"麵粉"比價"麵包"孫河兩地塊遭流拍 或減速豪宅換籤

鳳凰房產7月29日訊 今日下午，北京土地市場再迎5宗地塊，分別為朝陽區孫河鄉西甸村一塊住宅用地、一塊商住用地；房山區閻村鎮三塊商業用地。

其中，房山區閻村鎮的三宗商業用地先後引來萬科[簡介 最新動態]永同昌聯合體、K2、世茂[簡介 最新動態]、天恆、旭輝[簡介 最新動態]等十多家房企的激烈爭奪，但最終均由天洋基業收入囊中。經計算，三宗地塊總價26.15億元，溢價率屢創新高。值得一提的是，房山區新城良鄉組團14-03-13地塊溢價率甚至高達210%。

與三宗商業用地火爆成交形成鮮明對比的是，孫河板塊兩宗宅地則遭遇了流拍的尷尬局面。

3.5萬/㎡起始樓麵價創新高「麵粉」比價「麵包」

隨著孫河板塊區域價值的不斷升溫，兩宗地塊掛出後就一直成為關注的熱點。按照招標文件計算，兩宗地塊競拍起始價合計77.45億元。其中，孫河鄉土地儲備項目K地塊樓麵價高達3.5萬元/㎡，突破了北京宅地起始樓麵價最高紀錄。

截至掛牌競價截止時間今天下午三點，備受關注的孫河兩宅地並未收到房企報價。此前，有消息稱天恆地產、中糧地產兩家房企可能參與孫河鄉土地儲備項目BCDE地塊的角逐。但在土地競拍現場，北京天恆樂活城[最新消息 價格 戶型 點評]置業有限公司總經理周興明確表示放棄競買。

鳳凰房產了解到，孫河組團BCDE地塊位處孫河組團最為核心的臨湖地段，是孫河組團目前推出的體量最大1.1容積率地塊。

招標文件顯示，該地塊土地面積33.94萬平方米，建築面積17.61平萬米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學合校用地、R22社區配套服務設施用地，起始總價為46億元，起始樓麵價也在2.6萬元/㎡左右。

此外，孫河鄉土地儲備項目K地塊土地面積18.93萬平方米，建築面積8.99萬平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價為31.45億元。經測算，該地塊起始樓麵價高達3.5萬元/㎡，突破了北京宅地起始樓麵價最高紀錄。

對此，東匯置地投資管理有限公司總裁劉東認為，今日流標的孫河兩宗地快1.3的容積率要高於之前成交的地塊，同時地塊內部比較複雜，配建有學校等公共設施，因此地塊的質量要弱於此前成交的地塊。

「『麵粉』比價『麵包』是此次地塊流標的最重要原因。」劉東表示，兩宗地塊起拍樓麵價超過3.5萬元/㎡，刨除配建面積更是接近4萬元/㎡，與區域內在售的龍湖雙瓏原著[最新消息 價格 戶型 點評]和泰禾北京院子[最新消息 價格 戶型 點評]的公寓類產品實際成交價格接近。

土地的價格充分反映了房價，兩宗地塊留給開發商的經營空間已經很少了。「3.5萬元/㎡的底價，項目入市的售價預計達到7萬元，刨除配建的部分，最終的售價可能會接近10萬元/㎡，而1.3的容積率售價10萬則是市場很難接受的。」

此外，他認為近日北京市市長王安順表示北京將不會放鬆限購的表態影響了開發商的心理預期，此前曾有消息稱北京或將放開對高端住宅市場的限購。

根據招標文件，本次掛牌出讓宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理上限則轉為在此價格基礎上，通過現場競報異地建設保障房面積的方式確定競得人。對此，劉東認為這是土地出讓規則回歸理性的方法，但是「真正能打動開發商的唯有價格」。

對於這兩宗流拍地塊的後續命運，劉東表示：「從歷史上看，流拍的地塊再次入市，往往價格會更高。」

時隔三年再現流拍宅地 或影響豪宅換籤率

對於房價一路高歌猛進的北京來說，上一次出現流拍的宅地還是在三年前。2011年4月20日，北京3住宅用地招標入市。其中，順義2地塊流標，密雲地塊報價剛剛超過底價。

今年上半年，伴隨著樓市成交持續低迷，土地市場長達兩個多月無一宗成交。7月14日，北京土地市場迎來斷供兩月以來的首次土地出讓，兩宗地快最終以總價23.3億元成功出讓。但與昔日居住類地塊動輒吸引十幾家房企，經過幾十輪競價以高溢價率成交的情況不同，兩宗地塊最終成交價均未達到合理土地上限價格。

