【連載】房子漏水、暖氣不熱、車輛被劃，找誰修?

物業服務不滿意，能不能不交物業費？

業委會不合程序，業主如何監督？

房子漏水，暖氣不熱，電價過高，車輛被劃，哪些情況該找物業公司？

我幫您

從本周起，安小居為您精心挑選新鮮熱乎的物業訴訟案例，讓我們和「市民王先森」一起，看看法院怎麼處理這些天大的小事！

房子漏水找誰修？

一看保修期，二看服務合同！

案例一

一天，市民王先生髮現自家的房子由於公共管道漏水造成房屋漏污水，立即向小區的物業公司報修。物業公司接到報修後來到王先生家中查看、拍照，但沒有維修。

兩個月後的某天，某施工單位來到王先生家中，對漏水牆面進行了維修。由於牆體浸泡時間過長，修理後幾天，王先生髮現原來漏水的地方壁紙脫落，牆上還出現了水花印跡，長出黑毛並有異味。業主報修後，物業公司又來到家中進行了拍照，並帶走部分壁紙做樣品，但後來沒有進行維修。

王先生氣不過，一紙文書將物業公司告上了法院，要求物業公司支付壁紙材料費、房屋牆體損壞費等共計6萬元。

法院判決：

根據建築及建設工程質量的相關法律規定以及王先生入住時間來計算，房屋內公共管道漏水問題仍在開發商的保修期間，應由開發商來處理，物業公司不承擔相關責任。

王先生不服，再次向法院提出上訴，法院調查發現，王先生與物業公司簽訂了《物業管理委託合同》，其中約定，委託物業公司管理的住宅小區的結構、設施、設備應達到國家驗收標準、要求，如存在質量問題，按以下方式處理：1、業主負責督促承建商返修或委託物業公司返修，業主承擔委託返修費用；2、業主委託物業公司負責督促承建商、供應商履行在保修責任期內的承諾和相關義務。

法院判決：

根據王先生和物業公司簽訂的《物業管理委託合同》，王先生要求物業公司承擔賠償責任缺乏法律依據，法院駁回上訴，維持原判。

案例二

某天，市民王二先生入住某小區，並簽訂《物業管理公約》。王二先生入住後發現牆面漏水，屋外地面凹陷，下雨時雨水倒灌，並由於漏水和雨水倒灌導致房屋及傢具受損，要求物業公司進行修復並賠償其損失共計1280元，但物業公司以王二先生未交物業費為由拒絕維修賠償。

法院判決：

根據王二先生與物業公司簽訂的《物業管理公約》，物業公司服務管理範圍包括小區共用部分共用設施設備，王二先生作為被服務的業主，發現房屋出現漏水，並提出造成漏水的原因及地點均在物業服務範圍內，要求物業公司按照其公約約定履行維修義務，而物業公司並未查找原因或採取任何補救措施，亦未向房屋開發企業反映問題，致使業主反映的問題無法得到反饋或解決、財產受到損害，應當依法承擔賠償責任。

同樣遭遇房屋漏水

王先生和王二先生上訴的結果卻不同

為什麼呢？

敲黑板！劃重點！

首先是保修期的問題。根據建築行業的相關法律規定，房屋建設單位（也就是開發商）應當在房屋保修範圍和保修期限內對所有權人履行質量保修義務。保修期自交付使用之日開始計算。

房屋的地基、主體結構保修期限為設計文件規定的合理使用年限；

房屋防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏為5年；

供熱與供冷系統為2個採暖期、供冷期；

電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年(鏈接2015年12月2日《<北京市建設工程質量條例>——北京史上最嚴法規》)。

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

此外，針對漏水重災區房屋外窗，北京也專門出台相關文件(鏈接2015年9月29日《外窗施工管成這樣，您放心了嗎？》)，規定外窗工程最低保修期為2年，外窗防滲漏最低保修期為5年。

在發現問題申請維修的時候，我們首先應該看是否在保修期內，找對責任人，才能快速解決問題。

其次是合同條例的運用。業主入住之初會與物業公司簽訂物業服務合同，其中會規定服務起止時間、服務範圍和方式，它可以有效劃定職責，保護雙方利益，所以簽合同的時候，一定要看清細則，千萬不要任性地大筆一揮喲。

還要提醒物業服務企業。即使房屋質量問題發生在保修期內，您也不能一推到底，覺得這是開發商和施工單位的責任，與自己毫無關係，畢竟咱在小區里為業主服務，該積極幫業主聯繫開發商和施工單位的還得聯繫，能先採取措施減少業主損失的咱們還得採取點必要的措施，和業主建立好和諧互信的關係，也對將來讓業主支持服務有益哦！

本期責編：002lm

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