代表委員熱議樓市調控 關鍵詞梳理穩字當先

嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。採取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展。——摘自溫家寶總理2012年政府工作報告　　國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確傳遞了2012年中央將進一步鞏固房地產市場調控成果，促進房價合理回歸的決心，同時也要求促進房地產市場長期平穩健康發展。住建部部長姜偉新也在兩會期間表示，今年樓市調控不會再出新招，但也絕對不會放鬆。由此不難看出，2012年房地產調控當是「穩」字當先。　　那麼，按照中央當前的調控目標和措施，房價「合理回歸」的降價空間還有多大？限購令的執行在抑制投機的過程中如何為剛需留出一扇門？房產稅又將如何鋪開？……　　對於中央繼續房地產調控不放鬆的表態，兩會代表們在表示支持的同時，也紛紛為各項調控措施的具體實施建言獻策。　　關鍵詞一：房價　　房價回歸降幅多大才合理？　　溫家寶的在政府工作報告中明確傳遞出中央進一步促進房價合理回歸的決心，姜偉新也公開表示，全國七、八個大城市的房價如果按照現在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發展下去，將來一旦泡沫破裂，後果不堪設想。因此，一定要讓幾個大城市的房價降下來。他也表示，自己對一線城市的房價下降「非常有信心」。　　那麼，房價到底降到多少才算合理？　　3月7日，在全國政協舉行的「政協委員談保障性住房建設和管理」記者會上，政協委員、清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵表示，今年房地產市場總體上一定會有價格的回落，但不會出現「崩潰式」的價格下降。因為如果出現大規模房價崩潰式下降的話，對整個經濟的運行毫無疑問是一個重大的衝擊，而這既不是中國房地產調控的初衷所在，也不是中國房地產調控的目標所在。　　全國政協委員黃文仔預計，房價要下跌15%左右。　　全國人大代表、國家統計局原副局長賀鏗近日接受媒體採訪時則表示，全國房價平均回跌20%至30%才合理。　　不過，全國政協委員、大連萬達集團董事長王健林認為，所謂房價合理回歸，最多也只能是回歸到完全的真實成本。他表示，根據2010年年報，房地產上市企業綜合加權平均毛利率不到20%，而凈利潤大概在10%，在他看來，目前，北京、上海等城市房價已平均下降了10%左右，今年合理回歸的幅度大概也就是再降10-20%左右。　　關鍵詞二：限購令　　抑制投機適當「微調」保護剛需？　　今年以來，從一線城市到二三線城市，先後有逾18座城市的地方政府出台了鼓勵地方商品房銷售和房地產發展的政策，但多被叫停。　　國家發改委主任張平表示，由於房地產業對地方經濟發展具有較大影響，所以一些地方政府為了鼓勵購房採取了一些「衝動」舉措。但是中央政府的態度是非常明確的，就是要繼續堅持房地產業宏觀調控的各項政策不動搖，促進房地產業長期健康穩定發展。　　姜偉新也公開表態，稱目前執行的限購政策看不到取消的期限，也不會採取差異化的調控措施，房地產調控會一如既往、堅定不移地執行下去。　　從相關部委的態度看，一方面，對與中央政府調控唱反調的地方政策「露頭就打」的態度非常堅決；另一方面，近來也都表示，今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策，支持居民的合理購房需求。由此看來，限購政策可謂「嚴中有松」，而其主旨還在於抑制投機的同時保護剛需購房者。　　對此，全國人大代表、全國人大財政經濟委員會副主任委員賀鏗表示，房地產調控不可隨意進行「鬆綁」，支持「緊急叫停」的決定。　　全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明也表示，「進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸」不僅是中央的決心，也是購房人的心聲。他認為，宏觀調控政策不能松，現在不少購房人持幣觀望，等待調控效果，一旦政策放鬆，就有可能造成房價迅速反彈，使得之前的調控前功盡棄。　　全國政協委員許健康認為，房地產作為國家長期調整行業已走向關鍵時刻，應運行市場經濟模式。　　對此，全國政協委員郝遠表示，住房應該是以居住功能為主，不是投機和投資的工具。他認為，賣房就要課以重稅，無利可圖，才能限制那些利用買房賣房為手段的人進行投資，這就是用市場的辦法進行調整。　　全國政協委員黃文仔也贊同郝遠的觀點，他認為，宏觀調控的最好辦法是從稅率上進行調控以代替「限購」政策，通過稅收槓桿防止投機行為。　　關鍵詞三：房產稅　　試點顯效是否具備全面推廣條件？　　