中國樓市調控歷程回顧

調控十年祭 孟曉蘇 2013年3月4日

【調控十年祭-序言】發布細則本想左右話題卻遭一片噓聲。這是庸政的迴光返照。告別斯政，撰文以饗，篇目如次：房價越調越漲；禍起保障住房；雙緊打壓供量；拍賣製造地王；麻藥錯當醫方；統計玩弄智商；限購埋下暗傷；彼此罵得挺臟；有人折騰誤國；有人實幹興邦；再給後任畫杠；新銳治國有方。

【調控十年祭一、房價越調越漲】歷史數據表明，我國房價在增加供應和鼓勵購房時平穩，在調控與限購時猛漲。調控負作用已在實踐檢驗真理目前彰顯謬誤，值得國人反思。換屆後錯誤政策雖有望成為歷史，但它造成的影響仍會發酵，斯德哥爾摩綜合症會繼續綁架人們思想。中國如何不致重蹈覆轍？

【調控十年祭二、禍起保障住房】1998年我擔任組長的房改課題組早已提出：由政府建立廉租住房體系。但主管部門十二年曠課不干事，反要商品房切小代替保障房。逼得對價格最敏感的低收入者去找市場，當然承擔不起商品房價。多年不建保障房誰失職？調控把民怨引向商品房建設者與購房百姓。

【調控十年祭三、雙緊打壓供量】把怒火引向開發商策略真高，輕易把不建保障房責任洗脫了。打壓開發商當然不能給供地和貸款，於是緊縮銀根緊縮地根。其實肉價貴了應當多養豬，香港當年用增供兩萬五千套來降低房價，調控卻用減少供應抑制房價。明明調反了，卻怎麼提醒也聽不懂。

【調控十年祭四、拍賣製造地王】為遏制房價上漲，2004年出台土地新規一律招拍掛。從此地價飆升地王頻現成為一大景觀，土地財政從幾千億急劇升到3.3萬億，佔地方財政比重高達70%。為維護土地壟斷經營，農民小產權房被稱為違法年年喊打，允許農地流轉與維護農民權益等都流為空談。

【調控十年祭五、麻藥錯當醫方】面對房價越調越漲，發現只打壓生產不夠，還要抑制需求。三年前開始史上最嚴厲調控，矛頭直指購房者。我曾把限購比做打麻藥，可糊塗醫生錯把麻藥當成醫方，越打毒癮越大。購房民眾被扣上投機投資和騙購帽子，調控走向擴大內需發展城鎮化和市場化的反面。

【調控十年祭六、統計玩弄智商】房價是統計出來的，聰明人當然可以修正。2006年調整統計口徑，當期預售計入房價顯得低；2010年上漲21%卻宣布僅上漲1.5%；2011年把同比改成月環比讓人看不出上漲。而修正數據就像整容，把醜女變天仙上漲變為下跌。此等數據怎麼讓人信？把台下當傻瓜了。

【調控十年祭七、限購埋下暗傷】限購不僅造成供不應求，而且玩弄限售高價房的把戲。某些城市房價漲幅怎麼調控下來的？原來對高價房暫不發預售許可，取得預售證也限售，人為造成低價盤居多。房價雖暫時壓下來了，可高價樓盤總得賣吧？埋下地雷讓下屆趟，這些人不是犯壞就是缺心眼。

【調控十年祭八、彼此罵得挺臟】近年上下指斥惡罵已成惡習。高層領銜開罵，說開發商漲房價是有血液病。開發商則開罵政府靠土地搶錢，兩邊競演先殺豬還是先殺驢的鬧劇，老百姓發現都不是好東西。可老百姓也不能免挨罵，被斥之為投機投資或騙購。哪有和諧社會？早為房價罵翻天了。

【調控十年祭九、有人折騰誤國】狠命掐住脖子有什麼後果？全身抽搐隨後昏迷。兩次嚴打主導產業使相關產業陷入困境。2007年抑制內需使經濟跌入谷底，海嘯臨頭方猛醒，趕緊四萬億拉動；隨後又開始一輪新的打壓。如此折騰使十大振興產業很快成了過剩重組產業，股市更是跌得慘不忍睹。

【調控十年祭十、有人實幹興邦】2008年換屆使治國之才進入高層。他最早提出面對外需減退要靠內需拉動經濟。他從遼寧帶來棚戶區改造經驗，推動全國保障房建設，召開三十多次會議並踏看實地催督落實。五年開工建設保障房2300多套，在緩解低收入者居住困難同時，給丟人的調控挽回點面子。

【調控十年祭十一、再給後任畫杠】本已是最後一次會議還要立規調控，以固執給調控划上完敗的句號。趕在兩會之前出台有何用意？影響兩會輿論施壓後任。卻不料連阿諛權貴的官方媒體也看不下去，全社會都問您出什麼毛病啦？趕緊再出細則的細則挽回影響，既然沒人認可就別現眼了。

【調控十年祭十二、新銳治國有方】現在人們擔心換屆後會不會蕭規曹隨？這擔心太沒必要。新任領導在十八大後多次講清發展理念與經濟政策。是富於實踐經驗、領導經驗的經濟專家。新任領導的拉動內需、推動城鎮化、重啟改革等政策將使中國發展充滿希望。人們是贊成發展還是擁護打壓呢？

