上海樓市的實際價值 #1070

上海房子的內在價值，或許就是5/3/2。五萬三萬二萬。

可能還不到。

但是，「價值」和「漲跌」，絕對是二個概念。

一）背離

上海樓市的實際價值，按我們估計，可能也就僅值5/3/2。五萬三萬二萬。

或許還不到點，應該是4/3/2.

（這個數字以每年13%的速度持續增長，非恆定值）

為什麼這樣說，因為諸多細節，揭示著樓價與價值的背離。

1）租售比

2）住宅/商住比

3）購買慾

4）成本

我們依次來解釋一下這些現象。最後再得出一個很無恥的結論，「泡沫和漲不漲，完全是二個概念」。

二）租售比

首先我們來看租售比。假如你一套600W的房子，你應該每個月收多少租金？

有很多徹底沒文化的人，他們一開口就是10%。

他們的理由是，「房租」就是你的利潤。「房價/房租比」，就是你股票的市盈率PE。

象現在中國股市，你要求10%的回報，所以房租=10%

這樣的想法，是徹底的無知識，文盲。

炒股的人，之所以一直踏空房子，主要是因為無腦。沒文化不看書。

房租代表的是什麼呢。代表的是「市紅率」。具體演算法=「分紅/股價」。

我們如果看市紅率的話，則中國股市普遍在0.5%以下。

在水庫微信號的第一篇文章，總綱級的《水庫羊年賀禧------ 毀三觀，豎新生 #1》。文中說道：

「樓市/股市」的最終關係，很可能是在拉大十倍的基礎上，再拉大十倍。達到100：1

樓市200000/㎡，股市二千點。炒股的人再被屠殺一回。

如果說2015年除夕夜的今天，則目前比例是13：1

朋友們啊，你們想一想。是什麼樣的觀點，要放到「總綱」中說呢。

既然是「總綱」，又是一個「精確的」數字。那麼這個數字該有多重要啊。

如果說，2015年的除夕夜，當時的「樓價/股價」比例，大約是13:1

2016.5夏季的今天，房價60000股票2800 [1]，二者的比例是20:1

炒股的和炒樓的，又拉開了50%的距離。

我們為什麼要說「100倍」呀一百倍。

這個數字並不是無中生有的。而是計算出來的。是2000年的時候，房地產市場的「乾淨」程度，大約比股票乾淨100倍。

當2002年房價剛剛開始漲了第一個50%，幾乎所有的輿論媒體，幾乎所有的宣傳基調，全部都是「泡沫，炒作，危機」。

對此，我們感到深深的詫異。

房地產泡沫？您開什麼玩笑。2002年的時候房地產再健康不過，京滬3000元/平米，那就是低估，低估，低估！

我們詫異於媒體怎可以如此地顛倒黑白。放著徹底泡沫化的股市不說，居然好意思黑化樓市「泡沫炒作」。

象我們這種不拿黑錢不寫黑文的良心號。如果讓我們計算的話，則「樓市/股市」的泡沫程度，就是100:1。股市比樓市虛高估一百倍。

為什麼說房價250000元，股票2500點，故事結束？

因為那個時候，房子的「市紅率」也會跌到0.5%以下。從而進入徹底的泡沫區間。

因為房子漲得快，而房租漲得沒那麼快，「房租/房價比」是一直在跌的。

我並不是說房子漲到250000元/平米後，他就不再漲了。

而是說250000元/㎡的房價，就和2500點的股市，泡沫程度差不多。以後的路，要換條新探路方法。

那麼，正常的「估值」應該是多少？

象英美這樣成熟的有口碑的市場，市紅率在2%左右。如果是新興市場，市紅率至少要3~4%。

一個「沒有泡沫」的房地產市場，我相信3~4%的房租收益是必需的。相對應的，房價是4/3/2.

如果周浦的房價賣到80000元/平米，他的租金很可能會跌破0.5%，這就是典型的泡沫區。

三）商住背離

上一節我們講了房租背離。哪怕計入通貨膨脹，房租也應該佔到房價4%左右。而上海目前僅有1.5~2%

所以這是泡沫中階。有泡沫，但還沒到破。

接著我們講第二個現象。說明市場，並不是因為對住房的需求而驅動上去的。

而是摻雜了稀奇古怪的東西。

大約三年之前，有一個85年的小妹妹。在恆隆上班，也沒有男朋友，於是她決定買套房子。

研究了半天，她選定了恆隆東北角的一個樓盤。

一房，全款，650W。

她來找我諮詢。我知道後大吃一驚，「那你為什麼不買麗都皇品呢」。

麗都皇品，就是她同一個小區，角落裡那幢白色酒店。而且品質遠遠好於Ladoll.

麗都皇品是真正的高檔居住。永遠鋪著大紅的地毯，洗刷一新。大堂里瀰漫著香水味道。而筆挺制服的幹練小妹，守在前台，保證了私密性和熟匿。

而且酒店式公寓可以給你提供大量的服務。尤其象你這樣單身的女孩子，酒店物業可以每天幫你打掃房間，清潔衣物，甚至連夜床都幫你開好。上面還灑著花瓣。

這才是享受人生呀。

78平米的房子，一室一廳含衣帽間。房型大氣合理。向北的戶型可以看蘇州河，向東可以看雕塑公園大綠地，向南則是璀璨的南京西路CBD。而Ladoll幾乎是沒景觀的。

「最關鍵中的關鍵，只要210W。單價28000」！

不錯，你沒看錯。只要你1/3的價錢。同樣的一房，你這可以買三套。

你沒去過住宅么。再好的住宅小區，物業始終不能和酒店相比。

舒適度更是破破爛爛，差得遠了。

我給她的推薦，就是你買麗都皇品。同樣的650W，你可以買三套。而且舒適度大大提高。

至於升值潛力呢。我和你一樣的商品（甚至更好），你一套我三套。穩贏的。

這個小姑娘呢，高智商鑽石領。她痛苦地思考了很久。

最後，她下了一個決定；

「我還有點年終獎。把對門那套住宅一房再啃下來。又是650W，全款」！！[2]

