銀行聯手開發商掘金萬億租賃市場 住房金融迎來重大轉折

　　住房金融新風向

　　與過往的住房金融服務主要集中於建房、買房不同，最近一段時期以來，金融機構紛紛加大了對住房租賃的介入力度，針對運營方、房企或租戶開發不同的金融產品，這大大豐富了住房金融的內涵，並且正在吸引更多的房企和金融機構的參與。

　　不過，住房租賃的利潤率較低，且配套的財稅、法律法規等支持體系不完善，目前仍處於發展初期。未來，隨著市場的不斷發展，相關配套體系的建設也亟需跟進。

　　與個人不同，機構出租房屋，要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，其中房產稅占租金12%，增值稅占租金11%，而剩下的利潤則需繳納25%的企業所得稅，合計起來租賃業務的平均稅賦是實際收入的25%。這部分稅收可否借鑒其他國家的做法予以減免，也需要監管層進一步研究。

　　經歷股權大戰的萬科董事會主席郁亮異常低調，卻在11月2、3日接連出現在佛山、深圳，為旗下的長租公寓業務站台。

　　同樣行事的還有中國建設銀行董事長田國立，他與郁亮一同亮相11月2日的佛山「CCB建融家園·泊寓」奠基儀式，該項目是萬科在廣深拿下的第一塊全自持宅地。。

　　這是一場金融機構與地產商的重要合作：進軍租賃。無獨有偶，在此前的10月30日，中信銀行也選擇了與碧桂園進行戰略合作，為碧桂園租賃住房業務提供一攬子金融服務。

　　在租售並舉、大力發展租賃市場的政策背景下，上述合作意味著金融機構對住房金融支持方向上的轉變。過去，金融機構在土地、房屋售賣的場景中進行支持，現在則大力發展租賃消費，同時開發針對機構和個人租房的金融產品。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，金融機構的入局，或將加速租賃市場的完善，但要形成租賃住房運營的完整商業閉環，租賃住房資產證券化必不可少。長期來看，只有提升租金收益率，降低融資、拿地、徵稅等成本，機構租賃和資產證券化才能規模化發展。

　　銀企合作

　　作為住房體系的重要組成部分，住房租賃成為了新的藍海。東方證券預測，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億。

　　面對萬億級的「大蛋糕」，不僅開發商紛紛入局，銀行也圖謀分食。10月30日，碧桂園與中信銀行開啟「購租並舉」的第一單。雙方簽約長租住宅保障性基金戰略合作，在長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出等方面展開。

　　實際上，碧桂園早已關注長租業務，在今年香港中期業績會上，碧桂園宣布試水長租，在北京、上海、廣州、深圳、廈門等城市布局15個項目，力爭將其發展成公司新的利潤增長點。

　　11月3日，中國建設銀行分別與萬科、恆大、碧桂園等11家房企以及比亞迪、方大等11家承租企業簽署住房租賃戰略合作協議，進軍深圳住房租賃市場。

　　碧桂園作為本次建行簽約合作方之一，將推動租賃行為與金融產品相結合，提供穩定的長租房源。

　　金融機構紛紛入局

　　迄今為止，已有建行、中國銀行、中信銀行等金融機構，對外公布了住房租賃市場布局。

　　易居房地產智庫中心研究總監嚴躍進認為，從金融機構的角度看，這是住房金融產品從售賣到租賃的延伸。過去通過開發貸、個人按揭貸款等方式支持開發商建房、個人買房，而如今則通過支持機構房東、發放租房貸等方式大力發展租賃消費場景。

　　支持首先體現在機構房東的身上。以建行為例，其首先針對機構房東推出了「CCB建融家園」融資租賃模式，對象主要是開發商和地方國資租賃平台。

　　「CCB建融家園·樂家」是建行首次與國有控股企業——佛山建鑫公司合作共建的住房租賃項目，建行向建鑫發放首筆住房租賃貸款650億元，建行預計總共為佛山住房租賃項目提供2000億元貸款。

　　此外，建行在深圳的「CCB建融家園」與開發商合作，還介入了租賃運營。11月3日，建行參與投資成立了兩家住房租賃公司——由建信信託控股的建信住房服務(深圳)有限公司(以下簡稱「建信住房」)及建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司。

　　在這個模式中，建行將房子的所有權和居住權分開，開發商在保留所有權的同時，以貸款的形式向建行出讓房屋的長期居住權，獲得用於支持運營的現金流。建行獲得房源後置入自己的租賃平台進行長租。

　　截至目前，建行在深圳推出的「CCB建融家園」長租房源共計5481套，包括碧桂園、星河地產等房企的6個優質住宅小區，其中大部分是由售轉租的全新房源，主要面向具有穩定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。

