黃奇帆:理想調控目標是普通百姓6、7年內買套房（2）

講到金融槓桿，要弄清楚金融對房地產的調控有兩種概念。金融調控首先是基本面的調控，就是貨幣政策，比如調整利率，調整準備金率，這不僅僅是對房地產的金融調控，是對天下一切行業都起作用，房地產作為一個行業，同樣要受宏觀貨幣政策的影響。我們這裡講的金融槓桿，就是指針對房地產的金融調控，是為了讓房地產健康平穩發展。目前，中國對房地產的金融調控可謂是五花八門，比如對房產商投資的信貸抽緊，比如提高首付貸款利率，比如出台限購、限價、限貸等措施。其實，這些措施都沒有擊中「七寸」要害。宏觀貨幣政策一旦確定，就應該實行統一的利率，按揭貸款就應當按照這種利率，不能今天可以優惠30%，明天就取消優惠，隨意改變。其實，金融對房地產最簡單最直接最有效的調控只需要一種，就是首付和按揭的槓桿比。當你為了大力刺激房地產，可以實行零首付，槓桿比達到100%，就會出現次貸危機，美國的次貸危機就是這種情況。另一種情況，為了緊縮房地產，實行零按揭，槓桿比為零。這是金融調控房地產的兩個極端。對政府來說，所謂金融對房地產的調控，只要討論在零首付和零按揭之間採取什麼比例。這個點就我們來說，老百姓購買的首套普通商品房，首付應該在30%左右；對第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要採取這樣的調控政策，運用好首付比這個金融槓桿，將按揭比例固定下來，目前採取的限貸、限價、限購等五花八門的調控措施其實都是可以取消的。

最後就是做好房產的配置格局。不管你房價調得多麼好，6—7年能買一套房，但總還有相當一部分困難群體拿不出錢買房，所以，在住房配置上，要採取「雙軌制」，由政府給這部分困難群體提供保障房。一個社會的住房供應不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七開，或者四六開的比例，具體比例可以根據每個城市的實際情況定，但住房配置「雙軌制」是我們社會應負的責任。

黃奇帆說，房地產是個消費品，跟供求有關，供過於求就跌，供不應求就漲；房地產也是個不動產，跟地價有關，不動產的要害是土地，土地要漲價，房產要折舊，所謂房地產保值增值，主要是土地的保值增值；房地產還是個商品，涉及生產和持有環節，與稅收有關，稅收包括持有環節的稅收和生產交易的稅收，生產交易的稅收會攤到買賣雙方的基數里去，會推高房價，而持有環節的稅收會增加持有成本，從而遏制房產消費；房地產同樣也是個資產品，當然也與金融槓桿有關，槓桿大了，購買力就強，就刺激房地產，而槓桿小了，購買力就弱，就會抑制房地產；房地產還需要「雙軌制」配置，「雙軌制」里的保障房系統是政府的公共服務，政府的公共服務不光是養老、醫療、教育、衛生、文化，還應該包含為困難群體提供住房保障。總之，我們只要把房地產系統的供求平衡、土地價格、稅收分量、金融槓桿、雙軌配置五個關鍵環節調控好了，就會促進房地產健康平穩發展，實現國泰民安。

重慶採取五個有效措施大力推進保障房建設，一是公事公辦公建公管；二是服務對象明確；三是開工率、竣工率和配套率同步推進；四是避免兩個「黑洞」；五是實現投融資平衡

談及如何搞好政府的保障房建設，黃奇帆說，重慶認真貫徹落實中央有關保障房建設的政策，著力採取了五個有效措施來推進。

第一，保障房是政府的公共服務行為，應當公事公辦公建公管。政府要保障社會的衣食住行，保障養老、醫療、教育、文化和衛生，保障房作為住房裡邊的一項重要內容，就應當由政府來提供服務，由政府組織相關的土地儲備公司，負責房產建設，由政府成立公租房管理局，負責管理。在美國、新加坡、香港，保障房都是由政府作為法人統一建設管理，資本主義都如此，社會主義更應如此。我們不允許各個單位用集資建房的模式來建公租房、保障房，那樣極易出現權力尋租，造成新的不公；另外我們也不鼓勵私人老闆來建公租房、保障房，老闆要追求利潤，我們既不能強迫老闆來干費力不找錢的活，也不能因此而抬高了公租房、保障房的建設成本。

