十分鐘說透：高房價與哪個因素最密切？

一、一個小故事。有人總喜歡說高房價是房屋成本高造成的結果。所以按這個邏輯，就把高房價的賬算在了土地財政的頭上。說老實話，土地財政肯定是高房價的原因之一，但要說就是高地價造成了高房價，非常欠妥當。咱講個故事來說明。張三做生意打拚，手裡有錢了，就想提高生活品味，提升生活檔次。他一家四口人，大兒子喜歡籃球和足球，二女兒喜歡錶演藝術。一家人商量著改善居住條件，相中了一個高檔小區的一套房，這套房子的樓上住的是姚明，樓下住的是蔡明，對門住的是退役足球國腳李明。房地產開發商通過銀行貸款和高利貸的方法，建成了這個地理優勢明顯的小區，把房子賣得差不多了，還清了借款，穩住了神，只剩最後幾套房源，自然促銷的優惠提也不提了，而且還要加價呢，其中張三想要的那套房子現價500萬，而且要一次性交清。張三雖然覺得貴了點，攢的錢總共也就500萬，這下子要花光了。但妻子為了兒子成長，兒女們抵擋不住偶像的誘惑，都主張買這套房。最後就成交了，錢房兩清。在這個故事中，張三深知賺錢不易，做生意也要保持一些流動資金，但這套房了對兒子們太重要了，特殊優勢的誘惑下，人們很難保持理性思考。二、包括地段優勢在內的房屋綜合優勢是客觀存在的，政府部門不收其利，別人會收走，那會更加不公平。這套房子高房價的形成，主要是整個小區地段優勢和這套房子特殊優勢結合起來的優勢地位形成的。與拿地成本和建造成本系也有點聯繫，但更主要的顯然還是成功人士扎堆居住這個特殊優勢與高房價的關係最大。這個小區的地段優勢顯然已經有了一個衡量尺度，就是房地產開發商的拿地成本；但優勢人士扎推居住卻沒有衡量尺度，這個優勢帶來的財富其實被房地產開發商獨自享受，當然開發商前期付出的宣傳等費用也是成本，但引來金鳳凰的成本顯然會遠遠小於帶來的收益。純地段優勢的成本已經包括在地價中；引來金鳳凰的收益遠遠大於成本，但大多數人認為要歸功於開發商的經營水平，宣傳到位、賣房有方才引來了金鳳凰，其中收益自然要歸開發商所有。但無論如何不能否認，這些金鳳凰們能來到這個小區，在於除了這個小區的地段優勢外，還有其他原因。比如，政府部門集中在附近，大型企業集中在附近，等等。在房地產開發商付出的地價成本中，根本涵蓋不全這些本該屬於地價成本的全部優勢。從這個角度來說，開發商還要交納更多的收益給政府，比如通過土地增值稅和所得稅的方式，因為即使政府不收稅，就會盡數落入開發商要包。如果要按批評土地財政的某些學者說法，高地價導致了高房價，降房價就要降低土地出讓金。可是張三那套房子，即使是零地價成本，房地產開發商也要賣500萬啊，因為有人買，即使張三不要，別人也要買走的。三、高房價是因為值這個價碼，儘管對部分買房者不合理，但解決住房難這個問題要通過其他政策措施，而不是說通過降低地價成本來降低房價，那樣做的話，後果更嚴重。地價高，是因為這片土地值這個價錢。即使政府不抬高土地出讓金，這片土地也值這個價錢。政府不收地價成本，那麼土地的地段優勢在內的綜合優勢所形成的收益，就會全部被開發商拿走。通過攻擊政府土地財政，為房地產開發商抬高房價轉移民眾怒火，用心極深啊。如果真的按學者們所說，如果在其他配套措施不力的情況下（比如土地增值稅不能應收盡收），地價成本降了，房價卻虛以應對一番後猛漲，或者其他手段轉移，那將會帶來更大的財富分配不公。人們在受高房價盤剝的同時，卻無法享受高地價所帶來的福利，社會貧富差距和社會保障必然產生更大問題。現在土地財政的問題，最關鍵的是正確使用賣地的錢，而不是賣地的錢該不該讓政府收。但願人們能正確認識，別被人家忽悠。
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