中國房價或遭致命一擊

發布日期：2015-03-30核心提示：當你了資本賬戶，正如你想打開一扇窗，可能聞到玫瑰的芳香，也可能會遇到暴風雨。人民幣資本項目可兌換作為一個目標，中國從來沒

當你了資本賬戶，正如你想打開一扇窗，可能聞到玫瑰的芳香，也可能會遇到暴風雨。

人民幣資本項目可兌換作為一個目標，中國從來沒過。

近期，中國央行行長在出席「2015中國發展高層論壇」時表示，中國的「十二五」規劃提出了加快推進人民幣實現資本項目可兌換，而2015年是「十二五」的最後一年，打算通過各方努力實現這一目標。

的這席話意味著中國資本賬戶已經進入「深水區」，然而機遇與風險同在。

眾所周知，國際收支包括經常項目和資本項目。目前，經常項目中國已經放開。如果資本項目實現可兌換，意味著人民幣將實現完全可兌換。若人民幣可兌換，還意味著資本市場將完全對外。

資本賬戶一直是金融領域「重點中的重點，難點中的難點」。實際上，在20年前召開的十四屆三中全會，「要逐步使人民幣成為可兌換的貨幣」的目標已被拋出。

2012年3月，央行調查統計司曾經撰寫一份題為《我國加快資本賬戶條件基本成熟》的報告，這被解讀為人民幣資本賬戶的「線圖」。

據此，短期內(1至3年)，放鬆有真實交易背景的直接投資管制；中期內(3至5年)，放鬆有真實貿易背景的商業信貸管制；長期內(5至10年)，依次審慎不動產、股票及債券交易，逐步以價格型管理替代數量型管制。

據外匯局綜合司司長王允貴介紹，2015年以來，外匯局加快推進外匯管理「五個轉變」，有序推進資本項目可兌換，在深化跨境電子商務外匯管理、取消或下放保險公司外匯業務行政審批、開展外債宏觀審慎管理試點、全面取消外匯管理對外商來華直接投資和中國企業對外直接投資有關的行政審批、加強對個人本外幣兌換特許機構及其業務的管理、嚴厲打擊外匯違法違規活動六個方面大力簡政放權，取得顯著成效。

外匯局資本項目管理司司長郭松在發布會上表示，根據最新統計，40項資本項目交易中，已經有34項達到了部分可兌換及以上水平，佔比為85%，今年將實現資本項目的基本可兌換。

俄羅斯聯邦儲蓄銀行首席經濟學家伊夫傑尼加夫利連科夫此前表示，資本項目的比其他任何時候更接近使人民幣獲得國際地位，尤其是經濟地位。也就是說打開窗戶，大房子打開窗戶的風險比小房子打開窗戶的風險小得多。

國際貨幣基金組織（IMF）在近期發布的中國經濟評估報告中稱，若中國資本賬戶將引發資產組合大幅調整，在的初始階段，從中國流向海外的資金總額將達到2.25萬億美元，外資流入規模9,000億美元。

財經傳媒人博認為如果在2015年（或2016年）實現人民幣兌換，基本上是屬於自找麻煩。由於人民幣長期對外升值、對內貶值，中國存在比較明顯的資產泡沫。

如果人民幣貿然實現兌換，尤其是在美元加息的年份，必然造成資本外逃，樓市暴跌。

按照萬科的研究數據，在2013年中國的存量房和在建商品房，按照戶均數據，第一次達到了1的數值，也就是戶均超過了一套房子。

還有一個重要問題，中國三十年的計劃生育，導致人口快速的老齡化和少子化，25歲到45歲這個群體，在2014年也首次進入絕對數值的下降通道。而這個年齡段是購房的絕對人群，佔80%以上的比重。所以，中國整體性的房地產市場規模將面臨快速下降。

考慮到中國城市化人口大遷徙的原因，部分區域依然供不應求。北上深廣四座一線城市和部分強二線城市沒有問題。之後，低迷了近一年的大中城市房地產市場迎來春，具體從近期的成交數據就可以看出。