當時曾有業內人士預言，在上半年土地成交整體乏力的情況下， 2014年第三季度土地市場溢價率逐漸回落可能致使更多的底價成交，甚至出現流拍現象。僅僅半個月之後，備受關注的朝陽孫河土地儲備項目BCDE地塊、K地塊紛紛遭遇流拍。

「事先有想到，但是沒有想到最後真的流標。」孫河版塊內某開發商對鳳凰房產表示，孫河兩宗地塊起拍樓麵價已經超過3.5萬元/平米，單價較高，同時兩宗地總價超過77億元，屬於單價高總價也高的地塊，極有可能產生單價和總價的雙料地王，因此企業在拿地過程中比較慎重。

他認為當前市場還處於調整期，企業當前的首要任務是去庫存，而不是積極的補倉，因此雖然對孫河地塊有意向的中糧和天恆兩家開發商出現在現場，但均未出手拿地。

時隔三年再次出現流拍，劉東認為對孫河版塊內已經進入銷售環節的泰禾和龍湖的項目影響不會太大，主要是會降低豪宅項目的換籤率，一部分已經交過定金的購房者可能會推遲簽約。對全市豪宅銷售的影響也基本僅限於此，不會影響整體高端市場的走勢。

孫河地價飆至5萬元/㎡ 產品或步入10萬時代

對於了解北京樓市的人來說，孫河板塊的區域價值自不必多說。地處中央別墅區中心位置，北靠商業及教育資源豐富的後沙峪板塊，東鄰定位低密度的生態綠色休閑區的溫榆河，南接配套成熟的來廣營。區域內除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場、日祥廣場等國際化購物中心外，還被國際學校、優質醫療資源、商業會所、馬術俱樂部與高爾夫球場所環繞。

作為北京唯一的由政府整體規劃的成規模的低密度組團，孫河組團自2012年推出首宗地塊以來，迅速成為了各大開發企業以及高端市場關注的焦點。短短兩年時間，已經先後吸引龍湖、泰禾、首開、中糧四家實力房企進駐。

2012年9月，在萬科、龍湖、華遠等5家房企同時入場關注的情況下，龍湖以總價14.7億元的價格拿下孫河鄉A地塊。經測算，樓麵價突破2萬元/㎡，業內人士分析稱，該地塊成本價將超過3萬元/㎡，預計項目入市價格可能不低於5萬元/㎡。

2013年1月24日，泰禾集團力挫保利、融創、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業，以18.5億元總價將孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地收入囊中，摺合樓麵價2.94萬元/㎡。

時隔一個月，首開集團於2013年2月28日一舉斬獲孫河鄉西甸村F地塊、G地塊二類居住用地兩宗地塊，兩宗地塊總價合計27.2億元，每平方米樓麵價約為2.62萬元。

半年之後，孫河板塊的地價直奔5萬元/㎡。7月23日，中糧地產以23.6億元，同時配建3.3萬平方米公租房的代價將北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊收入囊中。剔除保障房，商品房部分樓麵價高達4.84萬元/㎡，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。業內普遍預計項目建成後售價將在10萬元/㎡左右。

隨著「麵粉」水漲船高，「麵包」也一再熱銷。隨著「限高令」悄然解禁，泰禾·北京院子拿到了住建委在馬年發放的首批預售證。據鳳凰房產發布的《一線城市高端物業投資報告》顯示，該項目先後奪下6月份北京別墅成交套數銷冠、別墅成交金額榜眼，而此前的四個月時間裡，北京院子也始終穩居金額榜前三。此外，雙瓏原著也在上半年創下了可觀的銷售業績。

更加值得關注的，則是孫河鄉西甸村HIJ地塊的命運。如今，中糧集團拿地已滿一年，至今仍無項目入市。在當前處於深度博弈的市場中，高價『麵粉』將會做成何等美味的『麵包』不得而知。

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