樓市新政不會引發房價大漲

　　蕭瑟的房地產市場似乎正在恢復生機：一方面政府連續打出維穩政策組合拳；另一方面，多地樓市成交量和價格有所回暖。中國指數研究院發布的數據顯示，2015年3月，全國100個城市新建住宅平均價格環比跌幅已有明顯收窄。有人因此擔心，多項利好密集發力，房價是否會再次大

漲？專家預計，房產新政在一線城市有效，但二三四線城市庫存積壓嚴重，政策效應會遞減。目前，全國總體上供過於求，類似2009年那樣房價全面高漲的局面很難出現。

　　政策利好市場現暖意

　　繼3月27日國土資源部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》後，中國人民銀行、住建部、中國銀監會宣布，下調二套房個人貸款首付比例，將最低首付比例調整為40%。財政部又發文放寬個人住房轉讓營業稅免徵期限，由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

　　穩定樓市政策效果逐漸顯現。從價格上看，據中國房地產指數系統百城價格指數的調查，3月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10523元/平方米，環比下跌0.15%，跌幅進一步收窄。十大城市二手住宅交易價格則環比上漲。

　　從成交量看，2015年3月份，易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬平方米，環比增長71.2%，同比增長8.3%。尤其是3月30日新政出台的次日，受監測的30個城市中，有28個城市的成交量出現了環比增長態勢。

　　業內人士分析，新政彷彿強心針，對恢復市場信心、釋放去庫存壓力產生一定效應。中指院的分析師表示，一系列樓市組合拳出台後，改善型需求將獲得大力支持。當前購房者的購房成本降低，一定程度上將刺激部分觀望需求入市，推動成交回升。

　　新政對房價影響有限

　　新政帶給市場的暖意是否會生成一把火，再次點燃高房價？對此，專家普遍認為，目前，市場依舊存量大，部分開發商面臨庫存、資金等問題，政策對房價影響有限。

　　融信集團品牌營銷中心總經理單偉認為，一些庫存比較大的城市，主要任務還是快周轉、快去化。一線城市的核心地段或價格微漲，但是二三線城市主要還是去庫存的概念，價格不太可能有大的上漲。

　　中國房地產市場忽冷忽熱，現在溫度有可能調向適度。國家發改委學術委員會秘書長張燕生說，一系列政策出台說明房地產市場的調控正由過去嚴厲的去泡沫、去槓桿政策，轉向尋求更加平衡的供求關係轉變。

　　坊間多將新政理解為「救市」，但理性觀點認為是優化調整。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在過去房價快速上漲的幾年裡，為了抑制投資投機性需求，對購買第二套住房均採取了從嚴的政策。但目前房地產市場的供應關係出現了新的變化，總體寬鬆部分地區供應過多，投資投機性需求也大為減少，在這種情況下，政府對房地產政策進行了優化調整。

　　「政策逐步在從行政干預回歸到正常狀態，市場有條件按正常規律運行」。秦虹稱。

　　量升價穩區域分化是趨勢

　　全年來看，樓市總體趨勢是行政調控手段逐漸淡化。中國房地產業協會原副會長朱中一預測，今年房地產市場總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場化的調控手段。中青輿情監測室認為，構建穩定的、多層次的住房供應體系，給不同人群提供解決住房問題的有效渠道，破解住房市場供給結構的錯位與缺位，才能從根本上化解樓市運行風險，穩定公眾預期，實現房地產市場健康發展。

　　在政策利好和市場化調控作用加強的大趨勢下，樓市將出現量升價穩的行情。克而瑞研究中心的多位研究員認為，隨著需求受激勵短期內的集中入市，各地房價或有上揚的機會，一二線城市反彈幅度將明顯高於受困於高庫存的三四線城市。中南財經政法大學房地產研究所所長張東說，4月樓市供需全面回暖似乎已成定局。

　　但從全國範圍看，區域分化、去庫存仍是樓市主要特點。中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為，短期內，房市新政難以改變房地產投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫存仍是房市調整的主題。

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