【調控十年祭-結語】延續十年的調控足以讓我黨反思執政能力，在諸多方面吸取教訓。死盯房價者鑽進牛角出不來，使社會陷入房價是非，忘了還有發展經濟提高收入建成小康社會目標。調控不僅推高房價，還把經濟與社會思維引入死胡同。調控啟發人們思考：我國政治體制與約束機制出了什麼毛病？

媒體盤點：樓市十年九調 房價屢調屢高

2013-03-02 22:01:18　來源: 新華網(廣州)

新華網北京3月2日電 從2003年的「18號文」，到隨後出台的「國八條」、「國六條」、「國四條」、「國十條」、「新國八條」，再到最新出爐的「國五條」及其細則……10年里，國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控。這10年，樓市的風吹草動牽動人心。

10年持續調控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。

第一季：為房地產業正名（2003－2004年）

2003年7月，國務院常務會議認為，「促進房地產市場持續健康發展，有利於擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。」

「18號文」開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產業為國民經濟支柱產業。2003年8月，央行下發通知，對房地產企業和項目加大信貸支持。

在利好刺激下，興起的房地產市場贏得了快速發展，很快成為經濟增長的重要引擎之一。就在此時，2003年12月，隨著北京世紀第一拍，「地王」首次橫空出世。

第二季：降溫（2005－2008年）

2005年4月，國務院常務會議認為，「目前房地產市場存在主要問題是：房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產市場秩序比較混亂。」2006年5月，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，認為「房地產領域的一些問題尚未根本解決。」

在此之前，央行已於2004年底開始緊縮「銀根」，商品房開發資本金比例上調、加息接踵而至。2005年3月，國字型大小條文首次出現，「國八條」出台後不到半年，更嚴格的「新國八條」進一步加大調控力度。2006年，更具針對性的「國六條」出台，隨後，「限價房」應運而生。

在今天看來，這一輪調控頗有「先見之明」，且房價上漲並沒有像後來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房價上漲的一段「黃金期」。以北京市為例，新建住房均價從約5000元／平方米飆升至15000元／平方米，漲幅達200％。

第三季：緊急救市（2008年下半年—2009年）

為應對全球性金融危機對中國經濟的衝擊，樓市成為支持經濟穩定增長的一劑強心針。2008年12月，國務院常務會議指出，「進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。」

隨後，二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免徵時限由2年延長至5年的等刺激政策給房地產釋放了活力。

這一輪「政府托市」，是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉，為經濟穩定增長貢獻了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入「報復性反彈」。

第四季：全面加碼（2010年至今）

2009年12月至今，國務院先後5次常務會議研究房地產市場調控。從最初的「隨著房地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視」，到「近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭」，到「部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放鬆」，再到「支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策」，樓市調控一直沒有放鬆。

2010年開始，全面加碼的調控政策相繼出台。「國十條」祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低於四成，房貸利率上浮10％，當時被稱為史上最嚴厲調控政策。一年後，以限購為主要內容的「新國八條」打出了「殺手鐧」，全國36個城市先期納入限購範圍，此後限購範圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50％。限購、限貸、限價三管齊下。

2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。但總體上，房價這頭「脫韁的野馬」只是放慢了些腳步而已。

沒有劇終：樓市調控需精細化

業內人士總結十年調控的一個「共性」是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。中國房地產學會副會長陳國強說，「限字令」歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

來自不同領域的代表委員表示，過去的調控措施主要在一手房上發力，二手房交易一直難以有效監管和調控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠將一手和二手市場結合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。

由於購房需求是多樣化的，「一刀切」的政策難免傷及無辜。陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區分。

中國房地產十年調控那些事兒：未解決根本問題

2013年05月09日 來源：投資有道

房價越調越漲，禍起保障住房，雙緊打壓供量，拍賣製造地王，麻藥錯當醫方，統計玩弄智商，限購埋下暗傷，彼此罵得挺臟……-中國房地產開發集團總裁孟曉蘇《調控十年祭》

原本從沒打算賣房的沈先生如今卻蠢蠢欲動，他家附近的中介告訴他，如今的二手房漲勢正盛，正是賣房的好時機，且「國五條」上海（樓盤）細則剛頒布不久，目前沈先生賣的房子還有可能不按照20%稅率徵稅，沈先生現擁有兩套房。

3月，陳太太也按照中介的「指導」，與丈夫前往民政局排隊離婚，以便於他們購置一套學區房。

陳先生名下已有2套房，為了置換其中一套房而避免20%的個稅，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就選擇同妻子「離婚」並且「凈身出戶」。

有中介透露，自新國五條頒布以來，光傭金收了60萬。上海地方細則出台夜，上海樓市已如脫韁野馬般狂奔。自3月1日新國五條細則出台之後，上海樓市的成交量就屢創新高，至第三周（3月11~17日）的成交量已經打破近127周來的新高。在3月最熱銷的30個樓盤中，有20個盤的價格出現明顯上漲。量價過熱程度都已經超越2010年四季度上海樓市狂奔時的水平，當時引來的是限購和房產稅這兩條歷史上最嚴歷調控政策。

可見，樓市正在上演瘋狂一戰。自2003年，國務院發文稱，房地產業由於關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。隨後暗暗膨脹著的房地產泡沫開始明目張胆的充斥整個房地產市場，而房價則呈螺旋式、前進式上升，故而有「調控十年，房價越調越漲」之說。毋庸置疑，調控的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什麼原因導致了如此局面？調控中涉及的幾方又是怎樣進行博弈的呢？

