房產稅真的能降房價嗎？

兩會期間，「房產稅」成為了熱詞，不斷被刷屏。人民群眾最關心的幾個問題是，「徵收房產稅對『我』有壞處嗎？」、「房產稅何時開徵？」、「房產稅真的能抑制房價上漲嗎？」、「房產稅來了，房子還能買嗎？」…...當然，在房產稅正式推行之前，這些問題都沒有標準答案。樓小姐翻了一些書籍材料，試圖在裡面找到解答。正好在辦公室的書架上找到這本《房地產經濟學 ABC》，其中對「房產稅究竟是什麼」做了這樣的解釋。

本文節選自《房地產經濟學 ABC》

文 / 陳淮

2011 年初起，上海、重慶分別開始了房產稅試點。在此前後，社會對此給予高度關注，各種「解析」滿天飛。一些媒體熱炒，說「房產稅是抑制高房價的『殺手鐧』」，很多人也確實寄希望於房產稅成為調控房價的「利器」。

把房產稅說成是調控房價的工具，這個說法並不準確。房產稅的性質是什麼?是財產稅，或者叫資產稅。有資產就要徵稅，這在各國皆然。但從來沒有聽說哪個國家是用此稅種來調控房價的。在 2008 - 2009 年世界金融危機中，美國經濟在「次貸危機」、「兩房危機」後陷人嚴重低迷。但即使如此，有誰聽說奧巴馬用減免不動產稅來刺激經濟了嗎?

房產稅對房價有沒有影響作用呢？肯定有。從短期看，一方面由於房產稅的開徵，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升，可能會把閑置的房子推向市場。也就是說，市場的供給會因為閑置的存量房加人而增加。另一方面，房產稅也使一些原準備買大房子的人顧及未來長期納稅的負擔而改為選擇較小的房子，由此而來，市場需求會相對縮小。供求關係的這種變化，當然會反映到房價中。但即使如此，我們也仍要明確無誤地強調，房產稅不是用來調控房價的稅種。針對不動產徵收資產稅，這是一項長期的制度建設。一旦開徵，將來不論房價的高低漲落，這項稅都將存在下去。

▲供求關係發生變化，當然會反映到房價中

資產稅是市場經濟下必不可少的一項稅種。有資產就要徵稅，我國很多人對此感到不解。這不奇怪。因為退回 30 年，我們這個國家中幾乎所有人都是「無產者」，家家都只能靠工資吃飯。那時，這個社會的基本制度是公有制，幾乎所有能叫做「資產」的財富只有一個所有者，那就是國家，或者叫做政府。當全社會所有人都是「現掙現吃」一族，每月的工資最多只能維持溫飽時，政府是沒法再向個人徵收任何稅的。

隨著改革開放的發展和人們收入水平的提高，大多數人的收入能夠實現「衣食有餘」了，政府就可以針對「有餘」的收入部分，向那些收入超過一定水平的人徵收個人所得稅了。如果這個「有餘」的部分不斷增大，大多數人都可以到銀行存錢了，也就是說，人們開始擁有金融資產了，政府就可以針對金融資產徵收利息稅，利息稅本質上就是資產稅。社會又發展了，相當一部分人不僅擁有金融資產，而且可以擁有不動產了，政府就可以針對不動產這種資產徵收房產稅。

▲當你擁有「有餘」資產

政府就開始徵收資產稅了

房產稅不是用來調控房價的，那這項稅的作用是什麼呢？從我國的現實情況看，房產稅的職能，或者說作用，主要是幾個方面。

一是提高存量資源的利用效率。我國城鎮現在缺房子嗎？也缺也不缺。說缺，是因為從長遠看，我們的城鎮住房總量還遠不能滿足全面小康社會的居住水平和城鎮化發展的要求。說不缺，我們也看到，在過去十餘年的住房建設中，相當一批住房被人「雪藏」和待價而沽，被閑置的存量住房和不斷產生的投機、投資性需求不僅造成很大的資源浪費，而且加劇了市場的供求矛盾和市場風險。這種情況是不正常的。

▲ 在Airbnb上，可以整租，也可以單個房間出租

就是在遠比我們收入水平高的發達國家，除了比爾·蓋茨那樣的富豪，很少會有人會超出自己的實際居住需要買房，或者買了房子既不自住也不出租，長期空置在那裡。在美國，別說超出自住需要的「二套房」一定會設法租出去牟利，就是自家實際居住的房子中有空閑的卧室，他們也一定會想方設法租出去。很多有過在美留學經歷的人都嘗試過這種住到美國人家裡面的「 Live in 」租賃方式。當然，中美文化還是有一定差異的。這種房東和房客合住在一套房子中的租賃方式，很多中國的房主恐怕不易接受。房產稅的第一個職能，就是通過對持有環節徵稅的方式，把那些閑置的存量資源動員到市場中，以此促進存量資源的優化配置，提高資源的利用效率。