在我們這個市場上，目前關於「商住二用樓」「酒店式公寓」，所有的偏見幾乎全是錯誤的。一般人說起酒店式公寓，無非就是：

1）商水商電，費用較高

2）批地年限短

3）交易稅費高

但問題是，當房價已經漲到數百萬的今天，哪還有人在乎幾百元的水電費呢。這根本就是一個借口，而不是理由。

租地期限。中國目前尚沒有40年續租的例子。幾十年後的事，誰也說不清。就算真的有費用，也不會太高。絕對不值得你今天付出200%的代價。

真正的理由。可能就剩下最後一條了：「交易稅費高」。

而這是很沒有道理的。你不是抱著「自住」的需求去的么？

如果市場上每一個人都是「自住」的。那你就根本不需要考慮賣出稅費的問題。

如果你真的是「自住」，你就應該選擇酒店式公寓，郊區小產權房。因為他們的價格更低。你不需要交易。

從殘酷事實上講，目前每一個買住宅的人都是投機。

因為你並不缺房子，並不是為了追求更好的生活，更好的環境，更好的體貼入微的服務。

你寧可花3倍價錢，去買大堂樓道維護遠遠不如皇品的Ladoll住宅。歸根到底你還是想要「賺錢」。

酒店式公寓的價格，才是上海真正的房價。才是上海人願意為「居住」支付的價格。

而住宅，則是包含著「升值投機」的成分在內。

無論你承認不承認，事實就是這樣。

市場並不缺房子，並不是因為你要躺大街了，你過來買房子。

任何一個支付「溢價」的人，本質上還是想著「買樓升值」。

這股力量是個隱患。也代表著上海樓價高於「實際使用價值」。[3]

四）成本

限購的危害非常大。限購之後，政府若還想維持這個房價。政府就必須大大減少拍地數量。

你必須人為地製造稀缺，才能把價格維持在「均衡水準」之上。

上海樓市的內在合理價值。我估計就是5/3/2，可能還不到一點，在4/3/2左右。

也就是說，以目前的生產力水平；

如果你想再造一個繁華的人民廣場CBD，淮海路商業街，豫園商場，八條地鐵，翠湖新天地。

則「黃浦眾鑫城」這樣的高檔樓盤。至少也要50000/m成本。否則複製不出來。

而對於郊區一些垃圾樓盤，周邊配套設施接近於零。滿目荒蕪，羅山路土地無窮無盡供應。

象「仁恆河濱城」這樣的垃圾盤，大約20000元/m的成本就可以無限複製了。郊區盤不值錢。

而現在的情況呢，我們知道，今天上午周浦剛拍了塊地。樓板價已經到了79000元/m。

這塊土地其實是不值54.5億的。周浦的房子也不值8萬/平米。

從這個地塊開始，一直向東。類似的已平整土地，還有7塊。

如果說「潛在」的農地供應，那簡直是無窮無盡。要多少有多少。

如果按照正常的農地行情，一畝地農業產出大約20000元/年。回購的話30W肯定夠了。

104畝地，這塊土地的價格應該是0.3億。相差150倍。

如果是徹底的市場經濟，應該有500元/平米的土地源源不斷入市。並把周浦房價徹底地鎖死在5000元/平米的極低水準線。

就象三線縣城一樣。

2006年時有人問P11，「房價有沒有泡沫」。

老滑頭的回答一貫是泥鰍的。他回答說：「房子沒有泡沫，土地有泡沫」。

明明3000W成本的地塊，現在拍賣到了54.5億。

好了，你告訴我，怎麼解釋這個現象？

怎麼圓這個謊。

周浦土地都能賣54.5億，關鍵是政府「控制供應」。

一年只賣一塊地，或者幾塊地，人為地製造稀缺，周浦才能賣54.5億。

而不是市場經濟，讓土地無限量供應。

我們都知道，這樣的模式，這樣的狀態下，形成的價格，他是有缺陷的。

而且這些年，上海的供地越來越少，越來越少。

價值規律是難以違背的。隨著上海樓價以19%的速度越漲越快，政府就必須以更大的力度，減少供地。

等到終有一天，哪怕你供地量減到0，這個價格也站不住。

那市場就徹底崩潰了。

五）結語

綜合各方面的現象，我們認為上海樓市是有泡沫的。已經超出了「均衡價格」。

均衡價格是4/3/2，指的是市場經濟可以自由無限量供地下形成的價格。

但是，「有泡沫」和「會跌」絕對是二個概念。

我們維持我們的判斷:「因為有泡沫，所以對上海樓市不是很看好。最多漲到250000元/平米就差不多了」。[4]

（yevon_ou@163.com，2016年5月18日）

[1]這裡的房價60000其實還是給面子的。六萬不止。

[2]沒有男朋友，親，青年才俊可留言求電話。

[3]插播一句題外話，我們觀察著「地下室/住宅」價格比。因為地下室意味著「真實居住需求」。當地下室面積/地面面積，價格越接近100%時，說明市場真缺房子。反之，就是投機。

[4]想來想去，需要對「負利率」的資產模型寫一篇文章。但冗長不列入文章了。《負利率下的資產模型 #F450》