京工商大學經濟學院教授梁小民曾表示，政府要做的是從管理上下功夫，不要既當裁判員，又當運動員。如果一定要設立，不能定義為企業性質的機構，必須定義為公益機構，來補充私營市場的不足。例如，建立一個免費信息發布平台，供出租者與承租者進行溝通。
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