新「國五條」後的瘋狂

據克而瑞上海機構的數據顯示，3月第三周一手商品住宅的成交量達到39.46萬平方米，這是自2010年10月以來的單周最高水平。3月16、17日的周末兩天又有14個樓盤上市推新房源，而且都獲得了熱銷，預期第四周的成交量還可能再創新高。整個3月樓市的成交量也可能突破140萬平方米，成為2010年以來近40個月的新高。

數據還顯示，在3月前18天成交面積排名前30的樓盤中，有20個盤的價格出現明顯上漲。其中，成交面積排名第一的御沁園是純新盤，但其首期推出的204套公寓，開盤當天卻引來了500多人搖號搶購，幾乎可以把下一批的房源也搶購一空。排名第二的萬盛金邸3月份成交的274套房源均價達到10498元，比其1月份開盤成交的274套房源均價9515元上漲了10.33%。

在2010年9月2日上海房管局下發的《關於進一步加強本市房地產市場監管，規範商品住宅預售行為的通知》中規定，開發商銷售方案中申報「一房一價」，如果銷售價格需要上浮的，應重新申報備案。因此，開發商都是在申報價下浮的20%期間內賣房。如今大多樓盤的價格漲幅已經接近20%。這就意味著，在售房源要重新申報漲價太困難，很多開發商都是頂著最高申報價在賣房，否則就漲的更多了。

「已經有多個樓盤的營銷總監在說，樓市過熱程度實在太超乎想像，早知道當時申報的時候把價格再調高點。」克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴記者。　　另外，有數據顯示，3月上半月在全市僅46套別墅的新增供應下，成交量卻高達370套，是去年同期的2.55倍；供不應求導致的是價格快速攀升，上半月別墅的成交均價達到27482元/平方米，比去年同期上漲11.7%。

3月30日，上海正式公布滬版「國五條」樓市調控細則，對出售自有住房能核實房屋原值，按照規定應徵收個人所得稅的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。對於個人轉讓自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免徵個人所得稅。對於這一實施辦法，業內人士表示「溫和保守」，基本延續了國務院調控政策。因此，很多人擔心，此次調控又像是虛晃一槍。

十年調控，越調越漲

十年來的調控也催生出一些很有規律的現象：新一輪調控出風聲緊。買家觀望，成交下降，開發商延遲推盤，銀行收緊銀根，土地市場陰風陣陣，樓市呈現暫時的偃旗息鼓。但隨後的半年甚至最短的2~3個月內，成交回升，「日光碟」重現，銀行放鬆政策，隨後房價回到高位甚至高於調控前。這些場景反覆上演。

2011年1月26日，「新國八條」登場，限購嚴格意義上成了禁購，二套房首付達到了六成。之後的第二天，上海房產稅試點正式落地，2月1日，上海版細則「滬九條」出台。

該調控頒布之後，加之受整體經濟形勢不濟的影響，樓市出現短暫性冷局。據相關數據統計，2011年上海樓市共計成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共計成交面積729.8萬平，同比萎縮24.9%，為2006年以來最低水平。但是，在經歷了一段政策適應期以及受到傳統樓市旺季的利好影響後，2012年樓市逐步回暖，5月份達到調控後的最高水平。

到了2012年6月，在央行三年半以來首次降息以及首套房房貸利率優惠進一步擴大的刺激下，成交量飆升至100萬平方米以上的高位。然而就在「金九銀十」變「銅九銀十」，業內普遍認為年末樓市不會再有起色之際，成交量卻一路飆升，2012年12月超過120萬平方米的成交量更是創下自2011年以來的最高月度值。此次調控再度失敗。

追溯到3年前，2010年1月10日，國務院公布「國十一條」-《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。4月出台「國十二條」，之後上海房管局聯合三部門發文規範二套房標準-認房、認貸、認調查。緊隨其後，2010年9月「國五條」出台，上海版細則「滬十二條」也在當年國慶假期的最後一天公布。可惜的是，儘管被稱為「調控年」，2010年上海的房價也達到了頂峰。據克而瑞數據顯示，2010年上海商品住宅均價突破2萬元每平米大關，達到22370元每平米，同比2009年上漲40.9%。

縱觀十年來的每一次調控，莫不如此。

調控未解決根本問題

眾多業內人士總結十年調控的共性是，調控過多在抑制購房者需求上做文章，歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。但是，要知道，購房的需求只是被「抑制」，而不是「消失」。因此，不斷抑制的購房需求，必然會在某一點爆發。

SOHO中國董事會主席潘石屹在近期舉辦的博鰲論壇上稱，應該反思一下調控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地產調控，前5年還是更多地從按揭貸款的首付比例這方面去調整，最近幾年的政策，更多地用行政手段去調控。當我們一個思路、一種方式使用了10年還沒見成效的時候，就應該要反思一下了。

業內普遍認為，房價屢調屢漲的深層次原因在於地方政府依舊很依賴土地財政收入，這樣便導致上行下不效，中央調控政策到了地方便大打折扣。

有統計數據顯示，2006年全國土地出讓收入達7000億元人民幣；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達1.59萬億元。2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設用地計劃穩中有增，存量國有建設用地供應量加大，全國土地出讓合同價款2.69萬億元。據了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達9100多億元，約相當於同期全國地方財政收入的35%。2009年中國土地總收入達1.59萬億元，相當於同期全國地方財政總收入的46%左右。

