2005.9.13 老齡化中國與老年地產 政策瓶頸制約市場邏輯

老齡化中國與老年地產 政策瓶頸制約市場邏輯

2005年09月13日

老年公寓是社會化養老和房地產開發的混合體，有關部門在政策制定方面相對滯後，開發商在稅費減免、金融支持方面還得不到相應的優惠

　　嚴格執行了20年的計劃生育政策已經對中國的人口結構產生了深遠的影響。中國在尚未成為發達國家之前，就將提前進入老齡化社會。一個某種意義上的老齡化中國正在向我們走來。

敏銳的投資者已經發現了機會。老年人的護理及居住需求是一個龐大的市場，傳統的敬老院、福利院等公益性質的養老機構無論在供求比例上，還是在所提供的服務和設施上都很難滿足市場需求，老年地產作為相對高端的補充產品應運而生，但在政策與市場的雙重擠壓下，目前國內的老年地產依然面臨著發展的窘境。

　老年需求的巨大商機

　　據統計，目前我國60歲以上的老年人已經達到1.34億，占總人口的10%以上；65歲及以上老年人口達到9377萬，占總人口數的比例超過7%。據預測，到2020年，我國老年人口將達到2.4億，占總人口數的16%以上；到本世紀中葉，老年人口將超過4億，占總人口數的四分之一。

　　目前國內的養老設施大都為公辦非營利性質，規模從幾十張到幾百張床位不等，但全國滿足率大致只有百分之十幾。雖然與實際的市場需求差距很大，但這些養老設施的入住率卻不高。「特別是公辦的，原因之一是廣泛存在家庭養老的社會心理；二是養老機構的硬體和軟體設施不夠完善,這樣的養老機構已經不能適應當今市場化的需求。」中國老齡科學研究中心的副研究員麻鳳利說。

　　除了政府創辦的養老機構，實際上國內早已有民營資本進入了這一領域。例如中國老齡事業發展基金會發起的「愛心護理工程」目前已經吸引了35家民營企業掛靠在該基金會之下，開發與老年護理有關的地產專案。

　　「愛心護理院自負盈虧，歸當地的民政部門管理，產權和經營權都歸企業家自己。基金會是非營利機構，只負責推廣，不參與具體運營。」中國老齡事業發展基金會會長李寶庫表示。

　　但就目前來看，這些掛靠在民政部的由民營企業家出資興辦的老年房地產項目，諸如養老院、托老所、護理院都很難贏利，因為這些項目很難抹去「公益」和「慈善」的色彩。

　　與這些「公益」和「慈善」性質的養老設施相比，目前由開發商們自主開發的新興老年地產專案更趨向於面向中高收入的老年消費者，是一個完全商業化的房地產細分市場。「沒有一定的消費能力不能成為市場，國家以前出現不了老年地產市場是因其較低的市場消費水準。我們選擇把自己的老年房地產項目的人群定位在中高收入的老人，從中高收入老年人群切入市場更容易啟動。」北京市首家國際老年公寓——太陽城的董事長朱鳳泊表示。

　　麻鳳利也認為應該把老年地產市場和這些敬老院、福利院等公益性質的機構區別開來，「中國老年房地產要想發展起來，需要有一個示範效應。太陽城的示範效應使以後眾多的房地產開發商把老年房地產的消費群體定位在中高經濟實力的老人。」麻鳳利說這樣的示範效應無可厚非。記者在採訪中也發現，不論是研究人口老齡化的學者，還是親歷過老年房地產的開發商，都一致認為涉老專案的市場化符合現今中國的經濟體制，是趨勢，也是必然。

　　「由於定位難、無政策支持、回報週期長、總體造價高和經營困難等一系列原因，老年地產目前仍是鮮有人問津。」朱鳳泊認為，「政策的限制是開發老年公寓遇到的最大困難，開發商需要稅收、批地、貸款等優惠政策的支持。」

　　開發商所開發的老年公寓有一種趨勢，目標人群明確定位在中高經濟實力的老年消費者，其專案的硬體條件非常好，服務也優於傳統的福利院，但表單的頂端房價也讓好多老年人望而卻步。作為長期關注老齡政策的研究人員，麻鳳利認為，「從我國目前國情來看，和美國、日本比較，即使是中高收入的老年人群，目前在購買能力上也還是相對的弱勢群體，能支配的現金收入還是低於在職人群。」

　　也正因如此，國內近幾年由開發商所開發的老年公寓專案多數都不成功，很多最後都被迫由老年地產專案轉型為普通住宅專案。因此，老年地產的開發商們急切希望能夠得到一些優惠政策來啟動市場。

　　「我國屬於低福利水準國家，所以政府主要關注並解決社會低保、五保等處於弱勢的老年人群的養老問題，而對中高收入人群養老生活關注得較少，只有一些粗放的政策，並且可操作性不強。」麻鳳利表示。