中國指數研究院3月16日發布的數據顯示，2015年3月8日至3月14日，24個主要一二線城市住宅成交面積較前一周（3月1日至3月7日）上升27.6%。海潮電子消息財產股份無限公司通知布告系列其中，一線城市總體成交量環比漲幅達25.6%，其中上海漲幅最大，達48%，深圳漲幅也超過20%，二線代表城市成交總量較前一周上漲28.2%，超七成城市呈現環比上漲。

三四線以下城市因為在所在打工和創業的大中城市買不起房的「告老還鄉」迴流人口，也仍將源源不斷但會大量分散到全國兩千多個縣尤其是東部地區；縣一級的舊城和居民改善性需求也仍在。

但相當多地方供應過剩的情況又事實存在，很多過去鬍子眉毛一把抓盲目入市的人們，手裡也握著空城、鬼城房子和一些郊區別墅、新開發海景山景房如燙手山芋。這些活生生的例子會讓一些人望房止步。

而當下，很多人都在籌劃著到國外置業，配置美元、歐元、英鎊計價的資產。但苦於每人每年5萬美元的換匯額度。如果今年就實現兌換，那正好滿足了他們的心愿。馬上就會賣出在中國的多餘房產，跑到歐美置業。

仲量聯行全球資本市場研究部總監，David Green-Morgan預計，2015年中國在海外房地產市場的投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。」

據搜房國際發布的《2014上半年中國海外房產投資報告》顯示，2014年上半年，中國人海外購房最熱門前三個國家分別是美國、和，其中美國購房需求為26%，和以19%和17%排在第二、三位，三個國家的樓市對中國購房者吸引力強勁。

報告顯示，在經歷了經濟危機的低迷後，美國、的房產市場2014年回歸平穩，逐步上升。良好的投資收益空間了美、加兩國房產的高吸引度，利好的方向讓中國消費者前往美國、購置房產人群分別增加了5%、8%，其中二次(或二次以上)投資者佔40%左右。

除美、加兩國之外，一直是中國購房者關注的另一熱門地區。

作為老牌移家，無論從自然到教育、福利都令人欽羨。另一方面隨著移民政策的收緊，選擇移民的人越來越多。而且在對待投資移民上，條件比其他國家要寬鬆，這讓很多有移向的人選擇進產投資移民。

據《國際人才藍皮書：中國國際移民報告(2014)》顯示，六成投資移民來自中國，而在，華裔已成為第二大少數民族，獲得永久居留簽證的華裔移民中，39.4%為獲得商務、技術簽證的投資移民。尤其、悉尼等華人聚集城市更是國人海外購房的熱門目的地。

對於個人置業者來說，海外置業有相當的保值增加需求。以為例，綜合考慮房價、稅費、和教育成本等，投資當地普通公寓回報率頗為可觀。另外，每年除了有可觀的租金盈餘，變現也比較容易。」

允許中國儲蓄者在海外投資可能讓他們得以將投資組合多元化，而在中國購房的吸引力就會大大減弱。

中國房地產業協會原副會長朱中一表示，中國房地產市場總體上還處在軟著陸過程中。但因地區差異大，一些地方回升的時間要早一些。一些庫存量大，在建規模大，人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。

朱中一表示，今年1-2月份，市場總體來說還是延續了去年的一個態勢，商品房的銷售面積、銷售額、土地的購置面積、房屋的開工面積繼續回落，待售面積繼續增加。70個大中城市除個別城市以外，房價無論是環比還是同比，絕大多數都是下降的，這說明咱們的市場還是比較低迷的。