另據克而瑞數據顯示，2004年國土部規定經營性用地將通過招拍掛出讓後，上海住宅用地的價格呈現出波浪式上漲趨勢。2005年上海住宅用地成交均價為3127元每平方米，2006年則下降至1811元每平方米，2007年反彈至3828元每平方米，2008年由於受到金融危機的衝擊，住宅用地均價出現下跌，為3393元每平方米，而在隨後的兩年又出現爆髮式上漲，2009年7143元每平方米，2010年均價破萬，達到10574元每平方米。

合理調控，保護剛需

上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅認為，房價之所以居高不下，從實質上來講主要問題就是中央財政和地方財政分配製度的不合理，地方政府難以通過土地財政的運行模式保證地價、房價。在中央和地方政府財政體制不改變的背景下，房地產的調控失去作用是必然的，最終的效果肯定也是令人失望的。

另外，由於購房需求的不同，以往的調控很大程度上誤傷了一些購房群體，讓很多改善性需求者不得不在政策的邊緣徘徊。實際調控應該保證切實需求者有房可購，而非進行「一刀切」的抑制。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，本次的新「國五條」細則在這方面有一定的突破，主要堅持的還是「去投機化」的目的，主要針對的是投機購房者。

從調控手段來講，二手房交易20%個人所得稅主要是針對短期內（5年內尤其是1~2年的短期投機客）投機行為而徵收的資本利得稅，通過這個稅收動作，一定程度上將短期內投機性的購房者或投機客擠出房地產市場，防止整個房地產市場再把房產當做投機的工具從而弱化房地產本身的投資屬性，讓房產回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

張宏偉說，現階段行政手段與經濟手段、市場手段並行使用，為以後以限購為主的行政化手段退出做鋪墊。從這個角度來講，此次調控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重複和強調，經濟手段、市場手段調控將深遠影響整個房地產市場的格局及未來走勢。

中國樓市調控十年歷程回顧(2001--2010)

樓市十年：經歷四輪調控 中央與地方持續博弈共存

2013-01-1110:16:44第一財經日報

2003年至2012年間，我國房地產市場經歷了十年四輪調控，中央與地方兩級政府持續博弈，地方的執行力度對調控效果產生了較大影響。在中央領導層過渡的關鍵時期，為保持政策的穩定性和連貫性，房地產市場更需要保持平穩有序。

我們預計，2013年房地產市場調控的維穩宗旨不變，而地方政府亦將在中央調控政策的框架範圍內尋求新的博弈空間。

2012年年末，中央政治局會議又提出「加強房地產市場調控和住房保障工作」，預示著住房保障和市場配置的「雙軌制」將並駕齊驅，房地產市場將呈現市場和保障的均衡發展。

2012年恰逢始於2003年的我國房地產市場調控十周年。這十年中，歷經四輪調控，調控力度逐步加深、調控手段日趨豐富、調控範圍不斷拓寬。除2008年末至2009年中為刺激性的調控外，其餘三輪均為抑制性調控。通過對不同時期調控歷程的分析看出，歷次調控內容主要圍繞土地、金融、財稅、行政等方面展開，且三輪抑制性調控無一不是將矛頭直指「房價過快上漲」。

對房地產市場調控的十年，也是地方與中央兩級政府關於調控問題博弈的十年。地方政府對調控政策的執行情況，最終決定了調控政策的實際效力，進而影響調控效果。而地方政府的執行力度則與市場量價走勢緊密相關。

事實上，房價漲跌幅越大，兩級政府對調控的決心和執行越統一。而房價處於漲跌小幅變化期間，兩級政府博弈深化，地方對調控的動力不足，政策執行的彈性增加。尤其是當房價緩慢回落時，即調控效果初顯時期，兩級政府博弈最為強烈。

如果說房價的漲跌情況是地方政府博弈的首要考慮因素，決定了政策執行的鬆緊方向，那麼，成交量低迷的程度則是各地政府調控政策微調的直接動力，決定了微調的尺度。房地產市場遵循明顯的「量在價先」規律，而成交量的走勢直接關係著地方政府的財政收入，因此地方政府對成交量變化尤為敏感。

在房價小幅回落前，往往成交量已累計了一段時間的下滑，此時地方政府放鬆政策執行尺度的衝動尤為強烈。2008年上半年及2011年下半年樓市成交下滑之初，部分地方政府便開始放鬆已有政策執行力度，甚至另闢蹊徑，尋求政策微調空間以拉動成交。

因此，我們從十年四輪的調控歷程可以清楚地看到，樓市的調控效果很大程度上受制於地方政府的執行力度；房價走勢影響了兩級政府的博弈程度；成交量冷暖則左右了地方政府的微調尺度。而2013年的中國房地產市場，依然將在中央和地方兩級政府的博弈中繼續前行。??

