《地產真相》上市 楊少鋒：第3季度房價會回落(圖

《地產真相》上市 楊少鋒：第3季度房價會回落(圖

　　中新網北京7月27日電(蒲波) 3年內從40萬到2000萬！身價數億的開發商如何誕生？誰是推高房價的罪魁禍首？中國樓市調控路在何方？日前，經濟日報出版社出版的《地產真相》在全國上市，著名財經評論家楊少鋒引領讀者探尋中國房地產市場之種種怪相。　　中新網記者就中國樓市的近期熱點問題郵件採訪了楊少鋒。　　中新網：半年前，國內房價上漲較快的一線城市紛紛出台「限購令」。有認為，限購令直接擠出房地產市場投資性需求和可能，是最近的5年來對房地產市場調控起到立竿見影效果的政策。您認為呢？　　楊少鋒：限購對於房地產投資投機行為的降溫作用是立竿見影的，但這一政策與調控的目標並不是完全相符。首先對於現有的限購政策，政府調控房地產市場的最理想目標，應當是房價下跌而成交量大幅上升，這樣一方面能夠滿足老百姓購房的願望，另外一方面不對漫長的產業鏈造成太大的傷害。可是，在現有限購政策下，多數城市的限購政策基本上都是最多允許本地人擁有兩套住宅，而外地人沒有達到納稅及社保年限的一律不允許購房，市場上不受限購影響的需求基本上只剩下剛性購房需求。然而，中國房地產20年發展之後，市場的格局中，改善型需求和投資及享受型需求已經佔據三分之二的市場，大量的產品並非針對剛性購房需求，這些項目即便降價，剛性需求一樣無法承受，而改善型需求則因為限購無法購買，客觀上導致房企即便降價也無法取得良好銷售業績。房企降價受到限購影響而無法取得良好銷售業績，造成房企想降而不敢降，房價並未下跌而成交量大幅下跌，開發商紛紛採用減少投資和縮減成本來應對調控。如果這種狀況持續一年以上，大量的房企將面臨倒閉危險，而建築行業也將受到毀滅性打擊，鋼鐵、水泥、建材等行業的產能過剩將導致大量企業像2008年一樣出現大規模停產狀況，中國實體經濟毫無疑問將遭受重大衝擊。因此，筆者認為，限購政策只能是房地產調控的權益之計，並不能成為根治房價高企的藥方。　　我認為，房地產宏觀調控的目標應當是房價下跌而成交量大幅上升，這樣購房者可以實現購房夢想而房地產依然保持活力不會因為整體低迷影響關聯產業。所以，限購政策需要改變的是，對於第二套、第三套住宅，大幅提高利率(如將第二套貸款利率提高至10%，第三套提高至15%)，對於第一套住宅，大幅降低利率及首付，降低首次置業門檻以保證市場最基本的合理購房需求。通過提高投資投機成本來抑制投資需求；而能夠承受更高成本的合理投資需求和改善型需求，則通過利率槓桿讓銀行實現更多的利潤以貼補首次置業人群。這樣，初次置業者能夠更容易滿足購房的需求而投資投機需求一樣能夠得到抑制。中小戶型和中低端價位商品房銷售得到有限的保障，勢必也將鼓勵開發商開發此類的產品。　　中新網：眼下，二三線城市已成為房企「主戰場」。國務院日前提出，房價上漲過快的二三線城市也要納入限購範圍。限購「擴容」將對加快布局二三線城市的開發商有何影響？　　楊少鋒：由於二三線城市尚未納入限購範圍，大量的房企選擇一線城市項目維持價格捂盤等待樓市回暖，而在二三線城市加大開發銷售力度的做法，那些投資房地產的資金無法進入一線城市大量湧入二三線城市，從而造成今年以來二三線城市房價快速上漲的現象，二三線城市良好的銷售，也使得那些已經完成全國布局的開發商，能夠通過加大二三線城市銷售力度來彌補一線城市成交量的損失，從而規避了資金鏈危機。如果二三線城市也執行限購，勢必對市場上佔據多數份額的全國性大開發商形成全面衝擊，房企資金鏈將進一步惡化，大量房企將面臨資金鏈斷裂危險，房價雖然可能得以抑制，但是也使得中國將面臨房地產全面崩潰的危險。因此，筆者並不贊同將限購擴張至二三線城市。　　中新網：有報道稱，本月截止到目前，北京單價兩萬以下的新開樓盤佔到了總量的七成，平均單價僅為1.3萬，可以說，北京樓市已告別高房價進入低價時代。您同意這一觀點嗎？　　楊少鋒：不同意，這個報道並不符合實際，之所以出現單價較低樓盤開盤，是因為在限購政策下，多數的高端樓盤紛紛選擇延遲進入市場，從而使得開盤項目集中於低價項目，而並非是房價已經大幅下跌。　　中新網：北京通州、大興樓盤紛紛降價，您認為會對北京的樓市產生怎樣的影響呢？　　楊少鋒：通州新城、大興第二機場這兩個概念，使得北京這兩個區域成為之前北京房價上漲最快的區域，在調控中，通州和大興房價的回落，是市場調整的正常反應。