政府工作報告提出要「改革房地產稅收制度」，財政部部長謝旭人也明確表示，將適當擴大房產稅改革試點範圍，房產稅改革全面推開在各方看來已是「如箭在弦」。　　那麼，在滬渝試點已滿一年且成效初顯的房產稅新政是否已經具備全面推廣的條件？　　事實上，目前各方除了對開徵房產稅的實施標準、細則等尚存爭議外，個人住房信息不透明、不聯網也是目前制約中國房產稅全面推廣的障礙之一。不過姜偉新日前明確表示，2012年年內個人住房信息系統肯定會推出，第一步就是實現40個重點城市個人住房信息系統與住建部聯網。該系統的落地，無疑將為加快房產稅等房地產業發展的長效機制奠定基礎。　　對於房產稅的全面推行，重慶市市長黃奇帆在重慶代表團的分組討論中表示，通過徵收房產稅，重慶的高檔房買賣大幅下降，中低檔房產買賣則越來越多，這是一種好的市場導向，說明重慶為全國探索房產稅是有效的。黃奇帆認為，試點一年的重慶房產稅效果非常好，一年收稅1億元，繳稅率達到97%，建議將房產稅向全國推廣。　　全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康認為，房產稅目前方向是正確的。在有爭議的情況下，有關部門要抓緊總結經驗，然後設計其他地區的推進方案。房產稅的推廣從技術層面看沒有障礙，最大難點是一些既得利益者的阻礙。　　全國政協委員劉克崮表示，房產稅在重慶和上海試點運行效果很好，對促進當地合理有效地使用土地、完善地方稅體系意義重大。而信息系統的建立和完善，不僅有助於房產稅的推開，還將推進所有稅制改革　　關鍵詞四：保障房　　建設力度不減如何讓保障房建設得到保障？　　繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下基本建成500萬套，新開工700萬套以上。政府工作報告表明，2012年全國保障房建設力度不減。　　雖然僅從數字上看，新開工的保障房數量好像較上年少了，但是2012年實際在建工程量卻十分巨大。而這也使得各方對保障房的建設質量和資金問題尤為關注。　　對於保障房建設資金問題，上海社科院城市與房地產研究中心原主任、住建部專家委員會住房組成員張泓銘建議，應組建一個中國住房保障主力融資渠道，這樣可以很大程度上解決中國住房低成本的資金來源。　　全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，可以加大民間投資，另外，可以考慮把符合條件的小產權房，轉化為保障房。　　李稻葵則表示，保障房的建設和融資要與市場結合，與整個住房體制改革相結合。應該動員全社會的各個方面，包括資本市場和民營投資者投資保障房，和地方政府共同持有產權，地方政府從未來出租保障房的收入中償還投資者。　　李稻葵指出，保障房並不是各級地方政府一次性的財政開支，而是各級地方政府的資產，建設管理好，可成為政府長期持有的一個財政收入來源，可以部分甚至完全取代目前各個地方政府出讓土地獲得「快錢」的公共財政基礎。　　3月7日，全國政協委員、中國人壽保險(集團)公司原董事長楊超在全國政協舉行的「政協委員談保障性住房建設和管理」記者會上表示，從去年開始，全國各地都在大規模推進保障房的建設，老百姓關心的，一是建設、二是使用、三是管理。楊超呼籲，政府應加快保障房的立法，從根本上解決購房進入、轉讓中可能出現的問題，讓保障房的建設在陽光下運作，做到公開、透明、公正。　　關鍵詞五：房貸　　定向優惠調整如何惠及中低收入購房人？　　近日，發改委副秘書長、新聞發言人李朴民表示，今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策，支持居民的合理購房需求。對此，業內人士分析，未來政策將有針對性地進行定向優惠調整，剛性需求有望得到釋放。　　12日，中國人民銀行副行長劉士余在十一屆全國人大五次會議新聞中心舉行的記者會上表示，去年以來實施的更加嚴格的差別化住房信貸政策對樓市調控起到了較好的效果。與此同時，去年房貸增速連續下降，這既是房地產調控走向的一個好的表現，同時也要研究下一步可能會產生的影響。　　劉士余表示，今年將繼續全面落實差別化住房政策，在信貸實行總量管理的前提下，各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證。此外，利率是商業銀行自主定價，中央銀行設有下限，鼓勵各家金融機構在央行的基準利率和首套商品普通住宅貸款優惠利率的下限之間，根據借款人的財務狀況權衡定價。　　不過，全國政協委員王健林認為，按照現在的貸款利率，即使全國房價平均下降20%，中等收入群眾也很難得到好處，支出的成本反而會更高。他建議，國家有關部門及時調整目前的信貸政策，對購買首套房和首次改善住房的群眾，重新恢復房貸利率七折優惠。這樣房地產調控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾。
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