房價上漲是一場合謀！政府、銀行和購房者難逃其責

▲房價上漲，政府、銀行、購房者沒有一個是「無辜」的這是「一見財經」第97篇原創文章今年以來，房價在嚴格調控中一路上漲，這是一個奇怪的現象，以前不調控房價漲，現在調控這麼嚴，房價還在漲。這說明一個問題，要麼是調控的方法不對，沒有從源頭遏制炒房，要麼是地方政府調控決心不大。據一見菌分析，在每一輪的房價上漲「盛宴」中，地方政府、銀行以及炒房者都是最大的受益者，這才是房價上漲的本質原因。可以這麼說，房價上漲是地方政府、銀行和購房者「合謀」的結果，儘管他們沒有刻意聯合，但共同的利益訴求，讓他們走到了一起。更奇怪的是，在中國的房價上漲中，除了沒參與進去的人，竟然找不到「受害方」，幾乎和房地產有關的人都在發財。01最近，中原地產公佈了一組數據，儘管樓市仍被調控籠罩，熱點城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。5月單月，50大熱點城市賣地金額創年內最高紀錄，合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%。從1-5月來看，50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣了4520億。賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過百億。最高的杭州，5月賣地1391億，同比上漲246%；其次是蘇州，賣地681.8億元，同比上漲77%。在「房住不炒」的大背景下，為什麼地方政府能夠「左手調控，右手高價賣地」呢？我們發現，其實地方政府也知道「捂盤惜售」的道理。下面這張圖就很好地說明了這個問題，地方政府這幾年土地供應量減少了，土地收入卻依然在增加。▲近10年房地產企業土地開發情況（來源：國家統計局）以上是近10年中國房地產企業土地開發情況，用三個指標來反應，分別是房地產企業待開發土地面積、房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。按照國家統計局的統計口徑，房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批准，通過各種方式獲得土地使用權，但尚未開工建設的土地面積。單獨分析這個數據，可以發現，2008年房地產市場低迷，開發商建房熱情不高，這個數據在近10年都是最高的，達到48161.07萬平方米。後來，隨著2009年房地產市場復甦，待開發土地面積開始下降，但隨著房地產企業購置土地面積的上升，待開發麵積也相應的增加了。再來單獨看看房地產企業購置土地面積，這就是地方政府賣給房地產企業的土地面積。從上圖可以看出，購置土地面積最高點出現在2011年，當時是44327.44萬平方米，之後一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。到2015年和2016年，房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22025.25萬平方米。所以，如果要論2016起中國新一輪房價大漲的原因，除了貨幣供應量增加，很大一個原因就是土地供應已經告急。與房地產企業購置土地面積形成鮮明對比的是，房地產企業土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。現在，供地面積依然處於低位，但地方政府的賣地收入卻在大幅增長。於是就出現了前文所說的情況，5月單月，50大熱點城市賣地金額同比上漲幅度高達111.5%。地價漲了，房價肯定要漲。任志強有個形象的比喻，如果把房子比作麵包，土地就是麵粉，麵粉都漲價了，麵包不漲價說不過去。早些年，因為土地財政，地方政府依靠賣地獲取利潤，一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。這些年，地方政府都在落實「房主不炒」的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出台了嚴厲的房地產調控政策。本以為，地方政府要主動革自己的命，擺脫對土地財政的依賴，但從現實情況來看，地方政府在下一盤很大的棋。棋局是這樣的：減少土地供應-通過各種手段去庫存（棚戶區改造、人才計劃等）—房價上漲—以更高的價格賣地。02如果說地方政府是房價上漲的最大受益者，那麼推波助瀾的就是銀行，這幾年，銀行資金大量流入房地產領域。表面上，銀行為了響應國家房地產調控政策，這兩年也在主動限貸或者提高房貸利率，但資金的流向並未改變。一見菌查看了多家大型上市銀行近6年的財報，發現兩點：1、房地產相關貸款（房地產業貸款、個人住房貸款）比例都很高，而且呈上升勢頭。