　　「政府應當制定切實可行的標準，首先要確立功能，第二要有服務的規範，第三要有一定的信貸優惠。」朱鳳泊警告，「民營企業得不到好的土壤，老年地產遲早會夭折。對於政府，我們希望首先是規範，然後是支援，特別是金融支持。」

　「121號檔下來前，我們拿到工商銀行8000萬貸款。可是現在已經投入5個億了，貸款相對來說還是太少了，而且速度上不來，否則太陽城的效益會很好，結果我們承諾讓老人用的配套設施不得不停下來，因為如果讓老人用了，企業就得死了。如果當初政府可以給20%~30%的貸款，按照測算今年太陽城的成本就可以回收。」

　　雖然面向老年人市場，但老年公寓目前在國內仍屬於普通的房地產專案，資金上還得不到任何優惠。朱鳳泊坦承目前自己最大的風險是資金上的風險，「資金投入很大，70%的資金都是自己籌集的。單位開發成本也要高於普通房地產開發成本，每平方米的造價大約高出1000元，從資金壓力上說，就要比別人多背負30%資金的壓力。不僅投資多，而且回收時間長，大部分投資是靠經營來回收的。」

　　另一位打算從事老年地產開發的開發商則希望國家儘快把老年地產開發納入到整體管理體系中，「國家沒有認可之前，社會不可能出現老年地產開發的熱潮。我不知道哪個門沖我開，更不知道該敲哪個門。」

　　中國老齡科學研究中心研究員陶立群認為，「由於老年房地產屬於新興事物，它是老年人社會化養老和社會化投資並企業化經營的房地產開發的混合體，有關部門在政策制定方面相對滯後，所以開發商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優惠，對於具有社會化養老性質的老年公寓，開發商需要完全按照市場條件解決專案立項、專案審批、資金籌措等一系列問題。由於以上原因，老年公寓運營應遵循市場規律，走『福利性事業、市場化經營』的道路。」

　　缺少政策的支持是目前國內老年地產所面臨的不可忽視的困難，而另一方面巨大的商機又不忍錯過，矛盾的心情困擾著試水老年地產的投資者。「在老年房地產標準沒有規範化的時候，應該遵循市場的機制，市場的機制很科學——當它牟取到大利潤的時候，就有大的發展，這是成正比的，也是規律，不要因為開發商把目標瞄準老年人的口袋，就加以限制和束縛。」朱鳳泊說。

老年地產模式初現

　　商業運作以追求利潤為目的，因此獲得政策上的傾斜很難，開發商在尋求政策支持的同時，也應進行市場細分，主動尋找商機。老年地產不同於一般房地產項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套專案，並且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，因此存在一定的難度和風險。

　　「由於老年地產專案需要無障礙設計，這導致專案的總體造價比普通住宅專案高五成至一倍。然而投資的回報率與普通房地產項目相比沒有多少優勢，回報率一般在26%左右。」朱鳳泊表示，老年地產和普通地產專案的運營模式大相徑庭，雖然建設形式雷同，資金保障形式一樣，而兩者的區別卻很值得探究。

　　傳統的房地產項目，例如商品房開發，以牟取最大專案轉讓收益為目的，通過專案出讓獲得盈利。而老年房地產則以創造一個有特色的生活環境，以轉讓為手段，牟取長遠經營利益為目的，這是重要的區別。

　　其次是銷售對象的差別。傳統的房地產專案的銷售對象宣傳面廣，不設定主要對象，而老年房地產則需要設定適合於本專案特點的老年群體。

　　第三是建設特點的差異。傳統的房地產項目多追求自然景觀的品質，而老年房地產則在營造環境的基礎上，還要追求項目安全、生活方便以及功能齊全。需要提供多種生活配套設施，社區服務包括物業服務、家政服務、醫療服務及娛樂服務等。

　　第四是企業的經營特色。傳統的房地產專案階段性強，而老年地產專案則注重持續深入的服務和社區文化創造。

　　朱鳳泊表示，就老年公寓而言，運營模式由租住型、托養型、產權出讓型組成，開發商需要通過合理設計產權結構，以求達到利益的平衡，合理利用資源並求得開發資金的保障。「我們對老年公寓的配套商業設施定位是：對內經營求平衡即可，主要是通過優質的服務樹立專案品牌；對外以效益為主，以保證企業的持續發展。」

　　此外，老年公寓的租售方式也比一般住宅更為複雜。一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開發的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式，採取租售結合的方式滿足老年人的需求。其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，並且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資，因此老年公寓的運營模式要採取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。「這沒有一個固定的模式，我們現在仍然在摸索。」朱鳳泊說。

　　陶立群也認為，不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的使用主體是老年人，但其消費主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費群體購買老年公寓的目的也具有多樣性，如為老年人養老、投資房地產及二者兼有的，靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求，同時有利於開發商回籠資金。(見習記者 方帥)