二是調整中央和地方的財稅關係。這一條在我國現階段具有很強的現實意義和迫切性。過去這些年，人們對地方政府依賴「賣地」收入的「土地財政」現象多有抨擊，認為地方政府是不斷推高地價，從而導致房價猛漲的「推手」。

那地方政府為什麼要熱衷於推高地價呢？因為現有稅種設置，以及中央和地方的稅收分成比例下，地方政府的錢遠不夠花。現在中央和地方之間的稅收分配格局還是 1994 年「分稅制」改革時確定的。在這個格局下，地方政府的經常性收入最多只能滿足日常的經常性支出，用於推進城化、投資基礎設施以及建立和完善社會保障體系的支出沒有相應的稅收來源。

▲ 土拍收入是地方財政收入主力

那賦予地方政府的挖地鐵、建設城市公共設施、建設保障房、實行城市全民醫療保障等任務的錢從哪裡來？地方政府只能依靠稅外收入，就是賣地。這個問題多年前就已經暴露出來了。前些年一些地方政府提出的所謂「經營城市」，其實就是依靠城市的土地增值收入來滿足發展需要的思路。

那地方政府用於地方長遠發展的投入應當從哪裡來錢呢?在國際上，這個問題早就有明確答案。一靠發市政債。開奧運會、世博會得修地鐵，那就發行 30 年期、50 年期，至 70 年期的市政債券。政府只要「貼息」，就可以在很短時間內籌集起巨額的建設資金。二靠對不動產徵稅。根據國際經驗，在幾乎所有國家或地區，對不動產持有環節徵收的稅都是地方稅，而且這個稅種通常是地方政府的主要收入來源。「又要馬兒跑，又要馬兒不吃草」，那是無論如何也辦不到的。

這裡還需要特彆強調一點。從長遠看，房產稅與房價實際上是一種正相關的關係。地方政府收了不動產稅幹什麼呢？用於改善城市基礎設施和老百姓的居住環境，提供更好的社會保障。這些事情做好了，當地的房價當然就會上漲。地鐵通了，綠地多了，配套設施更完善了，房價能不漲嗎？房價上漲，地方政府就能夠徵收更多的不動產稅。因為各國的不動產稅和我國目前試點的房產稅有個共同點，都是從價計征的。地方政府在這樣一個循環中，自然樂於不斷改善城市的環境和基礎設施，提高城市的競爭力。

▲ 提高城市的競爭力，也有利於提高房價

三是推進資源節約。從本質上說，房產稅的目標其實還不是想方設法讓政府多收錢。因為這個稅種設置一定要有一個體現鼓勵性、保護性、抑制性和懲罰性的稅率。對節能省地、在合理必要範圍內的資產一定得實行鼓勵性、保護性的稅率，不征或只象徵性地徵稅。對過度佔有資源一定會實行抑制性稅率，對奢侈性住房則採取懲罰性稅率。這是一個在所有國家都通行的原則。政府絕不會為了多收稅而去鼓勵人們無節制地買大房子、好房子；相反，稅率設置一定是通過優惠稅率去鼓勵人們居住節約資源、與環境友好、更多分享社區共享資源的住房。

當然，目前在房產稅徵收上還有不少的理論性、法律性問題尚待進步探索、解決。大家是否注意到，我們上述關於房產稅性質的討論中用了兩個概念，一個叫「財產稅」，一個叫「資產稅」。

▲ 房產稅落地前還有許多理論問題需要探討

為什麼用了兩個概念呢？因為這裡面有個值得深究的理論問題。針對公民的財產所徵稅種統稱為財產稅。沒有財產自然不用繳納財產稅。把房產稅的性質定義為財產稅沒錯。但財產稅的徵收有個特點，這個財產得增值了政府才能徵稅，而且只能針對增值的部分徵稅。例如，人們通過合法收人獲得一筆現金，政府不能對這筆放在家裡的現金再徵稅。因為這些錢是人們繳納了個人所得稅後的「稅後」收人。政府再征，就是重複徵稅了。但是如果人們把錢存到銀行，謀取利息收人，政府則可通過利息稅的方式對這筆財產徵稅。既然只能在財產增值時才能徵收財產稅，這個稅種其實就應當叫做資產稅。我們此前曾說過，能夠帶來收益的財產就叫做資產。

但把房產稅叫做資產稅又會帶來新的問題。住房增值，其實只是房子所佔用的土地增值了，房子只有越住越舊，只有折舊，其本身怎麼會增值呢？增值的只有房子下面的土地。在中國，土地的所有者是誰呢？是政府。也就是說，房產稅本來應當向真正增值的土地這種要素的所有者征，也就是向政府徵收啊。

這個問題是我國特有的一個問題。因為只有我國，城市住房用地是「租」而不是「買」的。目前，很多學者正在力圖為這樣一個矛盾現象找出合理解釋。其實，我國房產稅試點的理論基礎中還有很多薄弱環節。我們也得承認，很多制度進步是無法事先設計出十全十美的方案的，只能先做起來，有問題再在實踐中完善。目前之所以是試點，就是因為還有很多不確定的問題需要進一步探索、解決。

來源：馮侖風馬牛fengluntalk