「正像中國的經濟進入新常態一樣，我認為房地產也進入了新常態。」朱中一認為。

在今年的中國上，中國宣布今年的經濟增長目標為7%左右，低於2014年的7.4%，且為24年來最慢增速。

有分析認為，中國正在進行日本過去幾十年曾進行過的三項關鍵金融：利率化、貨幣國際化以及資本賬戶。這些應有助於發展經濟，但如果出現差錯則可能造成嚴重後果。

消息人士表示，中國決策者認為，日本與強國在1985年達成的《廣場協議》對日本而言是一個關鍵性事件，最終導致該國隨後陷入「失去的二十年」。

該協議實際上是允許在1980及1990年代讓日元升值並資本賬戶。該協議簽署後日元飆升，損及日本的主要出口行業；例如，日本汽車生產商開始將生產更多地遷往海外。這開始損害經濟增長，日本央行(BOJ)不得不放寬貨幣政策。

然而，寬鬆貨幣政策帶來的資金與海外熱錢一起，流向了股市、地產等資產類別，而且這些資金經常通過槓桿效應進一步放大。

事實上，一個更加的資本項目有助於中國投資者在全球範圍內實現投資多元化，這同樣適用於企業和家庭。

近幾年，中國央行展開了一輪輪的「熱錢阻擊戰」，但是海外熱錢湧入中國的勢頭並未弱化，而且資本賬戶管製成本越來越高，管制的有效性也呈下降趨勢。

而按照資本以往的套，過多的資金主要是進入房地產市場和證券市場。儘管目前中國調控樓市的風聲依舊，但中國房價總體仍然偏高，資本賬戶後，國際大量資本可能再度在房地產市場上火上加油，房地產價格飆漲局面可能捲土重來，從而推升資產價格釀成。

那麼，中國可能會採取些什麼措施來預防或應對房地產行業的問題？

中國後，房地產放鬆政策接踵而至，公積金貸款鬆綁最為明顯。據悉，除國管公積金、福建、濟南、寧波等地已出台穩樓市政策外，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出台政策。這意味著，近一年來未有動作的一線城市也將加入放鬆大軍。

對此，業內人士表示，當前中央管理層對房地產政策的態度是合理的自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，地方應順勢而為，除已發布新政的省市外，預計後續會有10個左右的省市發布類似政策。

值得注意的是，除了杭州、濟南、惠州等二三線城市相繼放鬆外，北上廣等在去年一直未有鬆綁跡象的一線城市也有放鬆趨勢。

16日，中央住房資金管理中心發布通知，加大對職工購買首套房的貸款支持力度。將根據有關要求，調整個人賬戶餘額認定，將原的個人賬戶餘額不足2萬元按照2萬元計算，調整為個人賬戶餘額不足5萬元按照5萬元計算。此外，貸款最高額度為120萬元。

中原地產市場總監張大偉表示，公積金歷來是房地產微調的先期部隊，雖然涉及人群面不及普遍政策，但卻預示著未來的政策取向。

「當前經濟增長放緩壓力不減，房地產業將繼續為經濟平穩增長作出重要貢獻。因此，2015年房地產政策將延續去行政、重市場的調控思。」張大偉說。

目前，樓市已連續10個月下滑，部分三四線城市甚至已沒有成交量，或許正是中央層面決心再度維穩房地產的原因。

據權威人士透露，今年以來，國家多個智囊團已多次到地方調研樓市形勢，尤其是摸底三四線城市的房地產市場。「過年時我們就被要求回鄉了解房價走勢、土地出讓情況、地方財政所受影響等方面。

此外，除智囊團下到各省市調研，前各縣市相關負責人也分別被叫至住建部報告當地房地產市場情況。」上述人士介紹。

也正是基於此，中央層面，住建部部長陳政高在日前表示，要提高住房公積金資金使用效率，進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限。

各地要進一步採取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施，使住房公積金支持居民基本住房需求。

與此同時，住建部正在醞釀更大範圍的關於穩定住房消費的相關文件，或涉及首套房貸、二套房貸首付比例下調，貸款利率下調方面。

當前，第四輪救市政策正在，高庫存下預計後續會有10個左右的省市發布鬆綁政策，房地產政策面將繼續寬鬆。