陳思進:中國"茅派觀點"為何敢稱房價降60%

07-25

進入2012年，中國的宏觀調控政策並沒有放鬆，其中尤以對樓市的調控最為堅決。國內外的經濟學家們對此有不同的看法，大多數認為將促使房價向合理水平回歸。其實，所謂回歸就是下跌罷了。少數學者認為房價大幅下跌會傷害中國經濟，至少讓百姓手中的存量資產縮減。其實，所謂縮減只不過是那些炒房的或用第二三套房套利的才會面臨。

接下來，房價應當降多少呢？

我在接受媒體採訪時，首先給出樓市降60%的專家經驗判斷。2012年2月28日，360網對此進行轉述：「最近，溫家寶和李克強強調，要堅持房地產調控不動搖。經濟學家綦彥臣表示，以固定資產泡沫帶動增長，中國已經付出了昂貴的代價，房地產泡沫破裂對發展實體經濟是有益的。綦彥臣：『降幅至少有60%，才能出現一種什麼樣的市場呢？真正的房地產住房消費，也就是說，你買了房子就是為了一家人住，而不是投資與投機。政府你千千萬萬不能從房地產上貪錢，土地出讓金佔了地方財政收入的40%以上，這是為什麼呢？就是我們的政府養得閑人太多。』」

這篇報道以採訪茅於軾老先生為主，按其書面資料看，茅老說的「房價下降50%都不過份」，是以2011年10月底的中國樓市第二波降價潮為基期（起點）的。而我的說法則是指2012年年內降60%，即以1月1日的全國平均房價為基期，到12月31日降下60%來。如果沒有60%這個應然轉化為實然，那麼高房價在通脹中的貢獻率（推動因素）就不會有明顯降低。

還有一些不同的預測也認為中國房價應當大幅下降，如日本《外交學者》雜誌網站（2012年1月8日）發表文章《中國在2012年的挑戰》（作者：安德魯·埃里克森與蓋布·柯林斯，《參考消息》1月10日改題目為《2012年中國面臨挑戰》），援引中國銀行業的資料稱：「房地產價格下降可能會妨礙國內生產總值（GDP）增長。中國農業銀行最近估計，北京和上海等一線城市房價須下降25%、二線城市須下降15%才能在2012年回歸合理水平。」這兩個數據顯然比此前任中國銀監會主席的劉明康的預測要保守一些，劉明康的說法是：中國銀行業能抗住40%的房價下跌，而不致發生信貸風險。

關於60%的說法，在2012年3月中旬已然成為某種程度上的共識，如加拿大皇家銀行風險管理資深顧問陳思進專門在網易微博開了「房價降60%」的專欄。香港鳳凰衛視還以「陳思進：房價降60%是有可能，政府阻止不了」為題目，進行了報道。陳思進的解決辦法是「收空房稅」。

有趣的是，陳思進的60%數據來自茅於軾的修正。他說：「茅老和我的看法幾乎完全一致：『空房那麼多，我估計30%都不止，恐怕有50%，太危險，最後就是破滅。我估計將來房價降60%都有可能，政府阻止不了。』」（我們不妨稱此種說法為「茅派觀點」）

更為有趣的是，360網轉引的消息源雖然同一天為同一個話題採訪了茅老和我，但我們兩個人事前並未通氣。至少，採訪者沒對我說「綦先生，茅於軾老師說房價要降50%，您怎麼看」那樣的話。

以上「兩個有趣」是專家經驗的反映。那麼，在另一方面，為什麼會有少數專家學者對房價大幅下降表示憂慮或反對呢？（我們不妨把此種觀點稱為「非茅派」。）很簡單，經濟學家幾乎都有預設立場，這是影響其專家經驗生成的重要因素之一。茅派觀點的預設立場是為了大多數買不起房的底層，也包括只有一套房子而無力實現第二套需求的家庭。

一些銷售廣告能非常直觀地給出中國房價的宏觀情狀，也能讓經濟學家尤其有微觀研究功底如我者，根據廣告最初推斷。那好，我就以在北京知春路看到的路邊廣告牌的三處3室2廳2衛的房子為例，說出其應然的變化：

（一）錦秋知春[最新消息價格戶型點評]182平米，從目前的3.8萬每平米降到1萬5千2百，總價從690萬降到276萬元；

（二）錦秋知春168平米，從目前的3.98萬每平米降到1萬5千9百，總價從670萬降到268萬元；

（三）太月園[最新消息價格戶型點評]138平米，從目前2.68萬每平米降到1萬零7，總價從370萬降到148萬。

即便這個變化產生，北京的房價還是不低，對於中低收入者仍是一個壓力。以這三個「點」（處房子）為分析對象，平均價格還是接近1萬4千，平均每套房子230萬。當然，這種3室2廳2衛超過一百平米的房子顯得奢華了些，而以其平均面積163平米為基數，給降到設定的100平米（假定除去一廳一衛），即購買有總支出降低38%（約數），那麼，每套房子還要140萬有餘。

這麼算賬很宏觀，也略顯粗略，但試想一下：一對均是大學本科畢業的夫婦，假定畢業就有工作也結婚，每人月收入2千5百，「房外開支」（吃飯、交通、人情、閱讀）為1千5百，月淨餘兩千元；他們面對一百平米、總價為一百四十萬的房子，是個什麼樣的心理負擔？或許他們會在房子與孩子之間做最艱難的權衡——要房子，不能要孩子，好比希特勒「要大炮，不要黃油」一樣了。

畢竟，過平常日子的夫婦不是戰略家，也不想發動第三次世界大戰。或許，他們在極度憤怒的情況下，捲入可能的社會騷亂。

當然，非茅派觀點也不是沒有道理，因為房價大幅下跌會使家庭資產存量急劇縮小，並且中國多數城市家庭的大部分資產又在房子上。英國《每日電訊報》2011年11月19日有報道《中國對房價下滑感到焦慮》（記者：菲利普·奧爾德里克，《參考消息》11月21日改題目為《英報憂中國房價下跌衝擊全球復甦》），文中引述國際地產投資顧問公司萊坊集團上海研究部一位主管的話說：「政府的目標是控制房價，使之不要快速上漲，同時避免房價急劇下跌，因為這可能導致經濟和社會動蕩。」

《參考消息》的該篇譯介還綜合了另一篇來自新加坡《聯合早報》11月20日的報道《有學者為房價跌喊冤引爭議》，它援引了身兼央行貨幣政策委員會委員的一位清華大學教授的觀點，說是「北京、上海、廣州出現10%下降的話，一定會帶來比房價上漲30%更大的社會問題。剛買房的年輕人一定會抱怨」。這是國內最著名的非茅派觀點，更如報道所說：為高房價辯護的聲音又招來更多的「板磚」。

為什麼會有人拍「板磚」呢？或者說，手持「板磚」的網路發言者絕大多數不是經濟學者，他們憑直觀而來憤怒緣自何處呢？

首先，以房產為家庭主要資產的大多數一套房擁有者，其獲得的漲價收益是虛擬的，因為他們不可能出售或抵押僅有的一套房子。同樣，跌價對於他們也是虛擬的。即便因有重大變故，如車禍或癌症等，也不會變賣房產而儘可能靠人際關係來借貸，以應對目前的危機。

其次，對房價漲落感覺最明顯的是擁有二套房或更多一點的人或家庭，這類的家庭（或個人）是以房產為投資對象的，比如靠出租費賺取歸還房貸或維持生活。另外的一些，則是炒房的公司及個人，他們的投機而非投資行為更容易受到房價下降的損害。