2、和其他行業貸款相比，房地產相關貸款壞賬率明顯低於其他貸款，房地產相關貸款是銀行的最優質業務。持續多年的房價上漲讓銀行賺的盆滿缽滿，中國很少有公司在世界公司排名中進入前幾名，但中國的銀行業是個例外。上週，《福布斯全球上市公司2000強》發布，中國和美國公司首次在排名前十的數量上打成平手。中國工商銀行和中國建設銀行連續6年排名第1和第2位。緊隨其後的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希爾-哈撒韋。除了工行和建行，入圍前10的中國銀行還有中國農業銀行、中國銀行和平安保險集團。像阿里巴巴、華為、京東、百度、小米這樣的科技公司，平時在市場上的聲量很大，但連前15名都沒有進入。▲《福布斯全球上市公司2000強》前15名下面我們來詳細看看建設銀行和工商銀行近6個財年的房地產和製造業貸款情況。以上是建設銀行近6年個人住房貸款的增長情況，2012年是1.53萬億，到2017年已經上漲至4.2萬億，6年翻了2.75倍。另外，6年來，建設銀行個人住房貸款佔比也一直在上升，並沒有因為房地產調控政策而減少。這說明兩個問題：1、越來越多的購房者通過貸款買房，而且貸款的額度越來越大。2、銀行住房貸款比例不斷增加，意味著其他行業的貸款被擠占。以上是建設銀行針對房地產企業的貸款，從圖上可以看出，2012年—2014年一直在增加，但近三年出現了下降。所以，銀行確實收緊了對房地產企業的貸款，導致很多房地產企業這幾年開始去海外發債融資。不過，值得注意的是，銀行對房地產企業的貸款總額有限，比如最高時候的2014年只有0.52萬億，2017年下降至0.41萬億。從量級上看，銀行對房地產企業的貸款和對個人的貸款相比，連個零頭都不夠，所以減少或增加，對房地產企業的影響並不大。和房地產相關貸款相比，銀行給製造業的貸款總額小很多，也就只有前者的三分之一左右，不僅如此，近6年貸款比例一直在下降。在一見菌的印像中，金融支持實體經濟已經喊了好多年，但從實際效果來看，支持的力度不是在增強，而是在減弱。以上是建設銀行近6年的製造業貸款情況，從圖上可以看出，2013年的時候最多，為1.3萬億，2015年最少，為1.2萬億，近兩年有所回升，但還是在1.3萬億左右徘徊。最重要的是，從建設銀行近6年製造業貸款佔比來看，一直呈下降趨勢，2012年的製造業貸款比例是16.97%，2017年已經下降至10.22%，如果按照這個趨勢，估計再過幾年，要下降至10%以下了。所以，和製造業貸款相比，銀行還是更「愛」房地產，儘管宣傳的口號是「減少房地產貸款」、「金融支持實體經濟」，但結果卻恰恰相反。如果覺得建設銀行只是個例，我們再來看看「宇宙銀行」工商銀行的個人住房貸款、房地產業貸款和製造業貸款。以上是工商銀行近6年的個人住房貸款，佔比沒有建設銀行高，貸款規模也比建設銀行小，但從趨勢來看，額度和比例都在增加，抑制房地產貸款只是一句空話。從上圖可以看出，工商銀行對房地產企業的貸款規模高於建設銀行，從2012年起開始下降，不過2017年又大幅增長了747.7億。工商銀行對製造業貸款總規模整體大於建設銀行，但同樣，貸款佔比也一直呈下降趨勢，2012年是23.8%，到2017年就只有18.6%了。更值得注意的是，工商銀行近4年對製造業的貸款總額也在連續下降，2017年和2014年相比，已經減少了1237.41億。簡單算一個帳，假設一個企業可以獲得500萬貸款，那麼減少1237.41億就意味著4年間有24748家企業已經無法從工商銀行獲得貸款。所以，對於銀行支持實體經濟，我們不僅要看它說什麼，還要看它做什麼，至少從近6年的數據中可以發現，銀行在用實際行動支持房地產。03房價上漲，政府賣地增加財政收入，銀行放貸增加利息收入，對於購房者來說，很多人這幾年也獲得了不菲的投資收益。1998年房改之初，購房者買房的目的真的是「用來住的」，但隨著房價持續上漲，房子的投資屬性越來越重。所以，購房者被天然的分成了兩類，有錢的投資客和錢不太多的剛需客，前一類購房的目的是為了賺錢，後者是為了居住。從購房的動機來看，投資客是主動的，而很多剛需族則是被動的，他們被不斷上漲的高房價裹挾，本來可以先攢錢，等能力達到後再買房，但現實並不允許。於是，我們看到，近幾年居民負債率不斷攀升，這意味著越來越多的人通過銀行貸款購房，而且貸款佔購房資金的比例在上升。雖然對剛需族來講，購房過程是痛苦的，但在痛苦過後，上漲的房價讓很多人又感覺到自己「賺到了」。正是這種預期，讓越來越多人相信，中國的房價不可能暴跌，至少過去20年就是這樣。經濟學上有一個著名的概念——預期，指的是未來的不確定性對於人們的經濟行為的決定性影響作用。現在，在政府、銀行和購房者三者的合謀下，房價上漲似乎正在變成一種確定的預期，預期確定，就會有很多利益相關者飛蛾撲火似得進入。
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