中國房地產調控的壯舉：8年調控74次，舉世震驚！

2003-2010房地產調控政策路線圖

2003年

2003年4月121號文件拉響宏觀調控警報

中國人民銀行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之後，中央政府第一次採取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。

2003年8月國務院明確將房地產業作為國民經濟的支柱產業

國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文件），將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義，要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應政策，調整住房供應結構，增加普通商品住房供應，加強對土地市場的宏觀調控，對於高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。

2004年

2004年3月8·31大限提高拿地「門檻」 調控開始

繼2003年7月國務院發文嚴格控制土地供給之後，國土資源部、監察部又聯合發文，嚴令各地須在當年8月31前將協議出讓土地中的「遺留問題」處理完畢，否則國土部門有權收回土地，是為「8·31大限」。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。

2004年10月央行十年首次宣布上調存貸款利率

中國人民銀行決定從2004年10月29日起，上調金融機構存貸款基準利率並放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區間。金融機構（不含城鄉信用社）的貸款利率原則上不再

設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。對金融競爭環境尚不完善的城鄉信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮係數為貸款基準利率的2.3倍，貸款利率下浮幅度不變。

2005年

2005年3月房貸優惠政策取消調控涉及消費層面

央行決定調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優惠利率；對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產的政策調控力度進一步加大。

2005年3月房地產稅改革深入

財政部副部長肖捷在出席「中國發展高層論壇」時表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今後一段時期將重點推進房地產稅改革。

2005年3月國八條出台調控上升到政治高度（老國八條）

國務院出台八點意見穩定房價。一是高度重視穩定住房價格；二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

2005年5月七部委意見發布（新國八條）

國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為加強宏觀調控的一項重要任務。

2005年9月銀監會212號文件收緊房產信託

2005年9月底，由銀監會制定的房地產信託管理文件（即「212號文」）開始下發至各地銀監局。該文件全稱《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》，《通知》對房地產信託發行門檻進行了嚴格限制。

2005年10月國稅總局重申二手房交納個稅

2005年10月11日，國家稅務總局發布了《關於實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發[2005]156號），文件正式明確了個人買賣二手房必須交納個人稅。文件明確，在辦理二手房過戶時，要做到各稅統管，不能只負責徵收契稅，其他稅種如營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行徵收。

2006年

2006年4月房貸利率再次上調調控捲土重來

4月27日央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息後短短一年多時間裡再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

2006年4月房貸利率再次上調調控捲土重來

4月27日央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息後短短一年多時間裡再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

2006年5月國六條出台

5月24日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施，新一輪調控大幕開啟。

2006年5月國務院出台限制套型90/70政策

5月29日國務院辦公廳出台《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發[2006]37號），人稱九部委「十五條」，對「國六條」進一步細化，而且在套型面積、小戶型所佔比率、新房首付款等方面作出了量化規定，提出90平方米、雙70％的標準。

2006年5月國稅總局出台二手房營業稅政策

5月31日國稅總局下發《關於加強住房營業稅徵收管理有關問題的通知》（國稅發74號文件），對「國六條」中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整後的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額徵收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免徵營業稅的手續。

2006年7月未取得預售許可證不得發布預售廣告

7月6日出台的166號文件《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》，要求房地產開發企業取得預售許可證後，應當在10日內開始銷售商品房。同時加強房地產廣告發布管理，未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。

2006年7月建設部出台171號「外資限炒令」

7月11日建設部聯合其他五部委下發171號文件《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，被業內稱為「外資限炒令」，加強了對外商投資企業房地產開發經營、境外機構和個人購房的管理。

2006年7月108號文強制徵收二手房轉讓個人所得稅

7月26日國稅總局發布《關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國範圍內統一強制性徵收二手房轉讓個人所得稅。

2006年8月土地新政出台

8月1日國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》正式施行，《規範》對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的範圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地範圍。

2006年8月央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率

中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大於短期利率上調幅度。

2006年8月建設部出台廉租房管理實施辦法

8月30日建設部《城鎮廉租房工作規範化管理實施辦法》出台，提出加強城鎮廉租住房制度建設，規範城鎮廉租住房管理。

2006年9月房地產市場整頓

《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號）和《建設部國家發展改革委員會國家工商行政管理總局關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》（建住房[2006]166號）要求，就房地產交易秩序專項整治活動制定工作方案。

2007年

2007年1月建設部規範經紀行業

1月23日，建設部、央行聯合發布了《關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，依此，北京市相繼出台了資金監管、網上籤約、標準買賣三大詳盡並相互配合的文件。對於二手房交易而言，提供了實質性的操作規範，對行業具有劃時代的意義。網上籤約也在2007年7月1日正式實施。

2007年3月《物權法》通過10月1日起執行

3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，物權法作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對於法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義。例如物權法規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」，這一條打消了民眾對70年使用期滿後國家回收土地的顧慮，有利於提高購買不動產的積極性。物權法對於房產市場具有深遠的影響。除了70年後自動續期外，還有最直觀的一點，就是物權法為物業稅的開徵奠定了基礎，物業稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產市場的平穩發展意義重大。

2007年3月央行2007年首度加息

中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由6.12%提高到6.39%。

2007年5月央行再次加息

中國人民銀行公布，5月19日起，上調人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2007年7月央行第三次加息

7月20日央行在年內第三次加息。宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。同時，上調活期存款利率9個基點，由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調活期存款利率。在五年來，央行曾多次加息，但是上調對象均為定期存款或貸款利率，此次是五年多來首次上調活期存款利率。

2007年8月國發〔2007〕24號回歸保障

國務院總理溫家寶8月1日主持召開國務院常務會議，討論並原則通過了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）。國務院24號文提出，要加快建設多層次的住房供應體系，加大保障性住房的建設力度，中央房改十年輪迴，「重市場輕保障」的住房模式開始轉變。