第二，服務對象明確，就是三類人：一是進城有工作的農民工；二是新生代的大學畢業生；三是城市原住民中的住房困難戶。我們這三類服務對象特徵明確，不會出現「渾水摸魚」現象。讓當官的、機關幹部、富裕人群去模仿農民工，模仿不了；讓40歲的大學生，假冒二十幾歲剛畢業的大學生也不行；住房困難戶是指家庭人均住房面積在15平方米以下，三口之家只有三十幾、四十平方米，長期住在很擁擠的地方，隔壁鄰居都知道，一調查就清楚。現在很多地方把收入作為能否享受保障房的主要標準，但國內目前的徵信系統很不完善，而且登記管理的操作體系也很分散，在居委會、街道登記，它們不是權威部門，要居委會、街道去甄別、核對申請保障房對象的收入很麻煩，也搞不清，還容易出現灰色問題，這樣還不如把特徵群體搞得簡單而好操作。同時，我們對這幾類人取消戶籍限制，不管是外地還是本地的，只要到重慶來工作，就可以申請保障房。從目前已經進行的三期配租情況來看，我們這個標準非常合理有效，基本沒有發現有「渾水摸魚」的。

第三，保障房的開工率、竣工率和配套率同步推進、一起考核。保障房一旦開工，我們要求兩年至兩年半必須竣工。竣工的同時，要把保障房周邊的配套搞好。你在郊區弄一塊地，兩年半以後造好了，但水電氣不通，公共交通不到位，學校醫院不配套也不行，這樣的保障房即使建起來也沒有意義，老百姓不能安居，所以「三率」必須同步推進。

第四，避免兩個「黑洞」。保障房最怕的是形成一個無底洞，今年造的保障房給了今年困難的人，他拿去以後，隔幾年變富了，重新買了商品房，保障房不退出來，而是當商品房賣掉，還賺一大筆。這樣，一方面就有很多人削尖腦袋、弄虛作假來申購保障房，另一方面，政府的保障房資源，造出一批分掉一批，有去無回，年年要造保障房，永無止境，這不行。為此，我們立了一個規矩，公租房到老百姓手中，租滿5年後可以成本價購買，但以後要出售時，必須賣給公租房管理局，形成政府保障房的良性循環。這樣，後門關上了，就沒有炒作的價值，沒有資本的利益輸送，也就沒什麼人想投機來鑽營這件事，反而朗朗乾坤，沒有腐敗。這樣，既可以防止出現經濟適用房那樣的利益輸送「黑洞」，又可防止無休止地修建公租房產生的資金「黑洞」。

第五，實現投融資平衡。我們3年造4000萬平方米的公租房，去年開工了1300多萬平方米，今年又開工了1300多萬平方米，明年還要開工1300多萬平方米，總共要花1400億元，資金怎麼解決？300億元是土地劃撥，我們儲備了幾百萬畝地，拿出4萬畝造公租房，這4萬畝地的價值大體上有300億元。同時，政府財政出300億元，其中包含中央財政、建設部給我們建設廉租房、公租房的補助。剩下的800億元，我們向銀行貸了350億元，又向社保基金、保險公司、中央大型國企借了近500億元，目前這800億元也已到位。建設資金籌措到位後，關鍵是今後幾年如何將這800億元的本錢和利息還掉。支付利息方面，我們大體上算了個賬，1400億元造的公租房，租金完全可以償還800億元的利息，還本方面則有兩個途徑：一是通過租售公租房的商業配套設施，可逐步償還400億元的貸款本金；二是重慶《公租房管理暫行辦法》規定，居住滿5年後，公租房可以向特定對象出售，銷售價格按綜合成本確定。按此測算，出售30%的住房，也將實現400多億元的進賬。這樣就可以把賬給平衡過去了。

黃奇帆說，重慶通過上述五項措施來推進公租房、保障房建設，去年建了50萬套，佔全國570萬套保障房建設任務的近9%，今年我們繼續建了50萬套，佔全國1000萬套保障房建設任務的5%。重慶建設的100萬套保障房，一半是危舊房、棚戶區改造形成的安置房，一半是公租房。目前，重慶的公租房已經通過搖號配租了三次，為5.5萬戶家庭、十幾萬人提供了住房保障，今年內還將繼續組織搖號配租，最近的一次就在11月23日，還將有更多的老百姓因此實現「居者有其屋」的心愿。

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中國市長協會 和「中國市長論壇」

中國市長協會是由全國各城市現職市長、副市長及直轄市的區長、副區長參加組成的、具有法人資格的社會團體，於1991年8月經國務院批准正式成立，現有會員約6000名，遍及全國658個城市。

由中國市長協會主辦的「中國市長論壇」迄今已連續舉辦八屆，此次在安徽合肥舉辦的「2011中國市長論壇」主題為：轉變城市發展方式，提高城市發展質量，推進「十二五」規劃的科學實施。(記者 商宇)

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