內地客炒熱香港樓市 房價遠超1997年

受中國房地產熱影響，香港的房產價格創下歷史新高，成為全世界房價最高的城市之一。近日，香港淺水灣赫蘭道11號的一幢豪宅以6.6億港元（約合5.5億人民幣）的價格售出。

80後少婦3.4億在香港購買豪宅，只是內地客搶購香港豪宅的縮影。年初至今，香港樓市在內地限購、通脹等因素助推下，吸引大批內地資金，價格逐步上漲，目前香港樓市均價已遠超1997年高位，這也引發了香港本地對於樓市泡沫的擔憂。

大多數香港本地地產從業者認為，本輪樓市行情及價格、市場環境與1997年很不相同，買家很多為一次性付款，目前香港私宅空置率約為5%，屬合理水平。

但從民間的反應來看，有機構及學者認為，港府有必要進一步採取措施控制樓市升溫，並增加供應來穩定預期。

特色豪宅受內地客追捧

5月初，「香港九龍最貴住宅九龍站凱旋門頂層名花有主，來自惠州的80後少婦黎嘉敏以3.45億港元買下」的消息，將內地客搶購香港豪宅這一事件推向了高潮。

按照香港中原地產研究的分類，總價在1200萬港元以上的住宅可歸入豪宅。香港中原地產市場部數據顯示，2007年上半年，內地買家在香港購買豪宅的整體金額佔比不過9.7%，此時中小戶型的購買比例為4.3%；但2010年下半年，內地買家在香港購買豪宅的比例變成28.8%。其中，一手豪宅達到35.5%。

2011年，內地樓市調控政策趨緊，限購令範圍擴大到全國數十個城市，而同時，一季度及4月CPI高企，通脹預期強烈，市場中遊走大批資金。當這些資金在內地樓市無法進行購買和投資行為後，很多人便將目光投向了香港。

內地充裕的購買力，令很多原本不善內地行銷的本港地產商轉而發掘內地市場。據本報記者不完全統計，前四個月，便有新鴻基地產、嘉里建設、信和置業、新世界地產等香港地產商，來深圳、上海、北京等地推廣旗下物業。

5月14-15日，記者在香港信和置業旗下樓盤帝峰·皇殿及御龍山了解到，這兩個樓盤分別只剩下約20個特色單位，也就是俗稱的千尺豪宅，單價約為15萬至35萬港幣/平方米，每套售價在1000多萬-上億港幣之間。

「年初我們希望今年內地買家能達到30%，現在已經實現了。」據信和置業營業部總經理田兆源透露，帝峰·皇殿30%的買家來自溫州、北京、上海、深圳、內蒙等地，多數為一次性付款，其中一位客戶是在珠三角做生意的，一共買了7套。

信和旗下另外一個位於沙田的項目御龍山，僅剩10餘套特色單位，包括複式天際泳池大宅及天際花園大宅，最大戶型達到390平方米，單套估值上億。

信和置業田兆源介紹，內地買家青睞特色單位，即大戶型，或帶泳池、花園或者露台的單位，社區的會所、景觀對他們也很重要；此外，吸引內地客的是香港的低利率環境，目前香港房貸利率不到2%，遠低於內地的房貸利率。一般而言，內地客在香港能拿到5成貸款。

香港樓價升溫之憂

樓價高企，而香港地價也創新高。

5月12日，香港地政總署舉行2011年度第二次賣地，連環推出三幅分別位於港島東半山、九龍又一村及新界港元朗的低密度地塊，由於項目均具豪宅概念，涉及資金規模不大，吸引了包括長江實業、恆基兆業、新鴻基、新世界以及央企巨頭中國海外參與競投，長江實業副主席李澤鉅也親自出席。其中新鴻基地產以44.9億港元拿下司徒拔道地塊，每英尺樓面地價高達24829港元，即約25萬港元/平方米，成為港島第三幅地王。

新地王是否會助推樓價繼續升溫？港人的擔憂更甚。「現在連元朗那麼偏遠的地方都賣到七八萬/平方米了，兩年前，紅磡的樓價也不過在5萬/平方米左右，」香港本地居民Ben說，香港人現在對樓價怨氣很大。

香港民建聯近日發布的調查報告顯示，大部分港人均認為現時租金及樓價均超越負擔能力，88.4%受訪者贊成港府復建居屋；超過9成則贊成增建公屋。

4月底，IMF亞洲及太平洋部主任阿諾星（Anoop Singh）表示，香港樓價持續上升，正在醞釀樓市泡沫風險，但特區政府已收緊物業按揭（抵押）成數，相信當局仍會再推出措施，直至香港的樓市風險下降。

香港金管局總裁陳德霖則強調，香港的存貸比率已由去年的71%，上升至現在的81%，近期已有銀行調高了樓宇按揭息率。陳德霖又警告，由於套利活動影響，美國一旦加息，預期於2008至2009年間流入香港的6400億港元（約1011億新元）資金，將有機會流出，令利率走勢及資金流向改變，樓市貸款買家將面臨利率風險。