2007年8月央行年內第四次加息

中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。

2007年9月央行年內第五次加息

2007年9月15日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由7.02%提高到7.29%。

2007年9月央行出台新政購買第二套住房首付比例不得低於50%

央行9月27日出台新政，要求商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。

2008年

2008年3月財政部、國家稅務總局下發《關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》

3月3日財政部、國家稅務總局發出通知，要求開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建築面積佔總建築面積的比例免徵開發商應繳納的城鎮土地使用稅。

2008年3月住房和城鄉建設部下發《關於加強廉租住房質量管理的通知》

3月21日住建設部下發通知，該通知對確保廉租房的質量，對解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。

2008年4月上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點

2008年4月16日為繼續落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2008年5月上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點

從2008年5月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2008年6月

國家多項調控近期開始施行土地閥門再度把緊

具體政策：商品住宅開發不得超3年、土地管理不作為將受嚴懲等，自2008年6月1日起執行。

2008年7月國土部表示小產權房不給宅基地證

7月14日國土資源部出台文件，被小產權房佔用而未得到「合法使用」的宅基地不具備登記發證的資格。

2008年8月商品房銷售應明示能源消耗指標

8月11日國務院新規：房地產開發企業銷售商品房，應當向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息。

2008年8月三部委聯合印發《2008年廉租住房工作計劃》

8月14日三部委印發計劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據國務院規定，對低保家庭中的住房困難戶做到應保盡保，有條件的地區要逐步擴大保障範圍。

2008年8月央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理

8月25日中國人民銀行、銀監會聯合下發《關於金融促進節約集約用地的通知》，《通知》要求嚴格建設項目貸款管理。對列入國家《禁止用地項目目錄》的項目，嚴禁發放貸款。

2008年9月央行宣布「雙率」齊降

受美國金融風暴的影響，央行宣布從9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，以及下調存款準備金率0.5%。

2008年10月9日西方央行聯手降息中國打出「降率免稅」組合拳

中國人民銀行10月8日晚間宣布，從10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。

2008年10月系列新政支持房地產

10月12日中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。下調個人住房公積金貸款利率。

2009年

2009年1月七折利率優惠

四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

2009年2月落實最嚴格耕地保護制度和節約用地制度

2月，國土資源部發布《國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室關於建立第二次全國土地調查工作動態通報制度的通知》。《通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，對違反國家產業政策、供地政策或用地標準，搭車用地、藉機圈地、侵害農民權益等問題和政策執行不到位的地區進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。

2009年4月治理房地產開發領域違規變更規劃

4月24日，住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。住房和城鄉建設部、監察部重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對於拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對於涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。

2009年5月《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》

5月11日，國土資源部發布《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）。針對經濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務院關於擴大內需促進經濟平穩較快發展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發揮地價政策在宏觀調控中的作用，對《全國工業用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調整。

2009年5月《國土資源部關於切實落實保障性安居工程用地的通知》

5月13日，國土資源部發布《國土資源部關於切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩定的高度出發，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區、墾區、礦區棚戶區改造，以及農村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編製和修編2010~2011年和今年保障性住房用地供應計劃，統籌協調及時調整土地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。

2009年5月下調自有資本金貸款比例

5月27日，國務院發布《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例後的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始「鬆綁」。

2009年5月《土地增值稅清算管理規程》

5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定徵收等具體問題做出具體規定。

2009年5月四部委負責研究開徵物業稅

5月25日，發改委公布了《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開徵物業稅。此前，北京、遼寧等10多省（市）開始物業稅「空轉」運行，有關物業稅的開徵討論持續了四五年之後，再次成為2009年上半年樓市的焦點話題之一。

2009年6月強調小產權房違法

6月10日，國土資源部強調，「小產權房」實質是違法建築，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的「小產權房」等2009年1月七折利率優惠四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

2009年2月落實最嚴格耕地保護制度和節約用地制度

2月，國土資源部發布《國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室關於建立第二次全國土地調查工作動態通報制度的通知》。《通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，對違反國家產業政策、供地政策或用地標準，搭車用地、藉機圈地、侵害農民權益等問題和政策執行不到位的地區進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。

2009年4月治理房地產開發領域違規變更規劃

4月24日，住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。住房和城鄉建設部、監察部重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對於拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對於涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。

2009年5月《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》

5月11日，國土資源部發布《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）。針對經濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務院關於擴大內需促進經濟平穩較快發展的重大決策，更好地履行部門職責，充2009違法用地、違法建築行為。

2009年12月營業稅征免時限由2年恢復到5年

12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論並原則通過《關於試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，此舉是對炒房現象進行遏制。

2009年12月提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭

12月14日，國務院常務會議決定，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。

2009年12月開發商拿地的首付款比例提高到五成

12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執行20％～30％的首付政策。

2010年

2010年1月 「國十一條」出台

2010年1月10日國務院出台「國十一條」，嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%，加大房地產貸款窗口指導。

2010年1月《國土資源部關於改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》

2010年1月21日，國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》。《通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於70%。

2010年3月國土資源部出台19條土地調控新政

2010年3月10日，國土資源部再次出台了19條土地調控新政，即《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被「凍結」等19條內容。

2010年3月全國開展對房地產用地突出問題專項檢查

2010年3月12日，國土資源部稱，將於今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次檢查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