　　「目前我們已創新開發20項住房租賃金融產品。」建行相關負責人介紹，建行廣東省分行已覆蓋租賃住房購租改建、裝修設施維護、租賃住房資產盤活、撮合交易與資金監管等公司、投行、個人類產品在內的產品鏈。

　　在個人租房環節，為鼓勵長租，建行還推出個人住房租賃貸款「按居貸」，用於一次性支付租金等租房相關費用的貸款。基於借款人資信狀況，貸款額度期限最長10年，額度最高為100萬元，只需要在線上操作，當日受理，次日放款。

　　同時，「按居貸」執行基準利率，而深圳個人住房按揭貸款利率即使是首套房，目前也要執行基準利率上浮10%。

　　整體而言，建行廣東省分行行長劉軍介紹，建行要建立「租賃、購房、保障」三位一體的住房服務模式，這是未來的方向。

　　中信集團旗下的金融機構包括中信銀行、中信證券、中信信託對租賃市場的野心也不小。中信銀行將在未來三年為碧桂園長租住宅提供300億元保障性基金；同時整合中信集團各類金融資源，提供「定製式」、「一攬子」、「一站式」的綜合化金融服務。

　　碧桂園方面透露，雙方的具體合作方式將包括但不僅限於ABS、REITs等主流和創新金融產品。

　　中國銀行也開始行動，11月2日，中國銀行與廈門市國土資源與房產管理局簽署協議，雙方將為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產品與服務。

　　互聯網巨頭入阿里巴巴、京東旗下的互聯網金融平台，則更多在個人租房領域著力。10月，支付寶宣布在北京、上海等8座城市推廣信用租房，芝麻信用分達到650分以上，可免租房押金。

　　京東則早在2015年就推出了白條租房，京東金融與線下租房商家合作切入租房分期，通過京東金融旗下小貸公司給用戶授信，一次性授信，額度不循環，分期還款，屬於個人信用消費貸款產品。

　　租賃閉環尚未形成

　　楊紅旭指出，發展租賃市場需要金融的支持，而當前無論是政銀合作還是銀企合作，都只是解決表面的融資問題，資產證券化將成為構建租賃住房完整商業模式閉環的有效工具之一。

　　政府支持租賃市場發展最明確的「信號」，是中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃(下稱「保利租賃住房REITs」)的誕生。

　　內地版REITs一直面臨的最大障礙，就是根據內地現行《公司法》，無法形成SPV用於REITs的掛牌交易，保利這單在一定程度上突破了這一限制，為其他機構發行REITs帶來了曙光。

　　中聯基金執行總經理范熙武認為，保利這單產品已「接近公募REITs」，因其採用「儲架發行」機制，即一次核准、多次發行的再融資制度，間接實現了公募REITs的擴募功能。

　　但保利此單產品還不是真正的REITs，因為它只是面向合格投資者，即發行對象不得超過200人，單筆認購不少於100萬元人民幣發行面值或等值份額的投資者。而真正的REITs，是可以在二級市場公開轉讓交易，並分配收益的。

　　橫亘在真REITs和類REIT之間的，是租金收益率。「出租回報率較低，房企沒法通過經營租賃業務賺錢。」楊紅旭表示。

　　目前，無論是房企、酒店集團、中介公司旗下的長租公寓還是第三方獨立公寓、地方國資租賃平台，都面臨前期獲取房源(輕重資產模式)、後期運營的難題。

　　中原地產分析，目前一二線城市住宅物業租金回報率較高的能達到2個點左右，一些高端公寓租金回報率能達到5個點，但是國內資金成本的年化是5-8個點。開發商正常運作自持物業，是不可能短期盈利的。

　　萬科高級副總裁譚華傑指出，居住型土地成本過高大大降低了租金回報率，對於資產持有者來說很難從出租中賺錢。這是導致過去多年租賃市場無法發展的重要原因。

　　此外，與個人不同，機構出租房屋，要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，其中房產稅占租金12%，增值稅占租金11%，而剩下的利潤則需繳納25%的企業所得稅，合計起來租賃業務的平均稅賦是實際收入的25%。

　　這部分稅收可否借鑒其他國家的做法予以減免，也需要監管層進一步研究。

　　譚華傑認為，要達到真正的REITs的投資回報率，需要在土地成本、融資成本以及稅費減免上進行改革，才能實現。

　　楊紅旭表示，住房租賃市場前期可以讓國企參與，但長期來看，租賃市場需要自我造血功能，通過農村集體用地等建設租賃房降低土地成本、通過REITs降低融資成本。