高樓價禍及三代

林奮強 香港黃金五十創辦人

特首參選人林鄭月娥女士昨天（13日）進一步闡釋其參選政綱，就教育、稅制及房屋政策三個範疇，都提出了具體的政策建議。其中，在房屋政策方面，林太提出重建置業階梯，支援不同收入的家庭圓其置業夢想，當中兩個主要措施分別為增加「綠置居」供應，以及在居屋之上，新增一層資助出售的「港人首置上車盤」。筆者認為，有關建議都是針對眼前問題的有效措施，值得支持。

首先，林太提出其房屋政策「以置業為主導」，筆者絕對贊成。現時本港有70多萬個家庭居於出租公屋，佔全港三成。出租公屋照顧了大量的低收入家庭，令其受惠於低廉租金，固然是德政；不過，無論租戶租住多久，也無法擁有其單位，因此無法分享土地升值帶來的財富增值，大量的土地價值等於被「鎖」在公屋單位內，無人得益。

林鄭置業主導方向正確

再者，即使這些租戶生活和事業出現重大改變（如自己或子女跨區工作或上學），以至當日分配的單位並不符合其需要，也是由於沒有單位的業權，無法透過市場出售其單位，並搬遷至較合適的地區。把大量家庭長期「鎖」在同一個單位內的做法相當缺乏效率，會帶來大量的社會經濟損失。而且，在樓價急升的情況下，當公屋租戶的經濟條件改善，成為「富戶」，亦只能長期做租戶，而無法把單位傳給下一代。增加「綠置居」比例，一方面能解決上述問題，同時亦不會影響輪候公屋的時間，因為「綠置居」只供現正租住或輪候公屋的家庭購買。任何購買綠置居的家庭，都會(i)把自己正租住的公屋交回，以供下一個申請人入住；或(ii)在公屋輪候冊上除名。

有關出租公屋令土地價值無法釋放的問題，香港大學經濟學講座教授王於漸教授在過去30年已作出相當深入而精闢的分析，在此不贅。亦因此，筆者十分高興王教授及其帶領的「團結香港基金」研究團隊建議，即新建的公營房屋可租可買的建議獲得重視及採納。當然，這還牽涉在市場出售單位時，業主應該繳付的補地價金額，是否應沿用今天按市價調整的機制等細節值得討論；但讓經濟條件有所改善的公屋住戶享有置業機會，釋放土地價值的大方向是正確的。

更重要的是，今天香港社會面對的問題，已經不單是「收入分佈」上的貧富懸殊；更尖銳的矛盾，是「資產分佈不均」帶來的貧富懸殊。在今天的樓價下，基層出身的年輕人即使成功在工作及薪金上脫穎而出，得以「上流」，但因儲不到首期，或缺乏「有樓父母」的資助，難免覺得置業無望，甚至覺得自己成為社會不公義的受害者。當年輕人連找個斗室安身都難，更遑論為家庭加入新成員，難怪今天的年輕夫婦都對生兒育女大有保留。

要解決這個問題，避免現時居於公屋的家庭無論多努力工作，也因樓價升幅持續拋離薪金增幅，而陷入正在快速形式的「跨代無樓」窘境，唯一的方案就是透過政府行為，改變公屋供應的「租/售比例」，協助基層家庭直接置業。

重建置業階梯 重燃希望

事實上，樓價高、置業難的問題已經到了一個「禍延三代」地步﹗當一眾的父母連多年為子女供書教學的辛苦都願意捱過；到他們退休時，當然不想見到自己窮一生之力撫養、今天已學業有成的子女當「無殼蝸牛」。結果，有年長父母要把已完成供款的住宅物業加按，甚至把本應用作退休的「老本」都拿來支持子女置業。如此一來，本來明明足夠的退休金，都隨時因而變得不足，甚至可能要因此「重出江湖」﹗

因此，筆者亦贊成林太提出在居屋之上，增加一種新的資助房屋「港人首置上車盤」，讓年輕中產家庭以可負擔的樓價盡快「上車」。大家可能認為，政府資助月入5萬元（現時居屋入息上限）以上的家庭置業，是否合理﹖但事實是，現時即使是月入8萬、甚至10萬元的一對年輕專業夫婦，若單靠自己儲蓄，希望購買樓齡較新甚至一手樓單位，都會極為困難--縱使這樣的收入水平在全世界任何一個大城市，毫無疑問都會是中產階層，能相對輕鬆地置業。在這個背景下，林太建議的「港人首置上車盤」，以及增加「綠置居」供應，有望重建置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望。

當樓價高、置業難，由年輕人自己結婚「上車」的問題，向下延伸到生不生小孩，向上則牽連到父母／祖父母輩能否資助首期，變成禍延三代的問題；「土地房屋」實在不單是上屆政府的「重中之重」，更是整個香港社會「嚴重中之嚴重」的問題﹗我們實在需要更新穎的思維，才能構想與三代人福祉同行、更有效的解決辦法。

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