2010年3月各地暫停出讓住房用地

2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編製公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確並適當增加土地供應總量。

2010年3月國資委要求78戶央企退市

2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業,要加快進行調整重組，在15個工作日內製訂有序退出方案。

2010年4月縮小首購普通房契稅優惠範圍

2010年4月2日，財政部下發通知：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

2010年4月國家發改委提出要進一步加強房地產市場調控

2010年4月7日，國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出，要進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序。

2010年4月銀監會要求銀行評估貸款情況

2010年4月11日，中國銀監會主席劉明康表示，銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，並稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

2010年4月加快研究制定合理引導個人住房消費稅收政策

2010年4月14日，國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，並將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

2010年4月二套房貸首付不低於50%

2010年4月15日，國務院出台具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%。

2010年4月國土資源部公布2010年住房供地計劃

2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將佔四成多，超過去年全國實際住房用地總量。

2010年4月可暫停第三套房貸

2010年4月18日，國務院發布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

2010年4月北京新政「限購」

2010年4月30日，北京政府發布調控通知。要求商業銀行根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統一購房家庭只能新購買一套商品住房。

2010年5月規範土地增值稅清算細則

2010年5月26日，國稅總局公布了《關於土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。

2010年6月土地增值稅預征率由0.5%提高到2%

2010年6月3日，國家稅務總局下發《關於加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務機關全面開展土地增值稅清算審核工作。《通知》抬高了土地增值稅預征率的下限。國稅總局規定，除保障性住房外，東部地區省市預征率不得低於2%，中部和東北地區省市不得低於1.5%，西部地區省市不得低於1%。《通知》確定土地增值稅核定徵收率原則上不得低於5%。

2010年6月按家庭成員擁有住房數認定二套房

2010年6月4日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知，對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規範。

中國官方出台措施遏制部分城市房價過快上漲

2010年09月29日19:26來源：中國新聞網

中新網9月29日電為進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關部委近日分別出台措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。

據了解，這些措施主要有：一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出台的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

二是完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。

四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂「陰陽合同」等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

變革之路兩會特別策劃之住房篇

中國樓市到底有沒有泡沫？ 美國教授電視直播吵翻天

《溫州商報》2013年03月07日 第13版

一場關於「中國房地產泡沫是否會拖垮全球經濟」的討論在大洋彼岸的CNBC電視台上演。現場嘉賓紐約大學商學院教授李雨與加州大學歐文分校的經濟學教授彼特-納瓦羅各執一詞，場面險些失控，導播只能緊急切信號。

「國五條」在美引關注

近日中國政府出台樓市新政「國五條」，並出細則擬徵收二手房（房源、代理、租房）交易20%個人所得稅。隨後，許多地產開發商股票集體大跳水，這引起了美國投資者的廣泛關注與擔憂。「中國房地產泡沫是否會拖垮全球經濟」的話題在美國著名財經媒體CNBC組織的電視討論上引發爭議。

紐約大學商學院教授李雨認為：「中國根本就不存在所謂的房地產泡沫。」 她認為，中國政府多年來一直嘗試給房地產市場降溫，包括使用上調利率和準備金率等手段。然而，政府調控的屢屢失敗，正是由於中國房地產市場的強勁需求。中國政府剛剛出台的房地產新政，也旨在為市場降溫。李雨甚至認為，中國房地產投機者和開發商們要趕在市場降溫之前把手上的房子賣掉，「這對中國乃至全球經濟來說是個機會。」

連線現場失控

加州大學歐文分校的經濟學教授彼特-納瓦羅在現場不忌用「粉飾」、「遊說」等詞語來形容李雨的發言。他認為「如果中國經濟增長低於5%，房地產泡沫多半會破裂。」而中國房地產市場泡沫破滅，帶來的直接影響是「汽車、鋼鐵在內更多的中國商品將被傾銷到美國，這將導致美國人失業，拖累美國經濟。」

彼特十分擔憂中國房地產泡沫是否會破滅，他認為，「如果中國經濟垮了，澳大利亞、巴西、智利、秘魯、加拿大等依賴大宗商品出口的國家也會跟著一起遭殃。要格外小心中國的房地產泡沫，稍不留神就有可能賠錢。」

李雨與彼特對於中國房地產泡沫的爭執在節目中火藥味十足。彼特多次打斷李雨的發言，並直接說她的言論為「最扯淡的廢話！」，認為她在「為北京作粉飾和宣傳」；李雨則數度因為彼特的打斷而無法繼續發言。

彼特一直對李雨不依不饒，李雨也因彼特的出言不遜而顯得情緒激動。場面已經基本失控，主持人只得告訴雙方馬上就要結束此次討論。在導播不得不強制切換畫面之前，彼特仍攻擊李雨：「你真無恥。」

財知道第106期：稅過你的二手房的我的手(2013年03月06日)

摘要

1國五條憑一個文件把本來是老百姓擁有的私有財產一夜之間划到了政府的手裡面

2今天可以為了住房安全，明天也可以為了糧食安全，把屬於老百姓的財產轉移到政府

3二手房徵稅引導想要買房子的人都去買新房子，為了蓋新房子，會對資源過度地透支

4通過房產稅或者是房產增值稅去抑制對房子的投資需求，最終還是治標不治本

問答實錄

國五條一夜把老百姓私有財產劃給政府

如果這種涉及到老百姓的十幾萬億元的財產的安全的決策，都不需要經過立法的程序，今天可以為了住房安全，明天也可以為了糧食安全，或是為了空氣安全，以及等等其他的安全，等等似乎可以在當時受到民意支持的事項，以這些為借口，把本來屬於老百姓的財產通過一紙文件就轉移到政府的手裡面