而通州和大興的房價回落，不但會使得周邊項目面臨更大的降價壓力，也使得環首都經濟圈中北京周邊區域房價合理回落。　　中新網：有專家預計，房價拐點將在第三季度出現。您認為呢？　　楊少鋒：從目前房企的資金狀況看，大部分房地產開發企業資金鏈都已經較為緊張；隨著調控力度的逐漸加強，房企對政策的持續性也都已有了較為清晰的判斷，加上低迷的市場需求、逐日增加的供應量，下半年樓市面臨巨大的調整壓力。由於當前的市場形勢中，受到限購的影響，市場需求的總量是固定的，市場已經從前兩年的賣方市場專向買方市場，要想在這個既定的蛋糕中多分的一塊，就必須在價格上作出較大的讓步，這一點，已經成為房企的共識，所以，下半年隨著資金壓力的加大，已經上市房企對於年報業績的追求，必然將有更多的開發商加入到降價的行列中來。第三季度，房價將會有較為明顯的回落。　　中新網：國際貨幣基金組織(IMF)7月20日發布報告稱，中國房地產市場仍然存在風險。您覺得風險都體現在哪些方面？這些風險可控嗎？　　楊少鋒：受到限購的影響，房地產需求大幅衰退。而從緊的貨幣政策，又使得房企融資難度大幅增加，宏觀調控政策力度逐漸加大，使得中國房地產面臨全面硬著陸風險，中國房地產行業正面臨十年來最大危機，在這場危機中，大量的房企將面臨倒閉或者被吞併的危險。　　中新網：據您了解，目前中國房地產企業的融資狀況如何？日前，中國人民銀行溫州市中心支行發布《溫州民間借貸市場報告》，報告稱約有220億資金投向房地產項目和炒房。您怎樣看待這一現象？　　楊少鋒：在銀行信貸全面收緊的背景下，房企融資難度越來越大，目前信託融資成本已經接近20%，而通過基金融資的成本基本上達到25%年息，在港股上，通過發債融資的成本，也已經逼近15%，信託、基金、發債這幾種融資渠道，主要面對那些上市房企和國資房企，普通非上市的民營企業，更多只能通過民間借貸的方式來進行融資，這也促使民間借貸利息大幅上漲，年息30%-40%已經成為浙江福建房企融資普遍的成本。在這種高利息的刺激下，大量的資金進入房地產，將對房地產企業的健康經營產生重大威脅。　　中新網：您曾說，2011年中小開發商將大規模倒閉。在房地產市場前景不被看好的情況下，您對房地產業還有信心嗎？　　楊少鋒：房地產經過近十年快速的發展，已經到了必須進行調整的時候。在這一輪宏觀調控背景下，那些沒有形成核心競爭力的房企和擴張過快的房企，被市場淘汰在所難免。而經過調整，留下的企業將是資金、管理、品牌及戰略都較為成熟的房企。一個行業如果所有的企業都能掙錢而且都是暴利，只能說明這個行業發展還處於初級階段，房地產行業走向成熟的結果，一定是少量企業能夠贏得較高利潤，大部分企業保持合理利潤而少數企業將虧本或者逐漸被淘汰。經過這種結構性調整之後，中國房地產行業將告別暴利時代，逐漸進入健康穩定發展階段，我對房地產長遠的發展還是充滿信心的。　　中新網：現在北京四環以內的房價，一平米一般3-4萬元人民幣。對於工薪階層置業，您有何建議呢？一輩子租房好嗎？　　楊少鋒：目前北京四環以內的房價已經遠遠超過普通工薪階層的購買能力，對於解決工薪階層的住房問題，一要靠政府對保障性住宅的建設投資，在這點上，北京市政府在十二五計劃中，計劃五年之內要建成100萬套保障性住宅，平均每年供應量將達到20萬套，遠遠超過2006-2010年五年間平均每年14萬套的商品房供應量。所以，未來工薪階層的購房需求一靠政府保障性住宅的建設，二是要改變購房觀念，隨著北京輕軌及地鐵交通網的形成，可以將眼光放在郊區。以通州為例，在稍微次一些地段，隨著房價回落，許多項目價格已經降到15000元/平方米左右，80多平方米的普通商品房總價才120萬元，首次置業的首付30萬元左右，這些項目完全能夠成為這個群體的首選購房目標。我認為，這次樓市的調整，是工薪階層購房最好的時機，那些沒有被納入保障性住宅範圍或者不滿意保障性住宅條件的購房者，一定抓住這次降價的機會。　　中新網：如果手裡有兩套一室一廳的工薪階層，想置換一套三室兩廳，您認為合適嗎？還是把其中一套賣掉，做其他投資好？　　楊少鋒：考慮到目前國內較高的通脹水平，乘著樓市低迷時候購房我認為還是一個使自己資產保值增值較好的手段，所以，我同意這種觀點。
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