養老地產供需錯位背後：近80家品牌房企瘋狂湧進

億萬老人背後的「隱形剛需」，這幾年已成為各路資本垂涎的全新領域。

誰都無法否認，這裡潛藏著一個龐大的市場蛋糕。2013年底，我國60歲及以上老年人口已突破2億人，這當中蘊含的養老商機已達到4萬億元。在過渡到重度老齡化的2050年，超過60歲的老年人口將達到4.8億，接近歐盟28個成員國目前的人口總量，養老商機也增長至17萬億元，幾乎是2013年中國GDP的三分之一。

在這個被稱之為「銀髮經濟」的產業鏈條中，除了保健、醫藥等產業外，養老地產、老齡金融等亦成為「兵家必爭」之地。據時代周報記者粗略統計，目前已有保利、萬科、龍湖、華潤等近80家品牌房企進軍養老地產。

「蛋糕」誘人，但對於目前還缺乏明確盈利模式的養老地產來講，若真想品味出其中的「甘甜」，卻還需邁過幾重「大山」。

萬億市場下的「蛋糕」分食

人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將國內養老產業帶進前所未有的歷史機遇期。

中國老齡問題全國委員會和中國社科院的數據顯示，2013年底，我國60歲及以上老年人口已突破2億人。隨後20年，我國將年均增加1000萬老年人口，到本世紀中葉將迎來老齡化高峰，老年人口預計達4.87億。

贍養壓力空前。據中國人口統計數據顯示，2010 年中國老年贍養比約為8：1，2020 年全面建成小康社會時的比例將迅速降為5：1，2030 年為3.5：1；2050 年這個數字會飆升至2：1。

「國內多年貫徹計劃生育政策，家庭出現單獨或者雙獨的幾率非常高，這對於養老服務行業的需求凸顯出來。」亞豪機構總監郭毅對時代周報記者說。現實確已如此，在民政部的統計中，2010年我國老年人口消費規模超過1.4萬億，預計到2050年將達到17萬億元。

幾乎所有房企都在密切關注並研究這個領域，包括保利、萬科、綠城、綠地、富力等龍頭房企近年來均拋出了養老地產發展計劃。據某的統計，目前全國已經有超過80家房企進入養老地產領域，而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。

事實上，房企的熱情高漲並非一廂情願，國家在政策層面大力推動已經成為養老地產概念升溫的重要動因。

2013年9月，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱「35號文」），表明養老產業作為新興朝陽產業，逐漸成為「調結構、惠民生、促升級」的重要力量。

2014年6月，國土部與民政部、財政部、住建部等國務院四部門聯合下發《關於推進城鎮養老服務設施建設工作的通知》（以下簡稱「通知」），要求將養老服務、相關設施建設納入社會發展規劃、土地利用總體規劃和相關城鄉規劃。

日前，由北京市規劃委編製的《社區養老服務設施設計標準》中規定，新建社區級建設項目必須配建不少於800平方米的社區養老服務用房和不少於150平方米的室外活動場地的規定。

運營難題考驗企業耐力

分食者眾多，有所作為的則寥寥。能提供樣本借鑒的，尚僅有保利、綠城、親和源等為數不多的房企。

現實很骨感，馬拉松式投入正考驗著保利在內的每個涉足養老地產企業的耐力。

記者調研時發現，這個看上去很美的行業，出現了這樣的「怪現狀」：公立養老院一床難求，私立養老機構卻因入住率偏低而步履艱難，甚至已經有公司決定放棄。

去年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。這只是國內養老機構虧損的一個縮影。北京歐英明德養老產業諮詢有限公司副總經理邱浩浩告訴時代周報記者，能夠盈利的民辦養老機構，在全國範圍內佔比都比較低。

「在各路資本瘋狂湧進的當下，養老地產的運營、盈利模式卻尚未找到合適出口，」中國老齡產業協會理事烏丹星表示，國內很多的養老地產存在同質化問題，在內容上有缺陷，現在地產雖然沖在養老產業前面，但後續問題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運營、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

記者走訪了北京周邊幾個養老地產項目，這些項目目前還是以普通住宅銷售為主。以北京昌平區的太陽城項目為例，在這個佔地高達42公頃的龐然大盤裡，養老房源所佔比例僅僅一成有餘。「事實上，很多開發商的養老型項目更多的是一個噱頭，為了銷售型項目增加賣點。」全聯房地產商會副會長張雪舟告訴時代周報記者。

放眼全國，記者梳理後發現，儘管市場里已出現學院式、會員制、社區物業、保姆式等繁多的養老地產內容，但大家都還在「試水」，還沒有哪家企業敢拍胸脯說，已找到服務與盈利間的支點。無論是會員制、出售為主，還是租售並舉的方式，都顯得「後勁不足」，現金流、後續服務等成為困擾養老地產盈利模式的核心議題。

「目前養老地產市場需求尚未完全打開，而養老地產前期投入大、運營周期長、人工成本高，加上入住者支付能力有限，目前行業盈利狀況一般。」中投顧問高級研究員鄭宇潔如是告訴時代周報記者。

被高估的高端需求

一個明顯的現象，國內企業在進入養老產業時不約而同地選擇了「高端」，月均支出動輒上萬。同樣以太陽城項目為例，據時代周報記者了解，太陽城養老公寓採用會員制，分別為5、10、15及20年會員，最低的單間租金價格是20萬元起，為五年的房租，一次性付清入住。

「從2012年3月就開始預訂了，咱們這邊有120個房間，目前還剩40多個。」太陽城工作人員告訴時代周報記者，目前樓梯還處於施工狀態，大概今年7月才能入住。附近居民卻向時代周報記者透露，「建了兩年多都沒建好，人也不多，據說是資金問題才拖到現在。」

與太陽城類似的項目還有位於亦庄的遠洋椿萱茂。據了解，作為中美合作的首家高端養老公寓，椿萱茂成立於2013年8月，由遠洋地產、投資商CPM、美國最大的養老運營商之一Emeritus合作開發運營，共有81個床位。其工作人員向時代周報記者透露，該項目目前僅預訂出35個床位。

在有著歐美各國養老行業多年研究經驗的清華大學博士王勤看來，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多運營商無法盈利的一個重要原因。真正要做養老的企業，目前還在不斷試錯的過程當中。養老產業要迎來大發展，從人口的計算上，有5-10年的過渡期，眼下這個行業已有很多重複投資。

「能盈利的機構的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務專業，不是人海戰術，而是有專業團隊，這是很重要的。」王勤說，人才不足，對養老行業服務屬性認識不足，是目前房企遇到的大問題之一。

事實上，有投資機構做過調研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，也就是說，僅5.1%的老年人可以「滿足」這種高端定位。

這是一種矛盾存在。「現在政府並沒有一個相應的養老服務的保障措施，也沒有這方面的補貼。開發商如果想不賠錢，只能選擇高端。」在郭毅看來，現在養老需求確實存在，但是更多的是中低端的。開發商一窩蜂去開發高端項目，那隻能形成一種供需錯位。