慎坤：中國樓市究竟會不會崩盤

　　「既不同於美國，也不同於日本，中國房地產所處階段是調整期，但不會崩盤。」這是住建部政策研究中心主任秦虹7月11日在首屆樓宇經濟論壇上發出的聲音。「中國與美國不同，中國不太可能出現美國這種大面積的泡沫破裂。」

　　秦虹給出了三組數據，第一組數據：中國的房貸政策是非常嚴格的，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達到70%。而且中國家庭住房的平均貸款年限低於10年。

　　在首付比例的差別外，秦虹又給出了第二組數據——「2012年不同國家家庭住房貸款餘額與GDP之比」的數據。美國超過50%，英國接近50%，法國超過40%，日本超過20%接近30%，而中國低於20%。「由此判斷，目前中國房地產市場的市場調整，不會出現大面積的斷供現象，也不會出現大面積的拋售。」

　　第三組數據是：「日本的房地產市場經過兩次大跌，一次是1975年，一次是1989年。數據顯示，1968年的時候，日本的家庭戶數與住房套數之比是1：1，而房地產大跌的1989年，此比值為比1：1.3，也說是有住房套數多於家庭戶數30%。」秦虹進一步指出，日本在上世紀70年代初時城鎮化率已經達到76%，到房地產泡沫破裂的90年代初時，日本的城鎮化率已經接近停滯了近20年。

　　「我認為中國不同於日本，目前中國的城鎮化率是53%，按照全世界一般水平，中國的城鎮化率還要提高十幾個百分點，即使到70%的水平，還有很大增長空間。」秦虹指出，這意味著中國每年新增城鎮常住人口近2000萬人。

　　中國樓市究竟會不會崩盤?當然不完全是秦虹說了算，中國樓市與美日相比，有一定的特殊性，那就是政府在極力推動維持樓市泡沫，使樓市成為政府主要的斂財工具。如果按房價收入比來計算，中國樓市早就該崩盤了，之所以持續出現單邊上漲行情，與政府實行的土地財政以及捆綁GDP的做法大有關係。

　　多年來，分析師一直在警告中國處於龐大的房地產泡沫當中，隨時都有可能破裂，並且帶來非常可怕的後果。可是中國房地產市場依然高速飆升，政府依然無休止地高價出讓土地，開發商依然不斷推高房價獲取暴利。這樣的利益共同體讓中國樓市繁榮瘋狂了十年之久。

　　《財經網》7月11日報道，美國渾水公司(Muddy Waters)創始人Carson Block在接受英國《金融時報》採訪時稱，中國面臨「巨大的信貸和資產泡沫」，大量貸款進入非生產性資產領域，這就引發高額壞賬風險。一旦房地產和投資泡沫破裂，GDP增速就將大幅放緩。按照Carson Block的說法，以今年一季度GDP7.4%的增速計算，一旦房地產和投資泡沫破裂，中國GDP將降低至5.55%—5.92%。

　　他的理由是：中國那些投資於以房地產為主的固定資產資金可能惡化，因為回報將永遠不可能超過成本。消費「不會抵消這筆壞賬……但是，出來混總是要還的。在某種情況下，從大規模貨幣寬鬆得益的中國人最終將吞下貨幣高發的惡果。從這一點上看，事情在變得更好之前，必然變得更糟。」

　　的確，中國家庭消費在過去十年里上漲了7%—8%。但這只是告訴人們，究竟有多少GDP數據是被浪費掉的，是沒有真實貢獻的。家庭消費中仍有45%的「非多餘的被浪費的GDP。這就意味著，GDP數據減去這些多餘的被浪費的固定資產投資，應該比當前GDP數值低20%—25%。」

　　實際上，早在7月1日Carson Block就表示，中國製造業PMI創6個月高點的數據缺乏可信度。他一直對中國GDP的合理性和質量持懷疑態度。在接受CNBC採訪時，Carson Block稱：人們必須認識到，中國GDP數據是存在問題的。目前尚不可知真實的GDP數據究竟是多少。

　　中國樓市失控於10多年前，隨著土地財政的擴張，強大的利益集團在各自的勢力範圍內展開了一輪又一輪的斂財運動，導致中國出現了歷史上絕無僅有的房地產泡沫，也就是中國僅用10多年時間，一線城市的房價就躍居世界各大城市前列，而西方經濟發達國家許多城市的房價歷經上百年也未達到中國一線城市今天的價位。