財知道：國五條出台後，全國各地的房地產交易大廳炸開了鍋，出現通宵排隊的瘋狂景象，人山人海地辦過戶，你怎麼看對二手房交易增值收20%個稅的這個新政？

陳志武：國五條裡邊我覺得最大的問題就是對房產增值進行徵稅，也就是說，如果做房地產投資賺了一百塊錢，中間的20塊錢要交給政府。這項政策的程序合法性是非常有問題的。

我前幾天做了一個簡單的計算，如果全國城鎮商品房面積是250億平米，如果每一平米的均價是五千塊錢，全國城鎮商品房的總價值就是125萬億元，假如說這些房產當初的購置成本是40萬億元的話，那麼就憑這樣的一個文件就把本來是老百姓擁有的17萬億元財富一夜之間划到了政府的手裡面。把老百姓的財富這樣打擊性地轉移到政府手裡的事，居然行政部門就可以決定，而不需要通過全國人大和各級人大的立法機構公開論證和投票來決定！我覺得所有的中國人都應該意識到，這是非常具體地威脅到老百姓的私有財產的舉措。

如果這種涉及到老百姓的十幾萬億元的財產的安全的決策，都不需要經過立法的程序，今天可以為了住房安全，明天也可以為了糧食安全，或是為了空氣安全，以及等等其他的安全，等等似乎可以在當時受到民意支持的事項，以這些為借口，把本來屬於老百姓的財產通過一紙文件就轉移到政府的手裡面。所有的中國人都應該從這次的國五條裡面看到自己的財產面對的威脅有多大。

二手房交易徵稅會對資源過度地透支

對二手房交易徵稅另外一個大的問題就是會很自然地引導未來想要買房子的人都去買新房子，而不是去買二手房。這是一個非常糟糕的狀況，今天的中國，尤其是大城市的土地資源越來越少，為了蓋新房子，會對資源過度地透支

財知道：對二手房交易徵稅還會有別的什麼問題嗎？

陳志武：另外一個大的問題就是會很自然地引導未來想要買房子的人都去買新房子，而不是去買二手房。這是一個非常糟糕的狀況，今天的中國，尤其是大城市的土地資源越來越少，為了蓋新房子，會對資源過度地透支，再加上還需要水泥、鋼筋、鋁等等，都是消耗能源很多、製造的污染又非常高的產業。大家都去買新房子的話，這種緊張局面就必然會又被推到一個新的高度。對本來就資源越來越少、環境越來越污染、空氣質量越來越差的中國社會來說，通過這個20%的房產增值稅，把未來想要買房子的人更多地引導去買新房子，只會使得資源的消耗、空氣的污染變得越來越嚴重。

其實，如果你實在要徵稅的話，我倒覺得寧可針對買新房的人去徵稅，同時讓買二手房的人不交任何稅，以這種方式把二手房市場搞得更火，由此產生的一個結果是會讓那些已經買到房子的人更多地花心思、花精力、花錢去把現有的房子維護好，以提高房子未來的銷售價格和銷售空間。當然我是非常不贊成增稅的，只是說如果退一步來看你實在要征的話，寧可對買新房的人增稅，也不應該對買二手房的人增稅。

財知道：就是兩害相權取其輕。

陳志武：對。

一線城市的房產泡沫非常嚴重

一線城市的房產泡沫是非常嚴重的。這也是為什麼國五條出台讓很多人多多少少有一點吃驚，本來很多人以為為了新一屆的領導班子在2013年能夠更多出現一些經濟方面的成就，房產調控在今年可能會有一些放鬆，但是這一次的國五條不僅沒有放出放鬆的信號，反而更加扣緊

財知道：很多人支持徵稅，是覺得徵稅能夠降房價，你怎麼看？

陳志武：這肯定不是解決問題的根本辦法，也許在一個比較短的時間裡面可能會出現房價上漲的趨勢受到控制的局面，但維持的時間不會太長的。之所以那麼多人都想通過買房子去做投資，就是因為其他的投資渠道或者投資選擇非常少，再一個就是寬鬆的貨幣政策不斷地注入的流動性太多，造成對房價上漲推波助瀾的效果，所以通過房產稅或者是房產增值稅去抑制對房子的投資需求，最終還是治標不治本。

財知道：所謂投資、投機性需求可能更多是貨幣超發刺激出來的需求。

陳志武：對，貨幣超發是投資、投機性需求不斷上漲的重要原因之一。

財知道：但貨幣不可能一直超發下去，總有一天會停止，這是不是意味著現在的高房價其實是個泡沫，總有一天會暴跌下來？

陳志武：對，尤其是一線城市的房產泡沫是非常嚴重的。這也是為什麼國五條出台讓很多人多多少少有一點吃驚，本來很多人以為為了新一屆的領導班子在2013年能夠更多出現一些經濟方面的成就，房產調控在今年可能會有一些放鬆，但是這一次的國五條不僅沒有放出放鬆的信號，反而更加扣緊，這在我看來從某種意義上反映了決策層對房產泡沫的擔憂。

陳志武系耶魯大學教授

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