香港樓市：一顆隨時會引爆的炸彈

　　據5月22日香港媒體報道，反映香港二手樓價的中原城市領先指數，最新報103.35點，打破了1997年10月的102.93點的歷史最高位！目前正值歐債危機全面爆發倒計時之際，歐元區的有關國家正在為希臘一旦退出歐元區所產生的衝擊加緊作準備，而香港給人的印象似乎是準備以其歷史上的最高房價來應對歐債危機的爆發，這好比一個渾身綁滿炸藥的人正準備迎接撲面而來的大火一樣，筆者不禁替香港捏一把汗。

　　一旦在下個月中旬希臘大選中反對緊縮的有關黨派獲勝，希臘很可能退出歐元區並將導致一系列的連鎖反應：主權信用危機將在歐洲以多米諾骨牌的形式連續爆發，並將迅速地演變為歐洲的金融危機而且將很快地擴散至業已衰弱的歐洲實體經濟；與此同時，危機也將飛速地傳遞到亞洲。屆時以房地產為支柱產業的香港經濟必將受到巨大的打擊，並很快地演變為香港自身的危機。

　　自香港回歸以來，中央政府領導人曾多次慰勉歷屆港府領導人，希望他們抓住機遇，發展科技產業，實現香港經濟結構的升級和轉型以利香港經濟長期穩定、可持續的增長。但令人遺憾的是，以往各屆港府，尤其是即將卸任的特首曾蔭權，把回歸之前港英政府所推行的高房價政策發揮到極致，在其任內不遺餘力地推高房地產價格。

　　據香港媒體報道，4月份在香港舉行的「新特首·新政·新風」研討會上，恆隆主席陳啟宗表示對曾蔭權任內的土地房屋政策感到「莫名其妙」。針對2006年至2010年期間香港政府沒有賣地的情況，他認為只有兩個原因：一是「錯」同「蠢」，二是「有其他原因」。之後他又表示，當前香港社會矛盾叢生，與樓價上升有很大關係。

　　筆者完全贊同陳啟宗先生的看法：香港以往極度畸形的地產政策的確是造成香港社會日益不穩定的最重要根源之一。依筆者觀察，曾蔭權領導的港府絕對不是「不管」政府，相反的，它長期以來通過對土地的控制全心全意為大地產富豪的利益服務；與此同時，則人為地、長期地忽略廣大普通市民的住房需求，手法之一就是多年不賣地，並且一直抑制著公屋的建設和發展。其直接的後果是，港府去年賣地收入高達上千億，大地產商們也賺個缽滿盆滿，至於廣大普通市民的居住狀況則堪比悲慘世界！另據5月22日的香港媒體報道，香港房屋署建議公屋租金增加一成，這意味著租金水平也將超越1997年的水平！筆者對此無言，只是衷心地希望曾蔭權在其述職報告里，能把在其任內所實現的香港歷史上最高的房價和公屋租金水平列為其施政的「光輝」業績。

　　當然，把香港畸形房地產市場的現狀僅僅歸「功」於港府還是有失偏頗的。筆者在其他文章里曾經多次述及，2008年次貸危機爆發後，以伯南克為首的全球央行瘋狂地印鈔行為也是元兇之一。在美、歐經濟蕭條、全球債務過剩以及流動性過剩的情況下，各主要央行濫發的鈔票大量地進入亞洲以及其他新興市場經濟體。加之全球產能的嚴重過剩，泛濫的流動性蜂擁進房地產、股票等非實體經濟領域。香港只不過是全球泛濫資金的一個暫時棲息地而已，其高歌猛進的房地產市場也只不過是由來自各方的熱錢共同炒作而成的一個產物，未來一旦歐洲方面有任何風吹草動，上述熱錢必將流出香港，從而再次上演1998年的悲劇。

　　與香港突飛猛進的房價形成鮮明對比的是，香港的政治和經濟狀況暗流涌動，令人擔憂。限於篇幅，筆者僅舉數例如下：

　　1、作為香港經濟一個重要支柱的金融業早已經出現了不景氣的勢頭。從去年至今，各大投行已經裁員四到五次，而且繼去年獎金大幅度下滑之後，今年各投行的獎金水平「再接再厲」：在去年的基礎上繼續大幅度下滑！至於最近曝光的摩根大通「倫敦鯨」的覆滅以及摩根士丹利在facebook上市過程中的陰溝翻船，無論最終調查結果如何，兩個悲情故事的背後似乎都閃爍著一個共同的陰影：那就是為了挽救日益下滑的業績，兩家投行無所不為！而這只不過是當前全球金融業不景氣的一個縮影而已。眾所周知，金融從業者一直都是香港高房價的最重要買單人之一。在全球金融業日益下滑的情況下，屢創歷史新高的香港房價未來又由誰來買單呢？

　　2、香港經濟活力的一個重要來源就是香港市民以家庭和個人為主體的獨立創業精神，正是這種精神曾經造就了當今的香港富豪。但如今高企的房價和租金把眾多的家庭企業壓迫得叫苦連天，過去一年多以來不斷關張的老字號和街邊的商鋪，似乎隱隱地昭示著香港傳統家庭產業所賴以生存的經濟環境正在變得無法令人樂觀。

　　3、為大地產商全心全意服務的曾蔭權所領導的港府對民生問題一直以來都關心不夠，致使香港的通貨膨脹形勢日益惡化。除房價外，菜價、肉價、電價、交通費等悉數不斷上漲，香港目前的物價形勢可以概括為「沒有最高，只有更高」，而香港貧富懸殊問題之嚴重則已經名列世界前茅！隨著高房價所造成的經濟環境日趨惡化，過去幾年以來，香港的政治生態環境也變得日益惡劣，市民的怨言也越來越大。所幸的是，今年3月代表市民利益的梁振英競選特首成功。但即使梁振英上台後能夠大力推行公屋政策，建造公屋所需的時間恐怕難以讓他獲得一個寬鬆的施政環境。

　　2008年次貸危機以來，美國不斷地通過各種手段向他國轉嫁危機以復甦其房地產市場，歐洲正處於崩潰的前夜，而香港則以冠絕全球的高房價和高租金屹立於世界。環顧世界各國，日本、美國、西班牙等國的經濟先後潰於房地產等資產泡沫的崩潰。1998年亞洲金融危機期間，要是沒有中央政府的鼎力相助，香港只怕比美國早十年就體驗到房地產泡沫崩潰的滋味了。好了傷疤忘了痛，面對美國輸出危機，曾蔭權領導的港府照單全收，聽任並且故意縱容房價上漲；面對歐債危機的爆發，港府則是滿懷豪情地以其嚴重失衡的、毫無風險抵抗能力的社會、政治和經濟結構來應對，福兮禍兮？

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