　　自2003年以來，中國大大小小的城市房價都在輪番上漲，政府財政收入和土地出讓收入暴增，地產商和炒房者包括權貴牟取了驚人暴利!實際上，房價瘋狂上漲的根源是土地財政的搶錢和掠奪無法得到遏制所造成的，既得利益集團包括官員和專家在內，基於自身的利益訴求推波助瀾，與房地產開發產商合謀造勢，推動了中國各地房價一輪又一輪的瘋狂上漲!城市的大規模拆遷，城中村的改造，新農村的建設等等，無一不是人為的在製造所謂的剛性需求或被動需求，而背後全是一雙雙貪婪掠奪的罪惡之手。

　　房價瘋漲令中國的超級富豪所擁有的財富也在瘋狂增長，在任何一個經濟正常的國家，房地產業從來就不是富豪的主要發來源，在一個正常的市場經濟充分發達而政府不過度干預經濟活動的國家裡，房地產業的平均利潤率和其他工業製造業以及服務業基本上是一致的，不可能出現那種通過大規模圈地囤地開發房地產而一夜暴富的情形。

　　中國卻是個特例，一個涉及13億國計民生的領域卻成了一個製造富豪的暴利產業，房地產開發商所擁有的財富又完全取決於和政府官員之間的私下交易。這種交易導致了一個嚴重後果，那就是誰與政府有重要關係或與主要官員能夠達成默契，誰就能夠獲得最好的土地，誰就能獲得暴富的機會。幾乎所有因腐敗下台的官員都從房地產商手中獲得過巨額賄賂，也幾乎所有涉及房地產領域的官員都從房地產商手中獲得過賄賂!

　　中國樓市亂局，完全是照搬香港地產大佬為香港量身定做的開發模式，其惡果除了高價賣地造就一夜暴富的大佬之外，坑苦害慘了高達十億的中國人，使中國人對政府的房地產政策越來越不滿。香港財政收入一半來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅等等。而香港為數不多的富豪則牢牢控制了整個香港，香港富豪與港民之間的關係類似封建時代的地主與佃農，而行政官員只不過淪為富豪的打手。

　　香港扭曲的房地產開發模式，根源於大英帝國的殖民地政策，換而言之，在於其殖民地經驗。眾所周知，鴉片戰爭之後，香港被大英帝國接管。但從法理上講，香港的所有權從來都不歸於英國，一直屬於中國，英國只是租借而已。租借的殖民地本質造就了香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價高地價。

　　香港的房地產開發模式，即高地價、高房價、高公屋居住率。這種模式下，政府以高價將土地出賣給開發商，房地產開發商以高房價在市場交易。在這種制度安排下，儘管香港稅收低，但是社會絕大多數財富通過房地產市場流向了政府(如政府龐大的土地基金)與房地產開發商(香港的最富有的人基本上都是通過房地產市場起家的)，造成了嚴重的社會財富兩極分化。同時，由於房價過高、公屋率過高，整個香港居民的住房福利水平嚴重下降。這不僅表現在香港居民的住房面積過小，而且表現在香港絕大多數居民所住房子的周邊環境惡劣。

　　而中國十幾年來，正是利用這種扭曲的制度操縱，把香港房地產開發模式發揮到極致，極少數人結合政府權力----銀行國有資金----民眾血汗錢聚沙成塔，以創紀錄的速度掠奪全社會財富，神奇的創造出財富金字塔。在中國高地價高房價的壟斷下，極少數人佔有大量財富而且是不創造價值，不創造競爭力的財富，使民眾生活陷入困境，實業陷入高成本，城市失去競爭力，一代又一代中國人陷入無休無止的絕望之中。

　　在地價房價飆升的時代，真正需要住房的家庭已經被中國房地產市場徹底拋棄。正如白岩松曾經調侃的那樣：其實在北京也好，或者說是上海也好，對於普通的，絕大多數的中國老百姓來說，生活在這個城市裡的老百姓來說，當房價超過1.5萬元之後，其實漲不漲跟大家沒關係了，大家的注意力恐怕不再關注，你說3萬元漲到4萬元有什麼區別，反正買不起。

　　無論未來樓市走向如何，單邊持續上漲的行情也該終結了，但願新一屆政府的反腐能讓全民受益，讓高懸的房價回歸理性，這是絕大多數人的美好願望。

　　慎坤

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